Поделиться
Проблемы на рынке усугубились в нынешнем году: если раньше продажи падали при сохранении более-менее стабильных цен, то с начала 2024 года темпы сокращения продаж в денежном исчислении значительно превысили физические показатели. Это свидетельствовало о растущей тенденции к падению стоимости жилья. Так, по данным Госстата КНР, в январе - апреле продажи коммерческого жилья рухнули на 20,2 процента в физическом и сразу на 28,3 процента - в денежном исчислении. Таких серьезных показателей падения не фиксировалось даже в прежние, связанные с ковидом кризисные времена. И государство решило подключить "тяжелую артиллерию" для поддержки рынка.
С 17 мая в масштабах всей страны власти сняли нижний порог для ставок по ипотеке. Ранее нижний порог отменялся лишь для муниципалитетов, где цены падали три месяца подряд как в месячном, так и в годовом исчислении. В очередной раз сокращен размер начального взноса при покупке первой квартиры - до 15 процентов от стоимости жилья, второй - до 25 процентов. На своем пике в конце прошлого десятилетия эти показатели достигали 40 и 60 процентов соответственно.
Хотя государство запрещает покупку квартиры с нулевым первоначальным взносом, на практике во многих городах КНР покупатель сегодня может не платить его вообще. Постарались риелторы, которые помогают покупателю оплатить первоначальный взнос, а потом включают эту сумму в заявленный для банка размер ипотеки. На такую нехитрую неофициальную схему власти закрывают глаза во имя высшей цели: возрождения рынка.
Запущен интересный механизм по сокращению нераспроданных жилых площадей, чтобы "расчистить место" под дальнейшее развитие рынка. На сегодня объем нераспроданного нового жилья в КНР достигает 748 квадратных километров - это больше, чем площадь всего Сингапура, и примерно равняется площади Королевства Бахрейн. Правительства и госпредприятия на местах смогут покупать нераспроданное коммерческое жилье и переводить его в статус социального или арендного. Идея проста: вместо того чтобы строить новое социальное жилье, государству легче купить под эти цели уже построенные, но не распроданные коммерческие жилплощади. На эти цели государство выделило госпредприятиям кредитов на 300 миллиардов юаней.
Для сокращения нераспроданного жилого фонда абсолютное большинство регионов КНР уже полностью сняли ограничительные меры на продажу недвижимости, введенные в прошлом десятилетии для борьбы со спекулятивным ростом цен. Полной отмены не произошло лишь в провинции Хайнань, административном центре провинции Гуандун городе Гуанчжоу, мегаполисе Шэньчжэнь, а также городах центрального подчинения Тяньцзинь, Шанхай и Пекин. Впрочем, даже последние провели некоторое смягчение в жилищной политике. Так, столица разрешила жителям и налоговым резидентам купить по дополнительной квартире за пределами пятого транспортного кольца, где расположена львиная доля нераспроданного жилфонда.
Для того чтобы поддержать оказавшихся в долгах застройщиков, государство будет скупать обратно уже проданные им, но так и не использованные под строительство из-за финансовых проблем земельные участки. Одновременно министерство природных ресурсов потребовало от правительств на местах сократить продажи новых участков под застройку. Кроме того, наращивается финансовая поддержка, необходимая для завершения строительных проектов, затянувшихся из-за финансовых проблем девелоперов. Речь идет о наращивании кредитования проблемных застройщиков, на поддержку которых только с конца марта уже выделены кредиты на сумму 520 миллиардов юаней ($72 млрд).
Наблюдатели уверены: нынешний пакет мер по стимулированию рынка жилья будет не последним. Для разработки новых и координации существующих инструментов Китай создал профильную рабочую группу, в которую вошли министерство жилья, городского и сельского строительства, Центробанк и ряд крупнейших банков КНР, минфин и другие ведомства. Такой объемный пакет мер вселяет оптимизм и надежду на скорейший выход рынка из крутого пике. Если раньше экономисты прогнозировали, что он стабилизируется к 2026 году, то сейчас многие считают, что этой задачи можно будет достигнуть уже к концу 2024 года.