Схема покупки новых автомобилей перебралась на рынок жилья

По оценкам экспертов, следующие несколько лет до 30 процентов квартир от застройщиков будут продаваться через механизм трейд-ин (зачет старого имущества в счет оплаты нового). Сейчас это 20-25 процентов сделок.

При смене жилья люди всегда хотят упростить продажу и покупку, боятся сложных схем и большого количества процедур. Поэтому "сдать" старую квартиру застройщику, получить ключи от новой и доплатить разницу в цене, пусть и с небольшой потерей в стоимости "старого" жилья, - что может быть удобнее?

Но привычная нам схема трейд-ин, которая работает при покупке нового автомобиля в салоне, перебралась на рынок недвижимости конечно же с нюансами. Застройщики называют "трейд-ин" три варианта развития событий. Первый - продажа старой квартиры клиента силами отдела продаж девелопера. Второй - передача квартиры на реализацию партнерской риелторской компании, такая схема наиболее распространена.

В этих двух случаях квартира в новостройке бронируется для покупателя, а сама сделка стартует, как только старая квартира продана.

- Это мало отличается от обычной продажи квартиры на вторичном рынке. Нет гарантии, что квартира уйдет быстро, в ходе продажи, возможно, придется снижать цену. Может получиться так, что квартиру по нужной цене продать не удастся и никакой трейд-ин просто не состоится, - предупреждает генеральный директор ГК "Атлант" Роман Лябихов.

Третий вариант - выкуп старой квартиры девелопером, тогда выход на сделку происходит сразу. Но такой сценарий на рынке наименее распространен. Для застройщика выкуп квартиры потенциального клиента - обременительный процесс, он не хочет получить низколиквидный объект, который нельзя продать за 4 - 8 недель.

Трейд-ин позволяет покупателю забронировать квартиру в новостройке на длительный срок - на два месяца. Да, на рынке новостроек это срок длительный, обычно квартира бронируется всего на несколько дней. Могут заморозить и стоимость квартиры, здесь уже зависит от застройщика. Второй плюс - меньше правовых рисков, покупателем и продавцом условно выступает одна и та же сторона.

За услугу трейд-ин покупатели платят в среднем 150 - 200 тысяч рублей, это сопоставимо с размером стандартного гонорара риелтора. Однако при выборе механизма трейд-ин искать риелтора клиенту не нужно, фактически на себя это берет застройщик.

- Главное преимущество трейд-ин для девелопера - это гарантия сделки, - указала коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. - Рынок сегодня активный, и самые ликвидные варианты распродаются за несколько недель. Но все же это непрофильный бизнес застройщика.

Как отметила эксперт, для таких сделок приходится либо содержать штат риелторов, либо привлекать сторонние организации. Это требует от застройщика дополнительных ресурсов.

В схеме трейд-ин есть подводные камни для покупателя жилья в новостройке. Его старая квартира будет продана дешевле рыночной цены в среднем на 5 - 20 процентов, особенно в случае выкупа квартиры застройщиком. Это связано с тем, что для застройщика это дополнительные хлопоты, и он закладывает все возможные риски в этот дисконт.

- Когда трейд-ин предполагает не выкуп жилья, а помощь в продаже квартиры, нужно быть осторожным. Застройщик не может надолго заморозить цену на новостройку, срок экспозиции старого жилья будет сильно ограничен, как правило, это полтора-два месяца. Если за это время квартиру не получится продать, застройщик либо будет повышать цену в новостройке, либо возьмет деньги за фиксацию цены или будет настаивать на снижении стоимости жилья клиента, выставленного на продажу, - предупреждает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Как понять, подойдет ли ваша квартира для такой схемы покупки нового жилья? Жесткого списка объектов, которые точно не подходят для трейд-ин, у застройщиков нет. Другой вопрос, что при низкой стоимости вторичного жилья этот механизм не имеет большого смысла, если вырученная сумма не покрывает даже половины стоимости новой квартиры.

- На данном этапе и отсеиваются многие объекты. Это даже не зависит от девелопера, - отметила Наталья Козлова.

По словам участников рынка, сложно будет сдать застройщику откровенно неликвидные объекты - например, квартиры с несогласованными перепланировками, с выделенными долями, в старых домах с деревянными перекрытиями и другие.

По данным департамента новостроек "Инком-Недвижимость", менее всего в схемах с применением трейд-ин востребованы малогабаритные квартиры-студии. На их долю приходится до 2 процентов от общего объема сделок.

Эксперты прогнозируют схеме трейд-ин на рынке новостроек умеренный рост: доля сделок будет расти по мере развития сотрудничества девелоперов и агентств недвижимости.

- Застройщику наличие трейд-ин расширяет воронку продаж: этот механизм в основном рассчитан на тех, кому недоступна ипотека, - рассказала коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим. - Правда, сам девелопер попадает в зависимость от уровня компетенций конкретного агентства. Если компетенции низкие, сделки будут срываться, а квартиры в проектах дольше оставаться в экспозиции.

Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая полагает, что количество сделок по трейд-ин вряд ли сможет превысить показатель в 30 процентов в среднесрочной перспективе. Как пояснила эксперт, все дело в доступной ипотеке.

С ней соглашается директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев: "Оптимальнее покупать квартиру в новостройке с помощью ипотеки и быстро ее погашать после продажи имеющегося жилья. Покупатель может получить максимальную скидку на новую квартиру и спокойно продавать свою недвижимость на вторичном рынке".

Как заключили эксперты, переплата за пользование ипотечным кредитом в течение нескольких месяцев меньше, чем снижение цены, необходимое для быстрой продажи квартиры.

В Москве за год в домах под снос стало продаваться на 54 процента квартир больше, посчитали в "Инком-Недвижимость". Активизации продавцов способствовал рост доверия к программе реновации. Средняя цена квадратного метра жилья в таких домах за год выросла на 17 процентов, до 186,8 тысячи рублей. А квартира в целом подорожала в среднем на 14 процентов, до 8,1 миллиона рублей.

Несмотря на это, стоимость жилья в сносимых домах в среднем ниже, чем в аналогичных зданиях, не вошедших в программу реновации: на 8 процентов за 1 квадратный метр (186,8 против 204,1 тысячи рублей) и на 29 процентов за квартиру (8,1 против 11,4 миллиона рублей). Значительный разрыв между ценниками аналитики объясняют тем, что в программу реновации по большей части вошли сильно устаревшие, порой даже ветхие строения, в которых продаются самые низкобюджетные лоты на московском вторичном рынке.