В регионах квартир построили больше, чем продали

Повышение ипотечных ставок, санкции, общая неопределенность на рынке, заставившая потенциальных покупателей задуматься, брать квартиру сейчас или подождать. Все эти факторы сказались на рынке недвижимости регионов по итогам за год. В одних объемы строительства уже пошли на спад, а в других бьют рекорды по числу непроданных квартир.

На Среднем Урале больше половины проданных квартир - до 50 кв. м. Покупатели начали экономить. / Татьяна Андреева
На Среднем Урале больше половины проданных квартир - до 50 кв. м. Покупатели начали экономить. / Татьяна Андреева

Так, явно замедлилось текущее строительство в Санкт-Петербурге. Об этом говорят данные единой информсистемы жилищного строительства "наш.дом.рф". В ушедшем году здесь строилось 7,9 млн кв. м, что на 16% меньше, чем в предыдущем.

По мнению экспертов, экономическая ситуация снизила покупательскую способность и повернула потенциальных новоселов новостроек к вторичному рынку жилья. Покупка "первички" стала куда более рискованным и дорогостоящим мероприятием не только для инвесторов недвижимости, но и для обычных людей, нуждающихся в жилье.

И это при том, что из-за падения спроса в последние три месяца прошлого года в большинстве районов Северной столицы стоимость "первички" снизилась на 1-2%.

Единственное, что активизировало рынок новостроек в Питере перед Новым годом, - скорое завершение льготных ипотечных программ. И это в очередной раз доказало максимальную зависимость застройщиков от ипотечных средств покупателей.

По мнению коммерческого директора холдинга "РСТИ" Екатерины Немченко, объем ввода жилья в Санкт-Петербурге и в 2023 году продолжит сокращаться.

В Екатеринбурге объемы ввода жилья не упали. Но при этом непроданными остаются 41,7 тыс. квартир в новостройках - для города это новый исторический рекорд

- Это следствие как начавшегося сокращения объемов строительства, так и осторожной позиции застройщиков относительно старта новых объектов, - говорит Екатерина Немченко. - Замедление темпов продаж уже привело к формированию на рынке товарного запаса и в строящихся объектах, и готовых квартир. Нужно ли при сохранении этой тенденции и общей неопределенности пополнять предложения новыми объектами?

Пока на этот вопрос точного ответа нет.

В Екатеринбурге объемы ввода жилья по итогам минувшего года не упали. Но при этом непроданными остаются 41,7 тыс. квартир в новостройках - для города это новый исторический рекорд. Эксперты падение потребительского спроса объясняют, во-первых, влиянием эмоций: рынок замирал за год дважды, в начале спецоперации и после объявления мобилизации. Во-вторых, тем, что большая часть людей, которые хотели взять льготную ипотеку, поспешили это сделать раньше, поскольку не были уверены, что программу продлят. В-третьих, больше половины проданных в 2022 году лотов - до 50 кв. м и до пяти млн рублей, то есть покупатели начали экономить, но при этом хотят сохранить определенную степень комфорта, а 57% ассортимента - "однушки" и студии.

- Семье с ребенком в однокомнатной жить неудобно, поэтому выбирают вариант с двумя комнатами, но меньшей общей площади, - комментирует новый тренд президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.

Можно сказать, прямо противоположная ситуация складывается в Новосибирске. За последние пять лет количество предлагаемых квартир сократилось в городе практически в два с половиной раза.

- В 2018-м на рынке экспонировалось более 45 тыс. квартир. А в 2022-м еле-еле подошли к показателю 20 тыс. Это реакция застройщиков на риски, связанные с двумя факторами: высокий показатель обеспеченности жилой площадью на человека в Новосибирске и падающими на протяжении нескольких лет реально располагаемыми доходами населения, - рассказал "РГ" Максим Марков, директор по стратегическому маркетингу Корпорации ЕЛКА.

Между тем власти Кировской области бодро рапортуют о росте введенного в строй жилья по итогам года - на два процента. Но эксперты осторожно добавляют, что две трети этого объема - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И не исключают, что часть прироста ИЖС объясняется программой догазификации, по которой газ подводят только к официально зарегистрированным частным домам. То есть если раньше их хозяева предпочитали не регистрировать дом, чтобы не платить налоги, то сейчас у них появился мощный стимул сделать это. Так что цифры роста объемов введенного жилья на деле могут оказаться дутыми.

