Сыграли в запасе

Застройщики не спешат переходить на новые условия работы

Через полтора года после начала перехода строительного рынка на проектное финансирование эксперты констатируют, что новый порядок принят и обеспечивает дополнительную безопасность покупателей. А она точно не помешает в условиях неопределенности экономических последствий пандемии коронавируса.
 Фото: iStock  Фото: iStock
Фото: iStock

Вопреки ожиданиям к резкому оттоку девелоперов с рынка реформа не привела.

В прошлом году застройщиков обязали перейти на проектное финансирование строительства жилья. Деньги дольщиков, поступающие на эскроу-счета, они теперь могут получить лишь по готовности дома. А возводить его теперь нужно либо на собственные средства, либо на заемные. Строители предсказуемо не в восторге от нововведения: в отличие от средств, вносимых дольщиками, за кредиты приходится платить. Но уже к марту 2020 года, по данным Дом.РФ, 29,3 миллиона квадратных метров жилья (это почти треть всего объема в стране) строится с применением эскроу-счетов. Эксперты сходятся во мнении, что рынок принял новый порядок, обеспечивающий дополнительную безопасность покупателя.

- Застройщики, выступавшие против поправок в закон о долевом строительстве, достаточно спокойно переварили новые требования, - считает директор практики стратегии и консультирования консалтинговой компании PricewaterhouseCoopers (PwC) в России Андрей Тонконогов. - Закон создал единые правила игры для них, и теперь нецелевое использование средств дольщиков становится невозможным. Ненадежные игроки постепенно уходят с рынка.

По мнению регионального директора департамента жилой недвижимости еще одной международной консалтинговой компании Colliers International Екатерины Фонаревой, в Москве или Санкт-Петербурге, как на наиболее сильных рынках, доля выбывших застройщиков не превышает 5-10 процентов. Прогнозируется, что в 2020 году уровень "выбытия" будет примерно таким же. И не будет связан с новыми правилами строительства. Безусловно, сокращение числа застройщиков в этом случае будет, например, завершением единственного проекта у девелопера или объединениями и слияниями компаний для реализации совместных проектов.

- Конкуренция растет, что является естественной тенденцией, поскольку рынок не находится в состоянии стагнации, - отмечает Екатерина Фонарева. - Сегодня застройщики стараются как можно тщательнее продумать концепцию будущего проекта, создавая максимально привлекательное предложение. Это заставляет рынок развиваться, а девелоперов - предлагать выгодные варианты.

На наиболее сильных рынках недвижимости - в Москве и Петербурге - число застройщиков сократилось за год не более чем на 5-10 процентов

Законодательные изменения, впрочем, стали одной из причин некоторого роста цен на жилую недвижимость. В течение 2019 года, по данным Colliers International, зафиксирован рост средневзвешенной цены как в бизнес-сегменте, так и в премиум-сегменте (2,6 процента и 9,1 процента к уровню 2018 года соответственно). Главной причиной, считают аналитики, стало стремление застройщиков выводить проекты на более высокой стадии готовности по более высоким ценам, но также застройщики начали закладывать в себестоимость расходы на обслуживание проектного финансирования.

Опасения, что переход к эскроу-счетам вызовет резкий скачок цен на новостройки, оказались безосновательны, резюмирует аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев. По его мнению, расходы застройщиков на начальных этапах оказались не так велики, чтобы оказать серьезное давление на цены, тем более что большинство строителей подстраховались и "запаслись" стройками по старой схеме финансирования еще на 2-3 года.

- Это было обеспечено за счет продажи необходимого количества построенных площадей неким юрлицам - очевидно, каким-либо образом связанным с застройщиком, которые затем перепродают жилплощадь конечному потребителю. Лазейка, оставленная в законе, до последнего времени позволяла это делать. Объект должен быть готов на треть, а 10 процентов площадей должно быть распродано, чтобы застройщик получил право работать со средствами дольщиков, - объясняет Алексей Коренев. - Правительство предпринимает меры, чтобы эту лазейку закрыть, но службу она сослужила: скачка цен не было. Постепенное повышение стоимости квартир, приобретаемых через резервирование средств на счетах эскроу, происходит в разумных пределах и покупателей жилья не слишком беспокоит.

По словам эксперта, покупатели понимают, что это необходимая плата за снижение рисков быть обманутыми или пострадавшими в результате банкротства застройщика. А вот застройщики, "запасшиеся" проектами, не спешат получать новые разрешения на строительство. Екатерина Фонарева приводит в пример Москву, где за неполный 1-й квартал 2020 года было выдано всего 32 разрешения, причем из них 16 приходится на Московский фонд реновации жилой застройки, еще 12 - на строительство новых корпусов в рамках уже реализуемых проектов. Таким образом, на новые проекты пришлось всего четыре разрешения на строительство.

За неполный первый квартал 2020 года в Москве было выдано всего 32 разрешения на строительство, из них на новые проекты - только 4

Кроме законодательной реформы на рынок недвижимости может повлиять пандемия коронавируса. Давать прогнозы на 2020 год пока сложно, считает Алексей Коренев: неясны пока ни сроки ликвидации этой угрозы, ни степень ее влияния на экономику.

- После стремительного обрушения курса рубля из-за вспышки коронавируса и обвального падения цен на нефть рынок недвижимости, как это часто бывает в подобных ситуациях, резко сжался, - рассказывает эксперт. - Сократилось число квартир и на вторичном рынке. Многие застройщики не спешат реализовывать жилье по текущим ценам, выжидая и предпочитая действовать, когда появится ясность в их динамике.

Спрос инвесторов на готовые объекты упал, а вот на земельные участки, напротив, вырос - 69 процентов назвали эту стадию наиболее привлекательной

Алексей Коренев, ссылаясь на опыт прошлых кризисов, отмечает, что на начальном этапе возможны значительные ценовые колебания: многие спешат купить квартиру быстрее из опасения, что цены скоро взлетят, а снижение предложения лишь подстегивает таких покупателей. Но обычно всплески цен длятся недолго, а потом зачастую переходят в снижение - из-за падения доходов населения и возможного роста ипотечных ставок.

Андрей Тонконогов тоже считает динамику ипотечных ставок основным фактором, который может повлиять на рынок недвижимости. По его мнению, если ситуация на рынке не будет скорректирована, наиболее привлекательными для инвестиций в Москве будут качественные проекты с хорошей локацией в сегменте бизнес-класса. Они могут принести от 40 до 80 процентов доходности при вложении на стадии котлована.

Компания PwC в своем исследовании указывает на еще одну новую тенденцию на рынке недвижимости: данные опроса ключевых его игроков - девелоперов, представителей банков, инвестиционных фондов, управляющих компаний и так далее - показали, что интерес к готовым объектам у инвесторов показал неожиданный спад - с 64 процентов в 2017 году до 25 процентов на конец 2019 года. При этом земельные участки без улучшений, напротив, вызывают повышенный интерес - 69 процентов опрошенных выбрали эту стадию как наиболее привлекательную. Особенно этот тренд касается крупных девелоперов жилой недвижимости.

Инфографика "РГ / Антон Переплетчиков / Евгения Носкова

Сейчас читают