Кадастровая стоимость - это официальная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство. В первую очередь, кадастровая стоимость используется для расчета налогов, госпошлин, судебных разбирательств и так далее. В отличие от рыночной стоимости недвижимости, которая может меняться хоть каждый месяц, кадастровая стоимость фиксируется на определенный отрезок времени. Так, по закону, кадастровая оценка может проводиться не чаще чем один раз в три года, но не реже чем раз в пять лет. В крупных федеральных городах, например, в Москве и Санкт-Петербурге, кадастровую оценку разрешено проводить раз в два года. Кроме того, если кадастровая стоимость жилья отличается от рыночной больше чем на 30 процентов, проводится внеочередная государственная кадастровая оценка (ГКО).

ГКО проводится по решению региональных властей. Причем она может проводиться как в отношении всех видов недвижимости и земель, так и выборочно. ГКО проводят специально созданные государственные службы, которые есть в каждом субъекте РФ. В отличие от рыночной стоимости недвижимости, которая устанавливается для каждого конкретного объекта недвижимости и зависит от множества факторов, кадастровая стоимость рассчитывается с помощью метода массовой оценки. В зависимости от вида недвижимость разделяют на сегменты и оценивают сразу целый сегмент.

Кадастровая стоимость берется не с потолка, а рассчитывается исходя из множества параметров, в частности влияет и рыночная стоимость жилья, и ряд экономических факторов. Конечно, при подобном методе расчета некоторые объекты недвижимости могут быть оценены некорректно.

В этом случае собственник, категорически не согласный с установленной кадастровой стоимостью в отношении его недвижимости, может обратиться в специальную комиссию при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для перерасчета кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с ростом кадастровой стоимости неизбежно увеличивается и налог на недвижимость. Однако, по мнению экспертов, в 2022 году вряд ли он вырастет пропорционально увеличению кадастровой стоимости недвижимости. По крайней мере, для жилой недвижимости и в сегменте массового недорогого жилья. Это связано с тем, что при расчете налоговой ставки применяются различные вычеты, льготы и прочее.

Кроме того, согласно последним нормативам, сумма налога на имущество физических лиц не может вырасти больше чем на 10 процентов по отношению к показателям прошлого года.

"В Москве действует так называемая грейдовая шкала - чем дороже объект недвижимости, тем выше ставка налога, - поясняет член правления AREA (Ассоциация объединяет агентства, работающие в сегменте высокобюджетной недвижимости) Дмитрий Халин. - Самая минимальная ставка (0,1 процента) была предусмотрена для жилой недвижимости, чья кадастровая стоимость меньше 10 миллионов рублей. С учетом переоценки кадастровой стоимости количество таких объектов в Москве сократится".

Основной налоговый удар примут на себя владельцы дорогой столичной недвижимости. Так, квартира, чья кадастровая стоимость находится в диапазоне 10-20 миллионов рублей, будет облагаться налогом по ставке 0,15 процента, от 20 до 50 миллионов - 0,2 процента, от 50 до 300 миллионов рублей - 0,3 процента.

"В сегменте элитного жилья мы ждем серьезного повышения налоговой нагрузки, - говорит Дмитрий Халин. - Квартиры стоимостью более 300 миллионов рублей будут облагаться самой высокой налоговой ставкой. До повышения кадастровой стоимости количество таких объектов измерялось сотнями, но теперь счет пойдет на тысячи. Для владельцев, внезапно обнаруживших себя в этой категории, это станет сигналом выставлять недвижимость на продажу. Покупатели же, понимая, какая новая налоговая нагрузка их ждет в случае покупки, будут использовать это в переговорах с тем, чтобы снизить рыночную стоимость. Таким образом, мы ждем оживления в сегменте самых дорогостоящих объектов и понимаем, что резервные квартиры, которые сейчас не используются, а куплены, скажем, впрок, с целью сохранить капитал, выйдут на рынок".

Инфографика "РГ" / Антон Переплетчиков / Ирина Фурсова