Сейчас соответствующие законопроекты готовятся ко второму чтению.

Павел Владимирович, давайте сразу к делу: может ли дорога в частном поселке принадлежать конкретному человеку? И вправе ли он устанавливать шлагбаумы и брать плату с соседей.

Павел Крашенинников: Этот и другие подобные вопросы мы и собираемся детально урегулировать.

Разве вы, законодатели, не занимались этим последние тридцать лет: не выстраивали регулирование, что кому должно принадлежать?

Павел Крашенинников: У нас система права собственности выстроена в принципе достаточно неплохо. Но много проблем, связанных с общей собственностью в поселках - дачных, коттеджных, садовых и т.п. Это относительно новая проблема, в том смысле, что требовалось время: явлению - сформироваться, а нам, правовому сообществу, накопить материал и выработать принципы регулирования.

Какой же материал вы накопили?

Павел Крашенинников: Самое главное: проблема не в праве собственности как таковой: на конкретный дом, на земельный участок. Там все понятно. Есть сам дом, есть участок. Есть система государственной регистрации прав на недвижимость, которая работает очень неплохо. И больших юридических проблем нет. Однако, что касается объектов общего пользования на территории поселков, здесь существует правовой пробел. Его мы и собираемся устранить.

Именно в поселках? А в многоквартирных домах нет правовых пробелов?

Павел Крашенинников: Вопросы общего имущества в многоквартирных домах более-менее урегулированы. Там тоже есть объекты общего пользования: коридоры, лестничные площадки, крыши, подвалы и т.п. Никто не может оформить в частную собственность лестницу и брать с соседей деньги за проход по ней. Теперь принимаемся за урегулирования подобных вопросов в частных поселках, различных товариществах на земле.

В чем разница с юридической точки зрения между общим имуществом в многоквартирном доме и в поселке? Почему нельзя просто написать одну строчку: решать вопросы так же, как в доме?

Павел Крашенинников: В поселке практически все общее имущество связано с землей, а участки, на котором оно расположено, являются земельными участками.

Естественно - земельными, какими же еще. Так в чем проблема?

Павел Крашенинников: Взять, допустим, детскую площадку. Это и объекты на ней, которые, кстати, зачастую и не являются недвижимостью. Так что оформлять: землю или качели? Как определить, что должно быть на детской площадке и кто должен решать такие вопросы?

Кто-то хочет больше качелей, кто-то больше песочниц. Третьи говорят, что площадку лучше сократить в два раза, а свободное место выделить под парковку для гостей.

Еще есть дороги на территории поселка, пруды, объекты инфраструктуры. Конечно, здесь необходимо несколько иное регулирование, чем то, что действует в многоквартирных домах.

Что предлагается?

Павел Крашенинников: Законодательную работу в данном направлении можно разбить на три части. Первая: нам нужно урегулировать, что считать общей собственностью, как она выделяется и определяется. Данные объекты не смогут находиться в индивидуальной собственности, а будут являться общим имуществом собственников недвижимости.

Например, всех жителей коттеджного поселка?

Павел Крашенинников: Да. Второе направление: как управлять этими объектами. Кто будет уполномочен принимать решения, каким образом это будет осуществляться. Какие решения, скажем, правление коттеджного поселка сможет принимать своей властью, какие будет уполномочено решить только общее собрание собственников. Третий вопрос: как пользоваться общим имуществом третьим лицам.

Павел Крашенинников: Введениерегистрации прав на недвижимость укрепило защиту граждан. Фото: Александр Корольков

То есть смогут ли жители закрывать детские площадки и дороги от посторонних. И что в итоге: смогут?

Павел Крашенинников: Товарищества собственников будут вправе определять режим пользования имущества, в том числе прописывать условия допуска или недопуска посторонних. Если территория частного поселка будет закрыта от посторонних, то, естественно, никто посторонний не сможет пользоваться дорогами и детскими площадками. Однако закон детально пропишет ситуации, когда и где собственники недвижимости вправе поставить шлагбаум, а когда нет.