Конечно, один из тех регионов, на которые больше всего повлияла геополитическая ситуация, - это Крым.

По данным крупного системного застройщика полуострова - группы компаний "Монолит", в Крыму за октябрь 2022 года спрос на квартиры опустился на 50%. И спад жилищного строительства в регионе напрямую связывают со снижением спроса на рынке. Под влиянием геополитических факторов покупатели заняли выжидательную позицию либо вообще передумали приобретать жилье. Не последнюю роль играет рост процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточение требований к заемщикам.

По данным компании IDEM, с 15 января по 15 декабря 2022 года количество квартир и апартаментов в экспозиции на рынке недвижимости Крыма и Севастополя увеличилось с 2456 до 8395.

Между тем застройщики не намерены сокращать свою деятельность. Так, "Монолит" планирует в 2023 году вывести на рынок три жилых объекта в Симферополе и два новых объекта курортной недвижимости в Евпатории. Полон планов и другой системный застройщик региона.

- Мы не собираемся сокращать строительство. Критический этап, при котором проходила перестройка на новые логистические цепочки, уже прошел, а спрос на недвижимость в Крыму хоть и стал менее стабильным, но все равно остается очень высоким, - сообщил "РГ" директор по маркетингу и продажам компании "Гринвуд Девелопмент" Артур Дубровский.

По данным Корпорации развития Крыма, в сфере жилищного строительства региона сегодня реализуется 47 проектов на сумму 151 млрд рублей.

Комментарий

Илья Пономарев, эксперт Общественного совета при Минстрое России:

- У нас весьма специфическая система учета. Если в Европе и Штатах рынок оценивают по количеству вновь начатых объектов (индекс HS - housing started), то мы "считаем по хвостам". Объективно объем ввода текущего года характеризует бизнес-климат двух-, трехлетней давности. Снижение ввода объясняется снижением объема продаж.

Во-первых, мы, к сожалению, до сих пор смотрим на рынок жилья как на механизм улучшения жилищных условий нуждающимися гражданами, что в принципе неверно. Подавляющее большинство участников долевого строительства, а оно формирует основной объем городской стройки, имеют вполне комфортное жилье и рассматривают приобретение нового жилья как защищенную систему коллективных инвестиций. А для такой системы ключевым критерием является относительная доходность. Введение системы эскроу-счетов под предлогом снижения рисков возникновения "обманутых дольщиков" существенно сократило доходность частных инвесторов и практически исключило возможность долевого строительства почти в половине регионов страны, так как доходность рынка в них не выдерживает необходимых требований. Кроме того, турбулентность в бизнесе, обусловленная санкциями, также сильно понизила инвестиционные запросы, прежде всего среднего менеджмента. Давление перепроизводства тоже имеет место, что при существенном снижении объема выдачи ипотеки создает на рынке существенный дисбаланс.

Подготовила Ольга Бухарова

А как в Москве

В столице объемы жилищного строительства по итогам прошлого года снизились - введено 6,8 миллиона "квадратов" вместо 7,8 миллиона годом ранее. Опрошенные "РГ" эксперты не называют это падением - дело в том, что в 2021 году жилья в Москве построили больше, чем даже в рекордном 1965 году, когда ввели 5,5 миллиона кв. м. Но тогда был период массового типового строительства. Эксперты не связывают уменьшение жилищной стройки в прошлом году и с политической и экономической ситуацией. "Дома, введенные в эксплуатацию в минувшем году, начали строиться значительно раньше. "Нужно понимать, что даже малоэтажный жилой комплекс практически невозможно возвести всего за год, - объясняет "РГ" управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. - Спад показателей в 2022 году произошел скорее вследствие снижения активности девелоперов в период пандемии. Однако он не носит критичного характера. Ввод 6,8 миллиона кв. м жилья - достойный результат, заметно превышающий план в 4,5 миллиона по нацпроекту "Жилье".

Соглашается с этим совладелец девелоперской группы "Родина" Владимир Щекин. Он считает, что объемы 2022 года могли быть выше, если бы за два года до этого пандемия не заставила застройщиков отложить старт проектов. "Но я бы не назвал текущее сокращение ввода "падением", - подчеркивает он. - Ввод 6,8 миллиона кв. м - это все равно больше, чем в любом из предыдущих лет, кроме 2021-го. Поэтому уместнее текущее сокращение назвать коррекцией".

Подготовил Александр Мелешенко