За последний год недвижимость по всей стране существенно подорожала. Так, по данным "Циан", цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга выросла с 74 тысяч рублей в январе 2020 года до 105 тысяч рублей в августе нынешнего года, в Краснодаре - с 54 до 110 тысяч, в Нижнем Новгороде - с 70 до 99, в Ростове-на-Дону - с 55 до 77. Это осложняет покупку жилья, но несколько упрощает ситуацию для тех, кто взял ипотеку несколько лет назад и сейчас не справляется с выплатой долга. "Если должник нацелен на погашение задолженности, рост цены квадратного метра, возможно, позволит и закрыть долг перед банком, и оставить себе разницу в ценах. Сейчас, наверное, рынок самый комфортный в этом плане для должников", - говорит заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова.

В 2015-2016 годах ситуация для ипотечных заемщиков была особенно тяжелой: многие вынуждены были продавать жилье дешевле, чем покупали, отмечает управляющий директор сети офисов "Миэль" Юлия Антясова. Сейчас же у них уникальный шанс - должник может погасить кредит, продав жилье заметно дороже. Так, всего за неделю нашелся покупатель на ипотечную квартиру, купленную в апреле 2018 года, приводит пример Антясова. Квартира была куплена за 5,8 млн рублей, сейчас из-за того, что клиент, который брал кредит на 4,7 млн рублей (и сумма его пока не слишком уменьшилась), не справился с выплатами, ее продают за 8,6 млн рублей. Еще одна квартира, купленная в новостройке в сентябре 2020 года за 14,7 млн рублей, сейчас продается за 21,6 млн. Однако встает вопрос: что ипотечник получит взамен, отмечает Антясова. Вновь покупать жилье для себя придется уже по новым ценам, а рентабелен ли другой проект для инвестирования - оценить сложно.

Если жилье продается в рамках исполнительного производства, рассчитывать на продажу квартиры по рыночным ценам не стоит, отмечают эксперты. Сроки продажи сжатые, рекламного продвижения, как правило, нет, говорит Желудкова.

Оптимальный вариант для ипотечника - договориться с банком об обычной продаже жилья, без специальных торгов, с последующим погашением долга, советуют эксперты.

Нельзя утверждать, что даже с учетом роста цен заемщик после продажи жилья останется в "плюсе", всё зависит от конкретной ситуации, говорит директор департамента банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков. Допустим, заемщик в сентябре 2018 года приобрел среднестатистическую квартиру в массовой новостройке в Москве за 9,5 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% у банка пришлось занять 7,6 млн рублей под 9,11%. Три года покупатель ежемесячно выплачивал банку по 69 тысяч рублей, погасив основной долг на 460 тысяч и выплатив около 2 млн рублей процентов, а сейчас решил продать его. За эти годы цена квартиры выросла на 3,4 млн рублей (на 36%) - до 12,9 млн рублей. Погасив долг перед банком (в 7,14 млн рублей) заемщик формально выручает от сделки 5,76 млн рублей. Если вычесть из этой суммы затраты на первоначальный взнос (1,9 млн рублей) и ежемесячные выплаты, то "выручка" уменьшается до 1,4 млн рублей. Поскольку квартира находилась в собственности меньше 5 лет, продавцу еще придется заплатить налог на доход - 13% с разницы в цене покупки и продажи (3,4 млн рублей), то есть около 440 тысяч. С учетом более мелких расходов (страхование жизни и имущества, заключение сделки, риелторские услуги) "прибыль" заемщика окажется, скорее всего, меньше 1 млн рублей. А если квартира приобреталась без отделки, то расходы на ремонт наверняка выведут продавца в минус. И тем не менее у многих заемщиков из-за резкого роста цен на жилье сейчас действительно есть возможность продать квартиру с небольшой прибылью или, по меньшей мере, без убытков.