10.08.2022 17:45

В России растет доля строящихся апартаментов, но они все чаще используются как временное жилье

Интерес к строительству апартаментов в Москве снижается. Все активнее их строят в других регионах, и зачастую именно как временное жилье.

Ради экономии покупатели и арендаторы зачастую готовы мириться со многими недостатками жилья. / EPA
Ради экономии покупатели и арендаторы зачастую готовы мириться со многими недостатками жилья. / EPA

За пять лет в России стало в два с лишним раза больше строящихся апартаментов. Если в январе 2017 года в стране, по данным ЕРЗ.РФ, возводилось около 1,8 млн кв. м апартаментов (1,6% жилых единиц), то сейчас уже 4 млн (3,9%). Ранее апартаменты концентрировались прежде всего в столице, однако сейчас интерес к ним смещается в другие регионы.

В Москве, сообщает "Метриум", во II квартале 2020 года предлагалось 10,1 тысячи апартаментов (24%), сейчас их 7,8 тысячи (18%). В элитном сегменте их доля сократилась за это время с 70% до 52%, в премиальном - с 50% до 21%. Покупателей, вкладывающих десятки миллионов рублей, стал больше волновать неурегулированный статус апартаментов, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Среди клиентов этого сегмента стала более востребованной и ипотека, которую получить на апартаменты сложнее. Законодательство нелояльно к апартаментам, столичные девелоперы все реже их строят, говорит управляющий партнер "Метриум" Надежда Коркка.

Апартаменты все чаще появляются на курортах: на море и в горах

Девелоперы начали активную экспансию на региональные рынки, отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова. Таких проектов все больше, география значительно расширяется: Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск, Уфа.

Если ранее превалирующую долю рынка занимали несервисные апартаменты, то сейчас на рынок выводят проекты сервисного формата, зачастую с привлечением опытных управленческих компаний. "Активно растет сегмент рекреационных апартаментов, который тяготеет к туристическим локациям: морское побережье, горнолыжные и внесезонные курорты. Основной объем предложения сконцентрирован в Краснодарском крае, Крыму и Калининградской области, где ведется не только новое строительство, но и редевелопмент бывших санаторно-курортных объектов. Все чаще девелоперы создают комплексный продукт, соединяют формат апартаментов с доверительным управлением, гостиницами и спа", - говорит Широкова. Причины роста популярности апартаментов, к примеру, в Сочи очевидны - зачастую недвижимость приобретается под сдачу в аренду или для сезонного отдыха, необходимости прописываться в ней нет, а стоимость апартаментов ниже, чем квартир, на 10-15%, отмечают в Level Group. Доля сделок с апартаментами в последние годы достаточно стабильна - около 10%, однако нынешним летом отмечается снижение до 6-7%, поскольку на апартаменты не распространяется льготная ипотека.

В условиях волатильной экономики риск покупателя апартаментов выше, поскольку нежилая недвижимость защищена законом слабее, говорит гендиректор G5 Алексей Бравин. Претензии инвесторов при банкротстве застройщика не обладают приоритетом и передаются в общую конкурсную массу, шансы получить вложенную сумму полностью снижаются. Кроме того, при дальнейшей эксплуатации, если собственник проходит процедуру банкротства, апартаменты не попадают под определение единственного жилья и могут быть конфискованы. Также апартаменты дороже в эксплуатации. К примеру, в Санкт-Петербурге в одном из домов с апартаментами квартплата составляет около 160 рублей за кв. м, а в находящемся неподалеку жилом комплексе - 60 рублей, говорит эксперт по недвижимости компании "Этажи" Полина Будникова. Налог на апартаменты доходит до 2% от стоимости недвижимости, на квартиры в десять раз меньше.

Уже не один год идут разговоры о необходимости определения более четкого правового статуса апартаментов, однако никаких решений пока принято не было. Недавно председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что апартаменты не будут приравнены к жилью. На фоне такого заявления тренд на сокращение доли апартаментов на рынке недвижимости Москвы продолжится, считают в Level Group.

