Кредиты с близкими к нулю ставками, так называемая ипотека от застройщиков - это чисто маркетинговый ход, который часто связан с тем, что люди покупают жилье по завышенной стоимости, сказала на днях глава ЦБ Эльвира Набиуллина. За счет этой завышенной стоимости застройщик делится разовой компенсацией с банком. "Мы будем сейчас принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков", - сообщила Набиуллина.

Кредиты с предельно низкими ставками в рамках совместных программ банков с застройщиками стали особенно популярны в нынешнем году. При этом цена жилья, которое покупает ипотечник, заметно выше, чем если бы он покупал квартиру с кредитом по обычной ставке. Однако ежемесячные платежи становятся ниже.

Увеличение цены несет риски для банков, отмечают эксперты. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, банк останется с залогом, который может стоить меньше суммы долга. "Банки ожидают, что к моменту сдачи жилья в эксплуатацию его стоимость возрастет, как это наблюдалось в прошлом. При этом сохраняется риск, что при снижении цен на жилье стоимости залога может оказаться недостаточно для покрытия обязательств заемщика перед банком", - отмечалось в ответе пресс-службы ЦБ на запрос "РГ" в июле. Банк России будет осуществлять мониторинг практики предоставления ипотечных кредитов по низкой процентной ставке, сообщили тогда в ЦБ.

Серьезного роста цен на жилье эксперты в ближайшее время не предполагают. Прогнозы варьируются от варианта с падением цен на 25% до их роста в пределах инфляции. Увеличение цены при продаже несет риски в случае возникновения проблем с выплатой долга у заемщика, отмечают эксперты. Вполне вероятна ситуация, когда вырученной после реализации предмета ипотеки суммы не хватит на закрытие долга заемщика, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. Поэтому регулирование ЦБ, по его мнению, в данном случае необходимо и правомерно, это не вторжение в маркетинговую стратегию.

Околонулевая ипотека в рамках совместных программ банков с застройщиками стала активно продвигаться в этом году. Субсидирование 1% ипотечной ставки в рамках коллаборации с банками обходится застройщику в 2-3% от стоимости квартиры, рассказал руководитель аналитического центра "ПроГород" (входит в группу ВЭБ.РФ) Максим Тутуков. "Если квартира стоит 10 млн рублей, за снижение на один процентный пункт ставки для заемщика, например с 7 до 6%, застройщик должен отдать банку 300 тысяч рублей", - привел пример аналитик. Услуга по субсидированию ипотеки от банков получается достаточно дорогой, но в текущих условиях, когда большинство сделок на рынке осуществляется за счет кредитных средств, это выгодно и застройщику, и покупателю, отмечал Тутуков. Если квартира стоит 10 млн рублей, по классической схеме ипотеки под 7% годовых первоначальный взнос составит 1,5 млн рублей, и покупатель будет выплачивать 56 тысяч рублей в месяц в течение 30 лет. В случае же коллаборации с банком и снижения ставки до 0,1% стоимость квартиры возрастает с 10 до 12,5 млн рублей, однако ежемесячный платеж сокращается почти в два раза.

Ипотека "от застройщика" распространена в основном в столице, отмечает член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" (Тверская область) Владимир Прохоров. В других регионах цены на квартиры намного ниже столичных, как и доходы населения. Люди покупают жилье в принципе по льготным программам. Ограничивать или запрещать околонулевые кредиты ЦБ не будет, считает Прохоров. Исключение могут составить случаи, когда квартира покупается по льготным программам (семейная, сельская ипотеки и т.п.). В остальных случаях, скорее всего, обяжут продавцов рассказывать о всех рисках и реальной стоимости квартиры при заниженных и при рыночных ставках, предполагает эксперт.

Предложение застройщиками сейчас целого ассортимента цен на одну и ту же квартиру - с разными ставками, размером первого взноса и прочими условиями - вполне нормально, отмечает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. У клиентов разные стартовые условия для приобретения недвижимости, и наличие ряда вариантов отвечает спросу, возможностям клиента и потребностям застройщика. "В каждом кредитном договоре подробно рассказывается об условиях. Это закон, - говорит Новиков .- И люди не берут ипотеку очертя голову, они тщательно изучают все условия покупки, выбирая для себя самые удобные".

Для конкуренции банкам нужны разнообразные предложения, когда каждый может выбрать для себя удобную модель кредита, отмечает член Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов. А риски для заемщиков всегда кроются в области общей экономической ситуации, устойчивости дохода и финграмотности.