Угол падения

Апартаменты теряют покупателей

Минстрой подготовит поправки в законодательство, направленные на увеличение объемов выдачи проектного финансирования. Об этом сообщил замглавы ведомства Никита Стасишин на конференции Сбербанка по девелопменту жилой недвижимости "Время изменений". "К весенней сессии мы будем готовить ряд точечных поправок в законодательство, которые будут направлены только на одно - на увеличение объемов выдачи проектного финансирования через упрощение процедур для застройщиков, начиная от отчетности, заканчивая теми требованиями, которые сегодня применяются к застройщикам по 214-ФЗ", - заявил он.
 Фото: Максим Григорьев/ТАСС  Фото: Максим Григорьев/ТАСС
Фото: Максим Григорьев/ТАСС

Переход рынка новостроек на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов скажется не только на жилой недвижимости, но и на апартаментах. Спрос на недвижимость такого формата уже снижается, а после полного перехода рынка на проектное финансирование может обвалиться еще больше, прогнозируют участники рынка недвижимости.

Переход на эскроу-счета может снизить ценовую выгоду для покупателей апартаментов вдвое

Ключевое отличие апартаментов от жилой квартиры - это их юридический статус. Владелец такой недвижимости не может оформить там прописку (доступна только временная регистрация на 5 лет, и то, если они входят в состав гостиничного комплекса). Также апартаменты в отличие от квартиры могут быть конфискованы по решению суда. Это особенно критично, если жилье у человека единственное, поясняет Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга "НДВ - супермаркет недвижимости".

В числе других минусов то, что владелец апартаментов не может получить долю в праве собственности на общее имущество. Налоговые вычеты и льготы для обладателей таких квадратных метров не предусмотрены, а налоговые ставки выше, чем те, которые действуют для обычных квартир. Земельный участок, на котором построен проект, не относится к общему имуществу собственников помещений и тоже облагается налогом с повышенной ставкой.

Наконец, за коммунальные услуги владельцы апартаментов часто вынуждены платить больше, хотя многое, конечно, зависит от условий договора о техническом подключении объекта к городским сетям.

Несмотря на очевидные минусы, на такую недвижимость до недавнего времени существовал устойчивый спрос. Особенно в Москве, где всегда есть потребность, с одной стороны, в "свежих", а с другой - адекватных по соотношению цена / качество форматах. Пять лет назад в столице на апартаменты приходилось 30 процентов предложения первичного рынка, отмечают в "Инком-недвижимость". Благодаря более низкой - в среднем на 20% - по сравнению с квартирами цене, а также недостатку качественного предложения в сегменте новостроек они быстро стали популярны. 13 процентов покупателей недвижимости в новостройках предпочитали именно апартаменты, указывает руководитель Аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.

При строительстве жилых домов девелопер обязан обустроить социальную и транспортную инфраструктуру. В случае апартаментов застройщик не обременен такими обязательствами. Помимо цены привлекательность апартаментов может быть обусловлена и другими факторами, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". По ее словам, характеристики такой недвижимости обычно не уступают уровню традиционных квартир, а локация может быть в разы лучше.

Впрочем, со временем востребованность апартаментов пошла на спад. "Предпосылок к росту популярности апартаментов нет, - считает замдиректора департамента новостроек "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков. - Сегодня на первичном рынке столицы можно найти множество хороших проектов со всей необходимой инфраструктурой, на разный бюджет и в различных локациях. Исключение может составить лишь точечная застройка в историческом центре Москвы, где из-за статуса земли сложно возвести ЖК с квартирами".

Мария Литинецкая обращает внимание на еще один фактор - рост цен. По ее словам, за полгода квадратный метр в апартаментах подорожал на 13%.

Сейчас свыше 90% сделок по приобретению таких квадратных метров проходит в сегменте "бизнес" и "комфорт". Большинство покупателей апартаментов (60 процентов) - состоятельные люди в возрасте 30-40 лет, у которых уже есть московская квартира и прописка им не нужна. Они ищут жилье поближе к работе или центру города, желательно в престижном районе.

Каждый пятый покупатель вкладывается в апартаменты с инвестиционными целями, например, для сдачи жилплощади в аренду. "С точки зрения инвестора низкая цена объекта означает минимизацию вложений и максимизацию прибыли в будущем, ведь несмотря на юридический статус, арендная ставка апартаментов такая же, как и у квартиры", - поясняет Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

Сейчас средняя стоимость квадратного метра апартаментов, по данным "Инком-недвижимость", равна 266,4 тысячи рублей. Это на 22% больше, чем пять лет назад, когда показатель находился на уровне 218,8 тысячи рублей. Апартаменты категории "стандарт" минимального метража стоят в среднем 3-5 миллионов рублей в зависимости от площади и локации. Лот комфорт-класса обойдется в 5-8 миллионов рублей, "бизнес" - 8-10 миллионов. Стоимость элитных апартаментов может достигать 70-80 миллионов.

Переход на эскроу-счета может снизить ценовую выгоду апартаментов вдвое, прогнозируют эксперты. "Такие изменения способны серьезно снизить привлекательность формата, уменьшив спрос на него на 30%, - полагает Кочетков. - Все-таки апартаменты - это нишевый продукт, у которого недостатков не меньше, чем преимуществ".

Фото: Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Юлия Кривошапко

Сейчас читают