По Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления зданием, рассказывает Лыкова. Иными словами - решить, кто будет исполнять функции управления МКД и отвечать перед жителями за достижение поставленных целей.

Способов управления всего три: непосредственное управление собственниками, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или другим специализированным кооперативом (с регистрацией его как юридического лица) и управление управляющей организацией - УО (то есть другим юрлицом или индивидуальным предпринимателем, ИП).

Независимо от выбранного способа органом управления домом остается общее собрание собственников. Основное же различие в том, есть ли у собственников свое юрлицо или нет. Если нет, то встает вопрос, кто исполняет решения, принятые общим собранием: сами собственники или же стороннее лицо (коммерческая организация или ИП). Выбранный ранее способ управления домом собственники могут изменить, приняв такое решение на общем собрании.

Непосредственное управление

Непосредственное управление можно выбрать, только если квартир в доме не более тридцати. При этом количество нежилых помещений не имеет значения.

Собственники сами принимают на общем собрании все управленческие решения и сами выполняют все функции по управлению общим имуществом. Можно с привлечением каких-либо организаций или предпринимателей - на основании подрядных договоров, заключаемых по решению общего собрания. Также при непосредственном управлении каждый собственник от своего имени должен заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями (водоканал, электросеть и пр.) и регоператором по вывозу мусора.

Непосредственное управление помогает обеспечить наиболее полное соответствие услуг запросам каждого собственника, но такой способ требует от собственников высокой активности, сплоченности и ответственности друг перед другом.

Инфографика "РГ" / Александр Чистов / Марина Трубилина

ТСЖ или кооператив

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это подвид товариществ собственников недвижимости, некоммерческая организация. ТСЖ начали создаваться только с 1996 года целенаправленно для управления домами, все помещения в которых находятся в собственности различных лиц.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК) появились раньше, еще в советское время. До 1990-х годов члены кооперативов не были собственниками своих квартир - всем владел кооператив как организация. После приватизации жилья кооперативы остались как организации, управляющие общим имуществом.

Высшим органом управления ЖСК и ЖК является общее собрание членов кооператива (конференция), а высшим органом управления ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего ведется выборным органом - правлением ТСЖ или кооператива. При этом товарищество и кооператив вправе управлять домом как самостоятельно, так и привлекать для этого управляющую организацию.

ТСЖ или кооператив защищает интересы только собственников и, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом, отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества, говорит Лыкова.

"Надо отметить, что только ТСЖ и кооперативы, как ни один другой способ управления, дают собственникам помещений полноценную возможность контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов и платежей", - подчеркивает эксперт.

Другой вопрос - насколько возможно обеспечить грамотное, профессиональное управление домом силами правления ТСЖ (кооператива). Для этого необходимо, чтобы среди жителей дома были люди нужных специальностей, согласные работать в интересах своего дома и имеющие для этого время, а соседи проявили доверие к ним и выбрали их в состав правления или специальных комиссий для проработки отдельных вопросов в помощь правлению. И чтобы у всех хватило энтузиазма и желания работать достаточно длительное время. А если кто-то отходит от этой работы, то было бы, кем его заменить. Такие товарищества и кооперативы есть, но их мало, и рассчитывать на то, что их будет много, вряд ли возможно, отмечает Лыкова.

Чаще встречается ситуация, что практически все управляющие функции исполняет один человек - председатель правления ТСЖ (кооператива). Добросовестные председатели стараются научиться всему необходимому для управления домом - изучают законы и нормативные акты, ищут специальную литературу, посещают различные курсы (если они есть), знакомятся с опытом других председателей и т.д. Но есть проблема - не в каждом доме найдется идеальный кандидат на роль председателя, а эта общественная, по сути, работа - часто сложная и не очень благодарная. Если грамотный председатель по какой-то причине уходит с поста, дом остается без управления.

Управляющая организация

При данном способе собственники не создают собственное юрлицо, а заключают договор управления со сторонней организацией или предпринимателем. Владельцы квартир должны выбрать конкретную организацию, сформулировать на общем собрании условия договора с ней. Подписать договор может председатель совета дома (собственники должны дать ему такие полномочия) или же сами собственники (не менее половины от них).

Выбранная организация может выполнять работы по дому и самостоятельно, и с помощью подрядчиков. В любом случае ответственность перед собственниками за услуги и работы несет именно она.

Для УО управление домами - профессиональная деятельность, которая должна обеспечивать им доходы и приносить прибыль. УО могут себе позволить иметь в штате самых разных необходимых специалистов с профильным образованием, квалификацией, практическими навыками и опытом. Кроме того, у них больше финансовых возможностей для компьютеризации своей деятельности, использования новых технологий.

Означает ли все это, что жителям не стоит создавать ТСЖ, а лучше выбирать управление управляющей организацией? Вовсе нет, подчеркивает эксперт. Для собственников наличие своего юрлица дает огромные преимущества, главные из которых в том, что средства, которые они платят на содержание общего имущества, поступают на расчетный счет своей, а не посторонней организации, поэтому собственники могут контролировать их целевое и эффективное расходование.

Управляющая организация - это вариант для жильцов, которые не хотят вникать в ремонтные работы и пользуются всеми услугами, которые им оказывают профессионалы из УО, говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. При этом собственники не лишены права на создание ТСЖ и заключение договора с УК - это комбинированный вариант, отмечает он.