31.03.2022 01:00

Застройщиков лишат лазеек по продаже квартир мимо счетов эскроу

Запретить застройщикам продавать квартиры через подставных лиц, избегая счетов эскроу, предлагает Национальный совет финансовых рынков (НЦФР). Письмо об этом и законопроект, исправляющий ситуацию, направлены им в Государственную думу (имеются в распоряжении "РГ").

Сергей Бобылев/ТАСС
Сергей Бобылев/ТАСС

В последнее время участились случаи недобросовестного поведения со стороны застройщиков, отмечают в НЦФР. Сначала девелопер продает квартиры аффилированным лицам - компаниям, ИП или физлицам - по низкой цене. Эти суммы вносятся на счета эскроу. А через некоторое время жилье перепродается обычным гражданам уже по рыночным ценам. При этом сумма "переплаты" сразу же поступает застройщику, а не на счет эскроу, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению. А на счете эскроу хранится сумма, существенно ниже реальной стоимости жилья.

Такая схема приносит проблемы и покупателям, и банкам. Последний покупатель в случае банкротства застройщика получит со счета эскроу сумму значительно меньше, чем была им уплачена.

Кроме того, значительное число таких покупок происходит через ипотеку. Но при банкротстве застройщика сумма со счета эскроу не покроет долги заемщика перед банком. Он вынужден и далее выплачивать остаток по ипотеке, даже лишившись жилья. А поскольку квартиры в строящихся домах подлежат страхованию только после завершения строительства, то банк и заемщик не могут рассчитаться и с помощью страхового возмещения.

Для решения этой проблемы предлагается внести изменения в закон о долевом строительстве и ряд других. Застройщикам запретят продавать значительную часть квартир по цене ниже среднерыночной. Если из отчетности компании выяснится, что в течение квартала не менее 10% квартир продано по цене ниже среднерыночной (со "скидкой" в 20% и более), то надзорные органы смогут обратиться в арбитражный суд с иском о временной приостановке продаж квартир в этом жилом комплексе.

Напомним, с середины 2019 года застройщики могут привлекать средства граждан только через счета эскроу. Уплаченные покупателем деньги хранятся на таком счете до момента ввода дома в эксплуатацию. А в случае банкротства застройщика деньги возвращаются покупателю. Часть домов разрешено достраивать по старым правилам, без эскроу. Сейчас их уже менее 20%.

Обязательное использование счетов эскроу направлено на защиту дольщиков, но до сих пор некоторые недобросовестные застройщики изобретали различные лазейки, чтобы обойти это правило, отмечает председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. Хотя граждан неоднократно извещали о том, что привлечение средств для строительства возможно только через счета эскроу, за три года зафиксировано достаточно случаев, когда средства пытались привлечь по иным видам сделок. "Законодательная инициатива, запрещающая продажу квартир по цене ниже рынка, может остановить процесс заключения нелегитимных сделок. Напомню, что в таких сделках проигравший всегда один - тот, кто платит деньги нарушителю закона", - отмечает Гарипов.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Проблема в том, что в таких случаях покупатель при банкротстве застройщика может претендовать только на ту сумму, которая хранится на счете эскроу, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. А если жилье приобреталось в ипотеку, то эта сумма не покрывает кредит и создается дополнительная долговая нагрузка на гражданина.

Введение счетов эксроу стало прорывом в защите дольщиков, однако, как мы видим, ненадолго, говорит руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Ряховский. "Покупателю сложно разобраться, какая фирма стоит за тем или иным застройщиком и кто фактически им является, поэтому и появилась данная модель работы застройщика", - говорит он. Есть и еще одна связанная с этим проблема, отмечает эксперт: поскольку продавцом является любая организация или предприниматель, которые могут признаны банкротом, то сделка по продаже может быть оспорена и покупатель вообще может остаться без жилья или обречён на долговременные судебные тяжбы. "Дальнейшее решение проблемы может быть в системной открытости информации о застройщике, квартирах, их стоимости в интернете с одновременной ответственностью за искажение", - считает он.