Что мешает инвесторам комплексного развития

Комплексное развитие территорий (КРТ) набирает обороты. По данным Минстроя России, более 300 решений о создании КРТ было принято российскими регионами, и уже по двум третям заключены договоры.

Рост интереса к КРТ вызван улучшением "правил игры". В 2020 году Градостроительный кодекс зафиксировал четыре формы КРТ: жилой застройки, нежилой, комплексное развитие незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателя, определив КРТ как мероприятия, выполняемые "в соответствии с утвержденной документацией" с обязательным обеспечением необходимой инфраструктурой. Вместе с тем применение положений о КРТ выявило ряд направлений, необходимых для его совершенствования.

По закону N 494-ФЗ документация по планировке территории для реализации КРТ имеет преобладающую силу над правилами землепользования и застройки и генпланом. Это позволяет лицам, реализующим КРТ, устранять юридические ограничения, установленные в ранее утвержденной градостроительной документации. В дополнение в Земельный кодекс были внесены положения, позволяющие изымать земельные участки в целях КРТ. Однако указанные правила действуют лишь в отношении КРТ жилой и нежилой застройки и не применяются при КРТ, реализуемом по инициативе правообладателя или в отношении незастроенных территорий.

Кроме того, Градостроительный кодекс ввел дополнительные критерии, по которым можно передавать земельные участки в публичной собственности в целях КРТ по инициативе правообладателя. Эти участки могут быть предоставлены только для размещения на них объектов инфраструктуры, и они должны граничить с территорией КРТ.

Общим ограничением для всех проектов КРТ является запрет на передачу прав по договору о комплексном развитии третьим лицам. Также запрещена уступка права по договорам аренды участков. Это ограничивает возможность привлечения новых партнеров в проекты КРТ и снижает решимость инвесторов заниматься развитием территорий.

Официальная статистика не приводит количество проектов КРТ, реализуемых только по инициативе правообладателей, без участия дополнительных инвесторов. Опыт "Альтхауса" показывает, что часто после анализа рисков проекты КРТ трансформируются в другие формы реализации.

Зеркальной проблемой для девелопера является попадание участка, принадлежащего ему на правах собственности, в границы КРТ. Механизмы исключения участка из зоны КРТ практически отсутствуют. У землевладельца существует фактически только одно право - получить стоимость выкупаемых объектов недвижимости.

Решение о КРТ практически всегда направлено на изменение существующих правоотношений, при этом оно может быть принято с нарушениями. У заинтересованных лиц должно быть право его оспаривать.

Статья была подготовлена до 16 мая, когда Минстрой внес в Правительство законопроект о внесение порядка 40 правок в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы с целью совершенствования механизма KРТ.