21.01.2022 19:10

Рынок недвижимости оказался между молотом и наковальней

Согласно указу президента России Владимира Путина, объем жилищного строительства должен быть увеличен не менее чем до 120 млн кв. в год к 2030 году. В целом до 2030 года в России планируется возвести более 1 млрд кв. м жилья.

Ольга Кузнецова
Фото: Ольга Кузнецова

В 2021 году в России ввели в эксплуатацию почти 90 млн. кв. м жилья. Правительство ожидает, что в 2022 году этот показатель не уменьшится, но говорить о дальнейшем бурном росте пока что не приходится.

"Наращивать объемы строительства жилья в 2022 году будет сложнее, чем в 2021, - отметил вице-премьер Марат Хуснуллин. - Сказываются разные факторы: это вопросы обеспечения финансированием и темпы освобождения градостроительного потенциала, негативно сказывается подорожание строительных материалов и дефицит кадров в связи с пандемией коронавируса".

Многие эксперты полагают, что падение спроса на квартиры и непрекращающийся рост цен на стройматериалы могут и вовсе замедлить темпы строительства недвижимости, а также заставят застройщиков искать новые направления в бизнесе.

"В 2021 году в многих регионах цены на квартиры в новостройках уже вплотную подошли к верхней планке покупательской способности населения, - говорит Николай Кудлай, руководитель строительной компании "СКР". - Застройщики в данной ситуации могли бы скорректировать свою финансовую политику, но возможность для ценового маневра им ограничивает бурный рост цен на стройматериалы. Главным образом, это происходит из-за удорожания металла на мировом рынке, а доля стали и сплавов в себестоимости жилья может составлять от 15% и выше в зависимости от типа строительных объектов".

По данным Лондонской биржи металлов (LME), в середине января цены на сталь выросли до 468 долл. за тонну, на алюминий до 2980 долл. за тонну, на никель до 22840 долл. за тонну. После краткосрочного падения в конце ноября в январе вновь выросла цена на арматуру. Если сравнивать с нижним пиком апреля 2020 года, когда за тонну арматуры просили всего 365 долл., то теперь ее цена выросла почти вдвое: верхние пики уже неоднократно пробивали отметку в 700 долл. за тонну. Судя по тому, что железная руда в январе на торгах уже пробивала отметку в 126 долларов за тонну и может вырасти в цене 2022 году на 20% и больше, то говорить об удешевлении металлосодержащих стройматериалов в ближайшей перспективе не приходится.

"Мировая экономика восстанавливается после пандемии, и в металлургии растет общее количество расходов. Существенным затратным фактором становится переход на технологии "зеленой металлургии", подразумевающий миллиардные инвестиции в экологизацию производства, - говорит Николай Кудлай. - Росту цен на металл способствуют также рост выпадающих доходов корпораций после повышения ставки НДПИ и строительный бум в Китае, который в мире является одним из основных потребителей стали и других продуктов металлургической отрасли. Российские металлурги плотно интегрированы в мировой рынок, они должны поддерживать свою конкурентоспособность, обновлять производственные мощности и строить новые предприятия, как недавно открытый крупный алюминиевый завод в Тайшете. Но свои затраты они компенсируют за счет роста цен, что рикошетом отражается на других отраслях, в том числе и на строительной".

Ожидаемое многими экспертами повышение в феврале ключевой ставки Банка России на 25-50 базисных пунктов, в свою очередь, приведет к удорожанию ипотечных кредитов.

"В связи с ростом ключевой ставки до 10% вполне логично снижение спроса, - считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. - Ипотечные платежи и так выросли за последний квартал прошлого года на 18,6% и продолжат свой рост как минимум в первом квартале года текущего. Такие выплаты вкупе с ростом цен на 30-70% за два года просто становятся не по карману потенциальным ипотечникам, и в итоге люди не только отказываются от кредита, но и стремятся побыстрее избавиться от обязательств перед банком через продажу квартиры с дисконтом до 10% от рынка".

Падение спроса на жилье осторожно прогнозируют и в Центробанке России. По словам Эльвиры Набиуллиной, пик роста цен на недвижимость в России позади.

"Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами. Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию", - подчеркнула Эльвира Набиуллина.

Согласно данным Национальных Кредитных Рейтингов www.ratings.ru, объём выданной ипотеки по итогам 2021 года составлял 5,5-5,6 трлн руб. против 4,4 трлн руб. годом ранее.

По мнению экспертов, в сложившейся ситуации многим застройщикам придется искать варианты, как избежать производственных простоев.

"В 2022 году застройщики главным образом будут продолжать достраивать, отделывать и сдавать в эксплуатацию те объекты, которые были заложены в 2021 году и раньше. Но уже начиная с 2023 года перед многими возникнет угроза простоя производственных мощностей и возникнет дилемма: либо сокращать объемы, либо продолжать строить на свой страх и риск жилье, которое в ближайшее время никто не купит, либо формировать новые векторы в строительном бизнесе, - отмечает Николай Кудлай.

По словам зампредседателя Комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства Кирилла Холопика, в 2022 году в эксплуатацию может быть введено 36 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, что будет примерно на 15 млн кв. м меньше, чем в рекордном 2021 году.

"Очевидно, что работать себе в убыток захотят далеко не все застройщики, - подчеркивает Николай Кудлай. - Поэтому коммерческая гонка за жильцами в новых квартирах может подойти к концу, а застройщики начнут эффективнее взаимодействовать с муниципальными властями и обратят свое внимание на необходимость строительства социальных объектов: парков, скверов, спортивных кластеров, креативных пространств для молодежи. В условиях ожидаемой стагнации на рынке недвижимости социальное направление может стать для застройщиков эффективным инструментом для поддержания своих позиций на рынке, в том числе и имиджевых".

По мнению Николая Кудлая, стратегическая государственная задача по обеспечению людей жильем может успешно коррелироваться с гибкой урбанистической политикой, направленной на повышение качества жизни, рост рекреативных возможности для людей и экологизацию городской среды. В этой связи, опыт и производственные возможности строителей должны быть востребованы, считает эксперт.