В 2023 году на загородный рынок было залито огромное количество денежных средств, рассказал президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов на форуме недвижимости "Движение". Большое количество сделок привело к появлению проблемных проектов для банков. Одна из основных сложностей (которая, впрочем, существует очень давно) - неверная оценка загородных домов. Компании, особенно небольшие подрядчики, не умеют вести учет и неверно считают средства. Зачастую они завышают стоимость объекта, в результате чего стоимость дома не соответствует величине залога. Кроме того, неверные финансовые расчеты компаний ведут к появлению "обманутых дольщиков" - например, в Казани было возбуждено уголовное дело на подрядчиков, которые не построили дома соответственно для 70 и 20 покупателей.

С другой стороны, банки и сами неверно оценивают дома, отметил Усманов. Причем отклонения могут быть в обе стороны. Зачастую банки оценивают дома, ориентируясь на цены на примерно такие же объекты в объявлениях в интернете, рассказал он. Но на электронных площадках масса фейковых объявлений о продаже недвижимости по очень низким ценам - просто чтобы привлечь клиента. Иногда банки, напротив, переоценивают эти строения - тогда есть риск, что клиенту просто не выдадут ипотеку, поскольку его доходы не позволяют взять такую сумму.

Еще одна новая проблема этого рынка - предложение для небольших инвесторов вложиться (в том числе с помощью льготных программ) в загородные объекты ради получения дохода. Например, в загородные апарт-отели, глэмпинги и т. п. При этом строятся они на участках, предназначенных не для коммерческой недвижимости, а для жилья. Когда это несоответствие выявляется, банк блокирует все земельные участки, которые есть у девелопера.

Во многом решить проблемы загородного рынка позволит закон о введении счетов эскроу при строительстве дома подрядчиком. По данным Усманова, принять его могут в сентябре. В этом случае клиенты не будут терять деньги, если у строителей возникают какие-либо проблемы. В то же время счета эскроу не защитят от некачественного строительства, подчеркнул эксперт.

"Конечно, он (закон - прим. ред.) будет добровольным. Но есть большая уверенность, что эта добровольность мнимая. Банки привяжут все ипотечные кредиты с господдержкой к эскроу счетам и застройщики будут вынуждены работать с эскроу счетами", - отметил он.

При упорядочивании загородного рынка важно не снизить конкуренцию между строителями, считает руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимость" Сергей Еремкин. Сейчас, по его данным, 49% спроса на услуги строительства дома - это интерес к частным (не крупным) строительным компаниям. При этом 57% клиентов строят дом с подрядчиком "под ключ", и из них лишь 14% частных мастеров. То есть люди начинают с поиска частных бригад, но в итоге возводят дом с помощью крупной компании. Крупные игроки умеют хорошо закрывать проблемы пользователя - у них хороший маркетинг, они помогут выбрать ипотечную программу и т.п. Один из основных страхов человека, который собирается строить дом - опасения, что будет построен неликвидный дом, дом, который невозможно будет продать, а также непонимание, как контролировать качество строительства. Строительство через крупную компанию снижает эти риски.

Большие компании все делают правильно, подчеркнул Еремкин. Сейчас и государство, и банки направлены в сторону того, чтобы давать преференции проверенным строительным компаниям. Однако если условия аккредитации подрядчиков будет очень жесткими, небольшие компании могут не справиться с их выполнением, и в итоге будут подниматься цены на строительство, считает эксперт. Есть риск получить ситуацию: либо ты строишь с ипотекой, но дорого, либо частным способом, без ипотеки и очень дешево, но с высокими рисками.

Чтобы не снижать конкуренцию, по его мнению, нужно разрабатывать технологии контроля качества работ частных мастеров, а также давать им инструменты, как получить аудиторию, считает Еремкин.

Пока даже без счетов эскроу на строительство через подрядчика интерес к загородным домам серьезно растет. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, за январь-май 2024 года выдача ипотеки на индивидуальное жилищное строительство по сравнению с тем же периодом прошлого года увеличилась более чем вдвое по количеству (до 60 тыс. новых кредитов) и в 2,5 раза по сумме - до 289 млрд рублей. "Мы ожидаем, что во второй половине года в связи со сворачиванием "Льготной ипотеки" количество выданных кредитов на строительство индивидуального жилья сократится. Однако выпадающие объемы будут частично скомпенсированы за счет расширения условий "Семейной ипотеки" на сегмент индивидуального жилищного строительства", ‒ отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По оценкам ДОМ.РФ, сейчас с ипотекой строится около 25% индивидуальных домов, а к 2030 году будет строиться около половины.