Сделают ли сибиряки выбор в пользу аренды, а не покупки квартиры

Российская газета: Доступность жилья - одна из задач нацпроекта. Как ее решать? По данным Росстата, стоимость квадратного метра жилья в СФО свыше 45 тысяч рублей, а средняя зарплата - менее сорока тысяч. При этом средний платеж по ипотечному кредиту "съедает" 52 процента зарплаты. По вашей оценке, это свидетельствует о доступности жилья или о его недоступности?

Илья Пономарев: Разумеется, при тех параметрах, о которых вы говорите, отнести жилье к "доступному" нельзя. Более того, озвученные вами цифры не дают полной картины. В частности, цена "метра" однокомнатных квартир - а именно их рассматривают наименее обеспеченные граждане в качестве возможных к приобретению - выше средней на пятнадцать-двадцать процентов и составляет, например, для Новосибирска 75 000 рублей, при средней зарплате в 37 000 (по некоторым данным - 29 000), что уж совсем сильно ухудшает картину.

Стоит сказать, что во всем мире не ставится знак равенства между доступностью жилья и доступностью приобретения недвижимости. Если первое - социальная функция государства, то второе - показатель инвестиционного климата. Для граждан, чьи доходы не создают избыточного объема, позволяющего заняться инвестированием, существуют веками отработанные формы жилищного обеспечения - арендное жилье для молодых и мобильных (кстати, необязательно для бедных) и субсидируемый наем для тех, кто не в состоянии платить аренду или ипотеку. Принципиальной верхней границей возможных затрат на жилье принято считать тридцать процентов доходов домохозяйства, однако надо учесть, что оставшиеся семьдесят процентов должны составлять сумму, достаточную для жизни.

Ипотека, съедающая 52 процента зарплаты, - это ненормально, но ненормально и то, что, несмотря на многочисленные поручения президента и программы, продекларированные на самых разных уровнях, не найден финансовый механизм формирования реально значительного фонда наемного жилья, обеспечивающего достойные стандарты жизни для граждан с невысоким уровнем доходов. Одним из вариантов решения такой задачи могло бы быть принятие закона о концессионном строительстве такого жилья с изменением основной формы поддержки граждан с субсидии на приобретение на субсидирование найма. Такой закон был внесен в Государственную Думу в прошлом году, но, к сожалению, пока не нашел поддержки.

В Новосибирской области профильное министерство предложило поднять тариф на капремонт на 26 процентов, иначе программа капремонта на следующие три года не будет выполнена - нет денег. Насколько серьезна проблема недофинансирования программы капремонта в регионах?

Илья Пономарев: Полагаю, региональное министерство не с потолка взяло эти цифры. Простые расчеты показывают, что недофинансирование надлежащего содержания, в том числе и ремонта, в регионах очень значительно. Это еще одна болезнь "бесплатной" недвижимости, полученной в ходе приватизации. Содержание такого актива, как дом или квартира, разумеется, недешево. При этом социальный характер государственных обязательств в жилищной сфере придает этому вопросу особую болезненность. Никто не думает требовать у государства ремонт автомобиля, а вот необходимый ремонт жилья по прежнему относят к публичной функции власти.

Разумеется, есть и объективные вопросы к тарифам. Если в Новосибирске это семь рублей за метр в месяц, то, например, в Москве, - восемнадцать рублей. При этом набор и стоимость работ, необходимых для ремонта, отличаются весьма незначительно. Видимо, действительно, существующий в Новосибирске тариф не позволяет реально обеспечить необходимые объемы работ. Вообще система управления жилой недвижимостью, особенно многоквартирными домами, требует дальнейшего развития в части обеспечения экономической эффективности. Это непростая задача, и, думаю, решаться она будет достаточно долго и не без проблем, учитывая "родовые травмы" приватизации и неизбежную конфликтность коллективного владения имуществом.

Как продвигается расселение из ветхого и аварийного жилья в регионах Сибирского федерального округа? Как должна меняться ситуация с принятием нового закона о расселении ветхого жилья (реновации)?

Илья Пономарев: Расселение ветхого и аварийного жилья, как в Сибирском округе, так и практически везде в регионах, - заметная и очень позитивная практика государственного участия в решении проблем граждан. Ключевой механизм - Фонд содействия реформированию ЖКХ - заслужил репутацию едва ли не самого эффективного инструмента государственной политики в этой сфере.

В прошлом году озвучивалась идея трансформации Фонда в еще более масштабный институт развития, и, надеюсь, она получит продолжение. При этом я не возлагаю больших надежд на закон о реновации. Не все то, что работает в Москве, сработает в регионах. Большинство малых и средних городов России не имеют такого инвестиционного потенциала на своей территории, который сделал бы привлекательным проекты комплексной реконструкции территории со значительным объемом сноса без мощной бюджетной поддержки.

Кроме того, реформа законодательства о долевом строительстве ощутимо снизила потенциальную доходность в жилищном строительстве, сохранив ее на приемлемом уровне только в крупных и крупнейших городах. При этом проблемы ветхого и аварийного жилья нарастают в большей степени как раз в малых населенных пунктах. Полагаю, для комплексного решения этой задачи нужны принципиально иные механизмы.

В 2019 году в рамках нацпроекта "Жилье и городская среда" в России впервые был рассчитан индекс качества городской среды. По словам замглавы "Дом.РФ" Дениса Филиппова, при составлении методики определения индекса качества было изучено более 150 аналогичных международных индексов. В итоге для оценки российских городов, которые были к тому же поделены по климатическим зонам и величине, выбрали 36 показателей. Среди них - доля населения, живущего в аварийном жилье, количество ДТП, уровень озеленения, разнообразие жилой застройки, доступность остановок общественного транспорта, разнообразие услуг в жилой зоне и в общественно-деловых районах, доля освещенных улиц и другие показатели. Девятнадцать видов данных было взято из открытых источников (использовались карты, космические снимки, государственные базы данных), еще семнадцать - из статистики или у местных органов власти.

До середины индекса "добралась" только четверть российских городов: более 180 баллов из максимально возможных 360 лишь у 256 городов из 1 114, в том числе Красноярск - 189 баллов. К 2024 году власти планируют перевести в "зону комфорта" половину городов России, подняв среднее значение по стране с нынешних 163 баллов до 212. Пока же большинство сибирских населенных пунктов, как говорится, средой не блещут: Омск стал аутсайдером среди крупнейших городов (от миллиона человек), набрав 104 балла, не набрал 180 и Новосибирск (161 балл). Чуть лучше дела у Томска (170), Барнаула и Кемерова (179) и Иркутска, который остановился ровно на 180 баллах.