Ипотечная квартира находится в залоге у банка. При возникновении финансовых проблем у клиента банк вправе ее продать и этой суммой погасить долги. Однако сейчас это очень долгий процесс, указывалось в пояснительной записке к законопроекту. Реализовать квартиру можно либо через аукцион, либо через публичные торги.

Должник вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости) и работу оценщика. Кроме того, все это время ему начисляются проценты по кредиту, так что долг постоянно растет.

Теперь же заемщик сможет попытаться самостоятельно продать жилье, что может быть гораздо быстрее и выгоднее для него. Если же в течение полугода он не сможет найти покупателя, продажа жилья продолжится в прежнем порядке.

"Это существенно упростит продажу жилья, купленного в кредит, сделает ее более оперативной и удобной, особенно учитывая, что большая часть жилья приобретается именно в ипотеку", - говорит руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин.

Практика реализации клиентами недвижимости, которая находится в залоге у банка, была всегда, только на данный момент она упрощается, поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. "В текущей практике обязательным условием было согласие банка на продажу и ряд сложностей при реализации. По сути на данный момент схему просто легализовали", - говорит он.

Порядок реализации залоговой квартиры определен в законе. Речь идет только о квартирах, которые куплены в ипотеку физлицом и кредит был не для предпринимательской деятельности. В любой момент в течение срока действия договора вправе направить банку заявление о самостоятельной продаже имущества. Отправить заявление можно способом, который предусмотрен кредитным договором, либо заказным письмом с уведомлением по почте или же вручив банку под расписку. Банк должен отреагировать на заявление в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления. Если он дает добро на самостоятельную продажу, то в ответе банк должен указать сумму долга по кредиту на день окончания периода продажи (а отводится на это четыре месяца). Эта сумма будет минимальной ценой, по которой разрешается продать квартиру.

Это может несколько осложнить продажу, поскольку, например, при околонулевой ипотеке, пик популярности которой пришелся на 2022 года, цена жилья, включающая скрытые проценты, сильно завышалась. Однако, по мнению Начинкина, ограничение по стоимости не будет существенной проблемой, так как цены квадратного метра жилья показывают рост от года к году.

С другой стороны, минимальная цена сразу исключит ситуацию, когда жилье продается по цене ниже суммы кредита, и покупатель, лишившись квартиры, остается еще и должен банку.

В ряде случаев банк вправе отказать заемщику в самостоятельной продаже жилья. Откажут, если банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество, если начата процедура банкротства заемщика. Также нельзя будет самостоятельно продать квартиру, если имущество заложено сразу нескольким залогодержателям или же если квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Второй попытки заемщику не дается - если за четыре месяца продать квартиру не удалось, вновь подать заявление об этом нельзя. В то же время заемщик в любой момент может отозвать свое заявление о желании заняться самостоятельной продажей имущества.

С даты получения банком заявления от заемщика о желании самостоятельно продать квартиру не допускается обращение взыскания на это жилье.

Сумма, вырученная от самостоятельной продажи имущества, должна быть зачислена на особый банковский счет, указанный кредитной организацией.

Если квартиру удалось продать дороже минимальной цены, то излишек суммы, сверх долга по кредиту и возможных расходов банка, передается экс-владельцу квартиры.

Стоит отметить, что продать квартиру с непогашенной ипотекой всегда было не слишком просто. Обычно нужно было найти покупателя, который даст продавцу сумму на погашение кредита, а затем уже окончательно оформлять договор купли-продажи. Однако покупатели опасались таких ситуаций, поскольку был риск, что продавец, получив деньги, исчезнет. В последнее время схемы выкупа из-под залога стали проще и безопаснее для покупателя, отмечает Новиков. "Сейчас в банках предусмотрен механизм, при котором деньги на погашение от покупателя целенаправленно идут на закрытие кредита после перехода права собственности в пользу покупателя", - говорит он.