12:50 14.01.2022

Эксперты считают, что ипотека выгоднее долгих накоплений на жилье

Что выгоднее - копить на недвижимость в Москве или взять жилье в ипотеку, подсчитали эксперты "Метриум".

Среднедушевой доход жителя столицы, по данным Росстата, в 2021 году был около 81,7 тыс. рублей, прожиточный минимум в Москве - 18 тыс. рублей. При этом средняя цена квартиры в новостройках массового сегмента в конце 2021 года достигла 12,8 млн рублей.

Если предположить, что два супруга получают среднюю зарплату, то за вычетом прожиточного минимума у них остается на двоих 127,4 тысячи рублей. Ежемесячно откладывая эту сумму, можно накопить на квартиру через 8,5 года. Однако все это время нужно жить у родственников либо в уже имеющейся собственной квартире. Аренда однокомнатного жилья, что обходится в среднем в 40 тыс. рублей в месяц, значительно продлевает срок сбора средств - до 12 лет 2 месяцев. Но это достаточно "экстремальный" сценарий. Большинство семей откладывают лишь половину ежемесячного дохода, отмечают эксперты. Откладывая по 63,7 тысячи рублей ежемесячно, накопить на квартиру по нынешним ценам можно за 16 лет и 8 месяцев.

Чтобы избежать обесценивания средств, можно вложить деньги на счет в банке. Средняя ставка по вкладам в конце 2021 года составила 6% годовых, капитализация происходит ежемесячно, налог на доходы физических лиц - 13%, инфляция - 8,39%. В этом случае при ежемесячном пополнении на 127,4 тыс. рублей для накопления на покупку жилья супругам понадобится 7 лет 1 месяц при наличии собственной квартиры и 9 лет 8 месяцев - при аренде. Если уменьшить сумму пополнения в два раза, то требуемые средства будут собраны через 12 лет.

Деньги со временем дешевеют из-за инфляции, отмечают в "Метриум". К примеру, накопленная за 7 лет сумма к моменту сбора средств по своей покупательской способности примерно будет соответствовать нынешним 7,5 млн рублей, за 16 лет 8 месяцев - 3,9 млн рублей. Проще говоря, если сейчас семья могла бы рассмотреть возможность приобретения двухкомнатной квартиры в спальном районе "старой" Москвы, то к моменту накопления требуемой суммы с большой долей вероятности придется обратить внимание на варианты в Подмосковье.

Но главный фактор, который делает накопление невыгодным - рост цен на недвижимость. Предугадать динамику повышения даже в краткосрочной перспективе непросто, не говоря уже о горизонте планирования в 5-7 лет. К примеру, с 2014 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла в 2,3 раза. Спрогнозировать, какой будет цена квадратного метра в 2028 году или в 2039 году не возьмется, пожалуй, никто.

Другой вариант - накопить на первоначальный взнос (20% от стоимости квартиры, или 2,6 млн рублей), а затем взять ипотеку. В этом случае также возможны различные стратегии. Откладывая 63,7 тыс. рублей каждый месяц, семья накопит требуемую сумму через 3 года 7 месяца. Если ее увеличить в два раза, то срок сократится до 1 года 8 месяцев. Открыв вклад и ежемесячно пополняя его на 63,7 тыс. рублей, необходимый объем средств будет собран через 3 года 1 месяц. Направляя на депозит 127,4 тыс. рублей, первоначальный взнос удастся собрать уже через 1 год 4 месяца.

При первоначальном взносе в 2,6 млн рублей, сроке кредита в 21 год и средней ставке для новостроек в 9,58% годовых ежемесячный платеж составит 94,5 тыс. рублей. При увеличении ежемесячного платежа до 127,4 тыс., рублей жилищный заем будет закрыт через 10 лет 8 месяцев. Другая возможность оптимизации - семейная ипотека, доступная тем, у кого ребенок родился не ранее 2018 года. Средняя ставка по этой программе в конце 2021 года, по данным ДОМ.РФ, составила 4,77%, что позволяет выплатить кредит через 8 лет.

Ипотеку можно закрыть досрочно за счет материнского капитала (который теперь положен и за первого ребенка), бонусов по итогам периода или иных средств. Например, если в нашем случае заемщики каждые три месяца будут дополнительно направлять на погашение 50 тыс. рублей из квартальной премии, а раз в год - 100 тыс. рублей из годовой, то это позволит сократить срок выплат на 2 года 6 месяцев (до 5 лет 6 месяцев).

Главное преимущество ипотеки - в долгожданную квартиру заемщики переедут гораздо быстрее: даже при покупке недвижимости в доме на начальном этапе строительства ждать придется максимум 2-3 года, тогда как при накоплении этот момент наступит как минимум через 7 лет. Если семья на это время снимает квартиру, то можно сэкономить на аренде.

Примерно раз в 3-4 года ставки по ипотеке снижаются, отмечают эксперты, заемщики могут рефинансировать кредит по более низкой ставке.

Для большинства потенциальных покупателей недвижимости оптимальным выбором будет ипотека, а не накопление средств на покупку, резюмирует директор департамента банковского кредитования "Метриум" Дмитрий Веселков. Это позволит быстрее решить квартирный вопрос и переехать в новое жилье максимум в течение 2-3 лет. Оптимизировать расходы впоследствии позволят рефинансирование и более рациональный подход к повседневным тратам.

Сейчас читают