09.06.2022 10:04

В каких городах может затормозиться строительство

По данным Росстата, количество городов-миллионников в стране увеличилось до 16: в Краснодаре, Воронеже и Перми численность населения превысила миллион человек. Казалось бы, эти цифры должны вдохновить застройщиков, но Российская гильдия риелторов (РГР) советует не обольщаться: статистика построена на сравнении с переписью 2010 года. И есть такие мегаполисы, где девелоперы просто не видят смысла начинать новые проекты.

iStock
iStock

В РГР провели свое исследование, показавшее, что на самом деле многие крупные города в 2021 году продолжили показывать отрицательную динамику. В лидерах падения оказались Омск, Нижний Новгород, Челябинск. Еще минус 4,8 тысячи человек - и статуса миллионника лишится Волгоград. Потеряли даже Москва и Санкт-Петербург: первая - более 40 тысяч жителей за два года, второй - 20 тысяч.

По итогам 2020 года в "зеленой демографической зоне" остались лишь Краснодар и Екатеринбург. В первом высок миграционный приток, а столице Урала удается держать стабильную численность населения. Если же анализировать динамику за последние пять лет, то, строго говоря, растущими, помимо Краснодара и Екатеринбурга, можно назвать только Казань, Красноярск, Уфу, Новосибирск, Воронеж и Ростов-на-Дону. А также Тюмень, которая миллионником еще не является, но уже по темпам прироста населения догнала Саратов и наступает на пятки Волгограду.

- Во многом это результат пандемии, хотя отрицательные тенденции начали формироваться еще в 2019-м. Смертность росла и до коронавируса, а рождаемость снижалась из-за неравномерной структуры населения. В 2020-м проблемы усилились, под ударом оказались города с высокой долей старшего поколения, - говорит аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. - Локдаун сильнее ударил по территориям с постиндустриальной экономикой: часть населения перешла на удаленку и уехала за город.

В 2022-м, по его словам, тренд непопулярности мегаполисов может усилиться. В частности, проблемой станет высокая доля занятых в сервисном секторе экономики, который страдает из-за кризиса. Играет негативную роль и культурное обеднение крупнейших региональных центров. При этом новостройки сконцентрированы де-факто именно там: треть рынка формируют всего три города, а 12 - половину.

В Челябинске преобладает "суровое" панельное домостроение. Это лишает город интересной архитектуры

- Объем строящегося жилья в последние годы не рос, несмотря на льготную ипотеку и господдержку. К примеру, в мае в стране по 214-ФЗ возводилось 93 миллиона квадратных метров, лишь на 2,5 процента больше, чем год назад и на два процента выше показателя апреля 2020-го. В марте запуск новых проектов вообще почти встал из-за крайне высоких ставок по проектному финансированию. Программа субсидирования застройщиков запущена в начале апреля (по ставке не выше 15 процентов годовых до 31 декабря 2023 года), но для регионов и она может восприниматься как слишком дорогая. Поэтому централизация и концентрация новостроек продолжится, - рассуждает Михаил Хорьков.

По его мнению, правительство использует шаблонные условия для очень разных рынков, поэтому эффект не всегда тот, что ожидали. Кроме того, льготную ипотеку продлили только до конца года, а девелоперский цикл длится три, то есть нет возможности долгосрочного планирования.

Эти тезисы косвенно подтверждает анализ, проведенный Дмитрием Фоминых, руководителем bnMAP.pro в семи регионах. Он сравнил ситуацию в Красноярске, Челябинске и Сургуте, и оказалось, что в южноуральском городе девелоперы не видят смысла строить больше.

- На реализации в первом квартале находилось 219 тысяч квадратных метров, тогда как в Красноярске - почти 400 тысяч. Кроме того, в Челябинске преобладает "суровое" панельное домостроение, на него приходится 44 процента проектов. Это лишает город интересной архитектуры. В основном проекты подходят к завершению, на старте строительства сегодня находится всего один, на нулевом цикле - пять, этого катастрофически мало, - констатирует аналитик.

- До 2014 года в Челябинске был строительный бум, но девелоперы не пережили 2015-2016-е и сегодня не спешат вводить новые проекты, хотя население из соседних мелких населенных пунктов все еще перебирается в областной центр, и можно ожидать большой рост заказов на местных оборонных предприятиях, - рассказал на YouTube-канале "Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость" старший партнер сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

Исторически в Челябинске бюджет покупки жилья был меньше, чем в том же Кургане, который тоже не отличается высокими зарплатами. Сегодня средняя цена квадратного метра в столице Южного Урала составляет 60-65 тысяч рублей (для сравнения: в Екатеринбурге при преобладании монолита - 100 тысяч), то есть маржинальность близка к нулю. По мнению Сергея Смирнова, это некий психологический барьер. Либо застройщики Челябинска будут вынуждены поднимать планку, чтобы создавать жилые комплексы более высокого качества и горожане это оценят, либо отток населения и панельное уныние продолжатся.