Естественно, доступ экстренных служб должен быть беспрепятственным и бесплатным.

Если хозяин участка не участвовал в строительстве общей дороги в поселке, не станет ли он посторонним для соседей? Вправе ли будут люди запретить ему ездить по ней к своему дому?

Павел Крашенинников: Не должно быть ситуации, когда застройщик сдает дома в частном поселке, люди покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить. И после принятия разрабатываемых законов такая ситуация будет невозможна в принципе.

Повторите: совсем-совсем невозможна?

Павел Крашенинников: Никто не вправе будет запретить владельцу дома пользоваться дорогой в частном поселке, являющейся общим имуществом.

Других дорог, не относящихся к общему имуществу, в поселке не будет?

Павел Крашенинников: Если дороги предназначены для передвижения жителей внутри поселка, они будут только общими. В смысле, относиться к общему имуществу. Владелец дома сможет ими пользоваться без ограничений. Однако, если общее собрание собственников решит, допустим, установить дополнительную плату за охрану и сигнализацию или постановит собрать с жителей деньги на ремонт дороги, он должен будет подчиниться общему решению и заплатить.

А вдруг он не захочет платить, что тогда? Запретят ездить?

Павел Крашенинников: Запретить никто не сможет. Но правление сможет обратиться в суд для взыскания денег. Вопрос будет решаться в судебном порядке. Таким образом, соблюдается баланс интересов. С одной стороны, собственник несет ответственность за содержание общего имущества в поселке. С другой, никто не сможет вводить для него излишние ограничения, препятствующие пользованию собственным имуществом. Проезд к дому никто ему не перекроет.

Будут ли относиться к общему имуществу подстанции, кочегарки и тому подобные объекты?

Павел Крашенинников: Да.

И никто не сможет выкупить кочегарку и сказать: все, платите по моим тарифам, втридорога?

Павел Крашенинников: Нет.

"Нет" - это не сможет?

Павел Крашенинников: Не сможет. Таких ситуаций быть не должно, это издевательство над собственниками.

Когда будет принят закон?

Павел Крашенинников: Мы сейчас активно работаем вместе с Комитетом Госдумы по строительству и ЖКХ, готовим законопроект ко второму чтению.

Журналисты называют это чтение ключевым: именно на данном этапе закон приобретает окончательный вид.

Павел Крашенинников: Также готовим ко второму чтению еще один подобный проект, он касается гаражных товариществ. Там тоже много аналогичных проблем. Мы надеемся, что и тот и другой закон будут приняты в весеннюю сессию.

Принципы для общего имущества в гаражных товариществах будут такими же, как для коттеджных и тому подобных поселков?

Павел Крашенинников: Да. Более того, мы думаем, что если удастся удачно решить вопросы унификации правил, то в перспективе выйдем и на общие нормы для Гражданского кодекса. Ведь бывают самые разные истории: и с яхт-клубами, и с многими другими. Сейчас появляются самые разные виды товариществ. Есть даже товарищества по разведению кроликов.

Говорим "недвижимость", вспоминаем "Росреестр". Ждать ли каких-нибудь новаций в сфере регистрации недвижимости?

Павел Крашенинников: Система регистрации развивается и совершенствуется в постоянном режиме. Напомню: ровно 25 лет назад, 31 января 1998 года, вступил в силу закон о государственной регистрации недвижимости. Это был крайне важный закон, во многом ставший вехой в укреплении гарантий защиты прав частной собственности.

Все сделки с недвижимостью стали проходить процедуру проверки. Все права на недвижимость стали фиксироваться в реестре прав. Сейчас это Единый государственный реестр недвижимости.

Сегодня кажется, что так было всегда.

