Почему реконструкция объектов культурного наследия - вызов для инвестора
GloraX активно занимается реставрацией комплекса мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», состоящего из четырех зданий, в рамках реализации проекта GloraX Premium Черниговская. Мы восстановим несколько ОКН в составе ансамбля Башкирова, а еще для девяти проинвестируем работы по восстановлению.
Мельница Башкирова – уникальный для Нижнего Новгорода объект, принадлежащий ранее купцу Башкирову, который занимался мукомольным делом. Хлебобулочные изделия этого завода поставлялись к царскому двору и даже экспортировались в Европу. Реставрация такого объекта требует большей экспертизы девелопера. Поэтому для работы мы привлекли сразу несколько узкопрофильных бюро, одно из которых – ООО «АС-студия», стало серебряным призером архитектурного конкурса «Архитектурное наследие» в области сохранения и развития объектов культурного наследия в 2021 году, получив награду за проект сохранения и приспособления корпуса мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями». Строительные работы по реконструкции объекта выполняют сразу несколько подрядных компаний, которые имеют специальную лицензию, выданную Минкультом России для работы с объектами культурного наследия и памятниками. Это первый опыт нашей компании в сфере реконструкции ОКН, но мы в рамках заключенного концессионного соглашения будем работать в сотрудничестве с правительством Нижегородской области, у которого накоплен большой опыт восстановления объектов культурного наследия.
В чем же сложность восстановления? Во-первых, в увеличенных сроках получения необходимых для работ документов по сравнению с новым строительством. На подготовку разрешительной документации для приспособления ОКН под современное использование или реконструкции уходит вдвое больше времени. Для получения разрешения на строительство в Управлении государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН) требуется примерно год. Отличается и документация. Чтобы получить разрешение на реконструкцию ОКН, помимо стандартного пакета, необходимо получить разрешение на противоаварийные работы в здании, подготовить научно-проектную документацию, проектную документацию, пройти госэкспертизу документации, и только после этого подавать документы на получение разрешения на строительство.
Вторая причина, отпугивающая инвесторов, — непредсказуемость фронта работ и сложность их проведения. Реконструкция объектов ОКН имеет свои особенности. Например, в случае с главным корпусом мукомольной мельницы Башкирова, который в будущем получит название «Дом Башкирова», предварительное обследование здания уже выявило ряд моментов, осложняющих проведение работ. Сооружение стоит на деревянных дубовых сваях, находящихся в естественно подмоченном состоянии. Объект находится у подножья склона на берегу Оки. Данный склон богат различными подземными источниками воды из недр, грунтовыми водами, что затрудняет строительство. Поэтому в ходе реставрации будут выполнены работы по усилению и гидроизоляции фундаментов, это позволит зданию в будущем выдержать повышенную нагрузку. Это требует вложения большого количества усилий и средств, в том числе на усиление самих грунтов. Так, в ходе работ нами были смонтированы буроинъекционные сваи в количестве 269 штук. А между тем устройство фундамента это лишь 20 % от общего объема работ. Процесс реконструкции, помимо этого, включает возведение новых несущих конструкций, реставрацию фасадов, приспособление здания для современного использования под жилую недвижимость.
Каждый кирпичик фасада реставрируется и при необходимости заменяется специальным реставрационным кирпичом. Кроме того, чертежей или иных документов сохранилось очень мало. При проектировании здания приходится опираться на специальные изыскания и детальные обследования здания, выполненные специализированными организациями. При реставрационных работах на объекте задействованы от 50 до 100 человек на разных этапах работ. В результате композиция фасада, проемы, архитектурный декор будут восстановлены в строгом соответствии с изначальным стилем здания рубежа XIX–XX веков.
Третья причина, по которой инвесторы неохотно берутся за восстановление ОКН – большой объем вложений, который еще и сложно спрогнозировать, и практически полное отсутствие альтернативных источников финансирования, помимо собственных средств. Объем инвестиций в реконструкцию ОКН всегда больше, чем в строительство нового объекта, это дорогостоящее занятие. А фактически понесенные собственником затраты могут оказаться в разы больше первоначальных оценок. При выявлении дополнительных новых узлов, конструкций, требующих усиления, происходит колоссальное увеличение затрат. Именно с этим мы столкнулись на нашем объекте. На сегодняшний день смета по «Дому Башкирова» уже выросла на 30 % от прогнозируемых затрат.
Более того, привлечь проектное финансирование, увы, невозможно из-за несостыковки градостроительного законодательства, законодательства об охране объектов культурного наследия и ФЗ-214. Дело в том, что по объектам культурного наследия могут производиться только работы по приспособлению к современному использованию, и разрешение на приспособление выдают органы охраны объектов культурного наследия. Далее застройщику необходимо получить проектное финансирование в банке и запустить продажи, для этого необходимо разместить проектную декларацию на сайте наш.дом.рф. В случае с ОКН на руках у застройщика будет только разрешение на приспособление, но сегодня нет технической возможности для его размещения на данном сайте. В свою очередь отсутствие декларации не позволяет получить проектное финансирование, поэтому возможность продажи недвижимости по ДДУ в таком объекте полностью исключается, невзирая на полный комплект необходимых документов и прохождение госэкспертизы. В результате единственным механизмом является финансирование работ за счет собственных средств инвестора с последующей продажей лотов по договорам купли-продажи уже после ввода объекта в эксплуатацию.
Мы понимаем ценность для города комплекса мукомольной мельницы торгового дома «Емельян Башкиров с сыновьями», это яркий образец промышленной архитектуры рубежа XIX–XX веков. Поэтому мы готовы к расходам и учитываем все имеющиеся риски. В прошлом году GloraX уже направил в городской бюджет более 60 миллионов рублей по договору КРТ на ремонт исторических домов на Черниговской, а в региональный бюджет — 135,6 миллиона рублей. В общей сложности компания уже инвестировала в ремонт ОКН, находящихся в собственности третьих лиц, около 325,4 миллиона рублей. Но, надо отметить, таких инвесторов совсем немного, и сложившаяся практика усложняет работы по сохранению объектов культурного наследия в России. Всем, кто сталкивался с ОКН, очевидна необходимость вносить корректировки в 214-ФЗ. Если бы появился механизм продажи по ДДУ, то это положительным образом сказалось бы на экономике проекта, у девелопера бы снизилась кредитная нагрузка и закономерно уменьшилась бы стоимость квадратного метра для потребителя. Тогда новую жизнь получило бы гораздо больше объектов культурного наследия по всей стране.
Есть и другие способы снизить финансовую нагрузку для инвестора, в первую очередь, это пониженная ставка кредитования. Еще один механизм – передача земельных участков, находящихся под зданием, в безвозмездное пользование девелоперу, и впоследствии – собственнику, без продажи. В Санкт-Петербурге, например, в свое время существовала программа «50 на 50», по которой инвесторы получали объекты недвижимости и за свой счет проводили реконструкцию. После этого 50 процентов получившихся полезных площадей возвращалось городу, а половину инвестор мог реализовывать по своему усмотрению. Пока подобные меры не будут приняты, каждый случай реализации ОКН, вызывающий сложности с деньгами и сроками, будет убивать интерес у десятков потенциальных инвесторов, а угроза утраты исторического наследия будет лишь возрастать, потому что время в данном случае играет против нас.