Влияние роста ставки до 16% будет не столь уж значимым, говорит профессор Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. На рынке нового жилья существенная часть кредитов (в ряде случаев в областных городах до 90-95% и даже 100% на реализуемый многоквартирный дом) приходится на субсидируемые государством программы ипотеки на новостройки, семейной ипотеки, дальневосточной и арктической, для IT-специалистов, отмечает он.

Кредит на рыночных условиях по значительно более высокой ставке берут при приобретении более дорогих и больших квартир, как правило, в Москве и Санкт-Петербурге. И увеличение на ставки на 1-2 процентных пункта существенное влияние на рынок уже не окажет, хотя ранее это было значимо. "Психологически кредиты до 10% воспринимаются как существенно более доступные, но и в настоящее время этот фактор не сработает, пока не стоит ожидать достижения рыночной ставкой величины 20%.

Рыночная ставка станет играть большую роль в случае изменения условий предоставления льготной ипотеки на новостройки, где обсуждается снижение кредитного лимита для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей. В этом случае доступность ипотечного кредитования понизится для части российских граждан, собиравшихся приобрести столичное жилье для жизни или инвестиций", - говорит Цыганов.

Вторичный рынок, которому недоступна субсидированная ипотека, уже подстроился к текущему уровню ставки ЦБ, банки оптимизировали предложение по кредитам, люди пересчитали свои возможности в соответствии с новыми условиями, говорит исполнительный директор платформы TYMY Алексей Майстренко.

"В итоге в конце ноября мы констатировали, что количество заявок на ипотеку начало расти по сравнению с тем периодом, когда ставка выросла до 15%. Сегодняшнее решение вряд ли как-то заметно отразится на рынке, снижения ключевой ставки не ждали ни потребители, ни банки, а повышение в пределах 1% уже не является чем-то решающим. Очень хочется надеяться, что снижаться ключевая ставка начнет уже в начале следующего года".

В предстоящем году планирующим получить ипотеку заемщикам следует готовиться к тому, что сделать это будет намного сложнее, нежели чем в более ранние периоды, считает аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова. В силу сегодняшнего решения по ключевой ставке процентные ставки по рыночным программам банков для заемщиков с "открытого рынка" к середине января вплотную приблизятся к 20% годовых и при текущей стоимости жилья станут заградительными. Одновременно из-за планируемых правительством изменений в льготные ипотечные программы снизится и их доступность. Кроме того, при таком уровне ключевой ставки нельзя исключать и возможность пересмотра с Нового года максимальных ставок по госпрограммам, считает она. Продолжат действовать повышенные надбавки к капиталу банков для высокорискованных заемщиков (с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки), кроме того, в планах регулятора получить возможность применять в ипотеке макпропруденциальные лимиты - прямые количественные ограничения на выдачу жилищных кредитов высокорискованным заемщикам. Вкупе все эти факторы приведут к тому, что получить ипотеку, даже по льготным программам, смогут только заемщики с достаточным уровнем накоплений и низкой финансовой нагрузкой.

Из-за охлаждения потребительского спроса, по мнению Солдатенковой, можно прогнозировать снижение количества и замедление темпов выдач ипотеки. Однако даже с модифицированными условиями при высоком уровне рыночных ставок льготные программы все равно будут пользоваться спросом со стороны населения. "Ввиду этого мы не ожидаем колоссальных изменений на ипотечном рынке и рынке недвижимости до конца первого полугодия будущего года, так как в том числе повышение ключевой ставки влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков, а, значит, ожидать удешевления жилья в реалиях высокой ключевой ставки не стоит, особенно в крупных регионах. Во второй же половине, в случае отсутствия решений правительства по продлению самых популярных госпрограмм (льготной и семейной) или решения ЦБ о снижении ключевой ставки, уже возможна значительная "просадка" по новым ипотечным выдачам", - прогнозирует Солдатенкова.

В долгосрочной перспективе это должно оказать положительное влияние на стоимость недвижимости. Поскольку именно льготные программы выступили одним из ключевых факторов такого существенного роста цен на первичное жилье, охлаждение спроса на них должно купировать спрос и на недвижимость, что найдет отражение в корректировке цен в сторону снижения, предполагает эксперт. В свою очередь, это должно привести к уменьшению размера ежемесячного платежа и итоговой переплаты по ипотеке для всех категорий заемщиков - не только для тех, кто будет оформлять ее по льготным программам, но и для тех, кто воспользуется рыночными предложениями.

Рыночные ипотечные ставки теперь могут выйти на средний уровень в 18-19%, считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.

"Но куда более актуальным является вопрос о будущем льготной ипотеки. При росте ключевой ставки государство вынуждено выделять больше денег для сохранения ставки по ипотеке с господдержкой на прежнем уровне для каждого заемщика, что едва ли можно назвать оптимальным решением. Это повышает вероятность принятия предложений Минфина, в числе которых повышение первоначального взноса до 30% от стоимости квартиры, снижение предельного размера субсидий на льготную ипотеку, что приведет к повышению ставок по ней, а также сокращение максимальной суммы кредита по этой программе с 12 до 6 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга", - поясняет эксперт.

Первые два изменения повлияют на спрос во всей стране - многим потенциальным покупателям придется отложить покупку и продолжать копить на возросший первый взнос, пересмотреть свои возможности по обслуживанию ипотечного займа с учетом выросших ставок, говорит Азизов. В связи с этим активность на рынке может замедлиться.

Предложение сократить максимальную сумму кредита для Москвы и Санкт-Петербурга может значительно ограничить жителей этих городов в выборе, особенно это касается тех, кто хочет купить просторную квартиру для большой семьи. "По сути, единственным выбором для них могут остаться только проекты стандарт-класса, расположенные не в самой оптимальной локации с точки зрения магистральных сетей транспортной инфраструктуры", - считает Азизов.

Решение ЦБ, помимо прочего, направлено на то, чтобы имеющиеся денежные активы население переводило на более выгодные в данных условиях банковские депозиты, добавляет директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский.

Новое повышение ключевой ставки может повлиять на рынок ипотеки и вызвать снижение спроса на вторичную недвижимость, но вряд ли изменения будут драматичными. Сейчас, говорит Чернокульский, доля ипотечных сделок со вторичной недвижимостью находится на минимальном уровне за весь 2023 год - снизилась до 30%, подобные показатели наблюдались лишь в апреле-мае 2022 года, когда ключевая ставка составляла рекордные 20%.

"К 30% покупателей, которые берут ипотеку сейчас, фактически относятся люди, которые не готовы ждать улучшения кредитных условий и не могут отложить решение жилищных вопросов. Такие покупатели либо вынуждены искать более бюджетные варианты, чтобы снизить ежемесячный платеж по кредиту, либо рассчитывают на дальнейшее рефинансирование, когда ситуация изменится, - поясняет эксперт. - Есть еще сегмент покупателей, которые пользуются опцией покупки "скидки на ставку" у некоторых банков, то есть получения скидки к ставке при единовременном платеже на этапе заключения договора".