Поделиться
Процесс переоценки кадастровой стоимости носит настолько массовый характер, что вовсе не предполагает выезд оценщиков на место. Все расчеты проводят, группируя объекты по одинаковым признакам. На основании данных из Росреестра выносится окончательный вердикт. Но именно из-за масштаба часто возникают ошибки. Где-то они технического характера, где-то неверно подобрана методология.
Как рассказал корреспонденту "РГ" бизнес-омбудсмен Ставропольского края Кирилл Кузьмин, проблем при переоценке кадастровой стоимости появляется много. Чаще всего жалобы поступают от предпринимателей, налоги которых из-за новых цифр выросли в несколько раз.
- При оценке применяются алгоритмы и формулы, которые вполне приемлемы. Но, когда оцениваешь миллионы объектов, в любом случае появляются какие-то недочеты, недоработки и ошибки. В предыдущем туре кадастровая стоимость в регионе выросла процентов на тридцать, в отдельных случаях и того больше. Некоторые объекты действительно стоили не по рыночным расценкам. По идее, кадастровая стоимость должна коррелировать с рыночной, но часто она совершенно не стыкуется, поэтому возникает множество вопросов, - отметил Кузьмин.
Он также уточнил, что сейчас есть три основных способа, которыми можно воспользоваться, чтобы оспорить результаты. Первый - обращение в организацию, которая выполняет переоценку (на Ставрополье это ГБУ "СтавКрайИмущество") с просьбой проверить заключение на предмет технических ошибок. У ведомства для этого есть специальная процедура, которую можно пройти прямо на сайте.
Если технических ошибок нет, но по какой-то причине владелец не согласен с оценкой, то можно заказать независимую экспертизу и с ее результатами уже обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставрополья.
- В эту комиссию в том числе вхожу и я, - пояснил Кирилл Кузьмин. - Мы рассматриваем все заявления - процент положительных решений достаточно высок. В этом случае кадастровая стоимость приравнивается к рыночной и все вопросы снимаются. В крайнем случае - и это третий способ - справедливости можно добиться в суде.
Некоторые эксперты отметили, что если присмотреться к алгоритмам подсчета кадастровой стоимости, то выясняется, что они недостаточно объективны. Так, по словам руководителя АНО "Центр защиты бизнеса Ставропольского края" Сергея Владимирова, некоторые переменные в формулах не очевидны, а юристы пока не знают, как с этим бороться.
Возникает у защитников бизнеса и другой резонный вопрос - следует ли повышать кадастровую стоимость и размер налогов при стагнации в экономике.
- В Налоговом кодексе РФ говорится, что налоги должны быть экономически обоснованы. За последние несколько лет из-за пандемии финансовое положение представителей малого и среднего бизнеса не улучшилось. Поэтому не ясно, почему должна снова подниматься кадастровая стоимость объектов. Где здесь экономическая составляющая, если предприниматели с такими налогами существовать не смогут? - удивляется Владимиров.
По его словам, комиссия по оспариванию кадастровой стоимости, которая работает при минимущества края, действительно неплохо справляется со своей задачей. Однако в период массовой оценки приходит слишком много заявлений.
- Но даже если удалось изменить результаты оценки, то муниципалитет может обжаловать решение через суд и вернуть прежнюю стоимость. В комиссию входят министр имущественных отношений края, руководители отделов, уполномоченный по правам предпринимателей и специалисты. Их решение, которое выносится на основании документов, обжалует администрация города и сведет работу на нет, - говорит Владимиров.
Причем экспертиза при обращении в суд проводится за счет налогоплательщиков. Более того, при апелляции ее могут провести и повторно. Стоит же независимая оценка в среднем 40-50 тысяч рублей. Некоторые муниципалитеты такие обжалования поставили на поток, подрывая работу ведомственной комиссии и тратя бюджетные деньги. При этом в других районах региона решения не обжалуют вовсе либо делают это крайне редко.
С этим согласен и министр имущественных отношений Ставропольского края Виталий Зритнев. В беседе с корреспондентом "РГ" он рассказал, что чаще всего такой практикой злоупотребляют в Ставрополе.
- Закон наделил муниципалитет правом обжаловать любую кадастровую оценку. Если раньше городские власти могли оспорить только цену своей собственности, то теперь - и частных участков. Закон расширил их полномочия. Основная проблема в том, что на переоценку в ходе судебного процесса идут деньги из бюджета, то есть налогоплательщиков.
По словам Зритнева, к этому привела сложившаяся в стране судебная практика. В случае если между рыночной и кадастровой стоимостью большая разница, то затраты на проведение судебной экспертизы взыскиваются с органа, утвердившего результат, то есть в данном случае с минимущества. Сейчас все субъекты страны борются с этой проблемой, найти решение пока не удается.
Чаще всего методологические ошибки при переоценке кадастровой стоимости возникают из-за плохой работы администраций районов. Местное самоуправление должно еще на подготовительном этапе прислать данные о недвижимости, находящейся на их территории, то есть муниципальные власти сообщают, какие виды строительства разрешены на той или иной земле, какие существуют ограничения и так далее. Все эти нюансы учитываются оценщиками.
- От муниципалитета к муниципалитету действия местных властей сильно отличаются. Многие из них плохо проводят подготовительную работу и подают неполные данные. Если отношение у чиновников к этой процедуре не поменяется, то нас снова ждет множество жалоб, - сказал Сергей Владимиров.
В минимущества уточнили, что регулярно проводят с ответственными за эту работу "круглые столы", где подробно объясняют, как нужно выстраивать взаимодействие. Количество жалоб на оценку, по словам министра, не так велико - это сотые доли процентов от числа всех оцененных земельных участков. Однако при огромном масштабе количество получается приличное. В среднем между турами приходит около двух или трех тысяч обращений.
Вот пример того, как не надо готовиться к кадастровой переоценке. В городе Лермонтове при предварительной работе в прошлом туре в 2020 году местная власть не заявила многие ценообразующие факторы. В итоге спохватились уже после утверждения всех результатов и провели дополнительный анализ в последний момент.
В Пятигорске летом 2021 года пересчитывали кадастровую стоимость участка в гаражном кооперативе. Выяснилось, что подсчет вели по средней цене земли под гаражами во всем городе, но один из участков оказался в зоне подтопления, что цену существенно снижало. Это стало поводом обратиться в комиссию при минимущества края.