Приравнять апартаменты к жилью невозможно ни с юридической, ни с технической точки зрения, пояснил Пахомов в своем Telegram-канале. В этом случае пришлось бы, в частности, моментально найти в бюджете сотни миллиардов рублей для строительства школ, детсадов и поликлиник для жителей апартаментов, при этом поблизости зачастую даже нет территорий для их возведения. Пришлось бы перестраивать обслуживающую инфраструктуру внутри зданий, включая лифты, убирать из них большую часть бизнеса. Однако ряд вопросов решить возможно, считает Пахомов: дать возможность регионам устанавливать более низкие налоговые ставки и коммунальные тарифы, разрешить временную регистрацию. Важно дать бизнесу четкие правила игры и ввести этот продукт, если он пользуется спросом, в легальное поле, говорит Пахомов. Апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья.

А как у них

На американском рынке недвижимость в крупных городах, схожая с российскими апартаментами, как правило, изначально строится под аренду.

Апартамент-комплексы - это многоквартирные жилые дома с различными удобствами, например, бассейнами, спортзалами или зонами досуга, которыми, как правило, владеют и управляют компании, сдающие помещения по типовому договору, хотя отдельные квартиры в таких домах могут принадлежать частникам.

Поскольку жители США нередко переезжают на работу в другие города, подобные комплексы пользуются популярностью, на съеме проживает порядка 17 процентов американцев.

До 2018 года строительство предназначенного для аренды многоквартирного жилья неуклонно росло: со 114 тысяч новых апартаментов в 2011 году до 357 тысяч в 2018 году.

Но в последние три года наблюдается некоторая стагнация: в эксплуатацию вводится по 330-340 тысяч апартаментов в год. Наиболее активно такая застройка сейчас идет на юге США.

Подготовил Юрий Когалов

А как в Москве
Это не купе и даже не плацкарт. А полноценная жилплощадь рачительного покорителя современной Москвы. Фото: Зураб Джавахадзе/ ТАСС

Полки ждут сигнала

На фоне сообщений о возможном росте цен на арендное жилье в столице появились ультрадешевые предложения. Например, всего за 7,9 тысячи рублей начали сдавать так называемые слипбоксы - небольшие ниши на антресоли. Владелец такой жилплощади у станции метро "Бульвар Дмитрия Донского" назвал плюсы для будущего арендатора: хороший матрас, зеркало, часы, декоративное освещение и лампа с регулируемым освещением. Можно также вместе с другими арендаторами пользоваться кухней, туалетом и ванной. А ваше законное место имеет габариты всего лишь полтора на три метра. Очень напоминает верхнюю полку в поезде. Рядом даже есть небольшой шкафчик для вещей. Получается немного уютнее, чем в хостеле. Только с оплатой может возникнуть проблема. Собственники обычно добавляют коммунальные платежи к стоимости аренды. А подсчитать их будет весьма проблематично, если жильцов несколько. Начнутся споры - кто и сколько кубов "налил" и киловатт "нажег". Но в целом все равно аренда такой полки для сна выйдет тысяч на 5-6 дешевле, чем съем комнаты в коммуналке.

"Разделение квартиры на койко-места - способ повысить доход рантье, но хлопот в данном случае будет больше, - считает гендиректор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. - Ведь соседи довольно часто и обоснованно жалуются на шум, неаккуратных жильцов и прочие сопутствующие моменты". Если выяснится, что жилье сдается без уплаты налогов и с нарушениями других норм закона, то у собственника могут возникнуть серьезные проблемы. По оценкам столичного юриста Александра Коновалова, все условия аренды жилплощади нужно прописать в договоре. Кроме того, владельцу жилья необходимо оформить статус самозанятого: в этом случае он будет платить налоги как предприниматель, сдающий жилье физическим лицам. Если не соблюдать нормы закона, то вполне возможны серьезные проблемы. Как, например, возникли они у владельцев участков на западе столицы. Там в Москве до сих пор еще можно встретить земельные участки и частные дома. Местные жители нередко сдавали койко-места в небольших сарайчиках работникам местного аэропорта Внуково. Ни сами отношения с арендаторами, ни домики никак не оформлялись. Подобные "вороньи слободки" регулярно сносятся по решению местных комиссий по контролю за соблюдением правил строительства. В любом случае койко-места в городе окажутся значительно дешевле даже самой бюджетной квартиры. Как рассказали в пресс-службе компании "ИНКОМ-Недвижимость", в последние месяцы минимальные ставки сильно не изменяются. Сейчас самую дешевую "однушку" можно снять за 25 тысяч рублей. Впрочем, это отдельная жилплощадь, есть необходимая бытовая мебель, рядом - транспорт и вся инфраструктура.

Подготовил Сергей Буланов