Павел Крашенинников: Нет, так было не всегда. В советское время вообще не было такой категории, как недвижимость. Она появилась в 1991 году, точнее, была восстановлена. Большевики ее упразднили, а землю, как известно, национализировали.

Простите: недвижимость была, а категории не было?

Павел Крашенинников: Не было необходимости выстраивать детальное правовое регулирование оборота недвижимости. Соответственно, в законодательстве даже не было такой категории. Она появилась в 1991 году.

Почему же регистрировать права на недвижимость начали гораздо позже?

Павел Крашенинников: Закон о регистрации государственной недвижимости начинали готовить с 1991 года. Но работа затянулась. Были столкновения разных групп интересов. Парламент несколько раз принимал закон, Совет Федерации отклонял. Ситуация была тяжелая.

Пока юристы спорили, люди страдали…

Павел Крашенинников: До этого единой государственной регистрации недвижимости не было. Где-то учетом занимались БТИ. В Москве был комитет муниципального жилья. И т.п. Но, подчеркну, это был именно учет, а не регистрация.

В чем разница?

Павел Крашенинников: Меньше правовых гарантий, ослаблен правовой контроль. Как следствие, были массовые случаи мошенничества, с одной квартирой могли провести десять сделок в день. Сейчас такое невозможно в принципе.

С момента принятия закона о государственной регистрации недвижимости рынок стал приобретать упорядоченный вид. Пользуясь случаем, поздравляю работников Росреестра и всех причастных с этой знаменательной датой.

Дом лучше покупать целиком. Если брать по частям, доля не может быть меньше шести квадратных метров. Фото: Сергей Куксин

Планируется запретить прописку на микродолях

Недавно принят закон, установивший минимальную долю жилья: не больше шести квадратных метров. Не маловата ли доля?

Павел Крашенинников: Нас критиковали за размер, говорили, что этого недостаточно для жизни. Звучали разные предложения, предлагали сделать восемь метров и даже больше. Все это дискуссионные вопросы. Но в любом случае считаю, что сделан очень нужный шаг.

До принятия закона можно было торговать микродолями жилья, которые соответствовали спичечному коробку. Такие сделки заключались. Мы ограничили эту долю. Сейчас сделки с долями меньше установленной запрещены. За исключением приватизационных и наследственных. Мы не можем запретить, когда большая семья приватизирует. Или если что-то переходит по наследству.

Планируются ли какие-то еще шаги?

Павел Крашенинников: Считаем, что нужно идти дальше. Например, предусмотреть, чтобы не было регистрации по месту жительства на микродолях. Если доля владельца будет меньше шести квадратных метров, он не сможет там прописаться. Но такое правило не будет касаться членов семьи.

По закону в ЕГРН вносятся не только сведения о собственнике недвижимости, но и масса другой юридически важной информации. Например, с 1 февраля 2022 года действуют нормы, обязывающие региональные и муниципальные органы власти направлять в Росреестр сведения о решениях о признании многоквартирного дома аварийными, о признании жилого помещения, в том числе жилого дома непригодными для проживания.

По состоянию на конец августа прошлого года уполномоченными органами в Росреестр переданы сведения о 89 тысячах аварийных объектов недвижимости (многоквартирных домах и индивидуальных жилых строениях). В отношении 323 тысяч объектов в ЕГРН внесены сведения о признании их непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Из них 281 тысяча - помещения, расположенные в многоквартирных домах. Данные об аварийности также указываются в выписках из ЕГРН.

Новация позволяет обезопасить граждан от покупки непригодного жилья, обеспечить актуальность данных ЕГРН, а также ускоряет и делает проще проверку недвижимости при проведении сделок. Появление отметки в ЕГРН способствует исключению ситуации, когда ни гражданин, ни кредитная организация не знают о признании дома аварийным.

Также в ЕГРН вносятся данные об объектах, представляющих историческую ценность. Внесение этих сведений помогает предотвратить ошибки при планировании развития территорий.