По данным "Индекса цен ДОМ.РФ", в ноябре квадратный метр нового жилья в среднем по России подорожал на 1,2%. Это почти рекордное значение для нынешнего года. Чуть большее подорожание в 1,39% было лишь в июне, когда на рынке отмечался ажиотаж из-за предстоящего финала льготных ипотечных программ.

После изменения льготных программ с середины лета жилье дорожало очень медленно. В октябре прирост составил 0,84%, в июле-сентябре - 0,11-0,34%.

В 13 регионах цены новых квартир за ноябрь упали. Среди них - Тверская область (5,62%), Карелия (2,19%), Томская область (1,82%) и ряд других регионов. В остальных цены подросли. Сильнее всего в Севастополе - на 4,58%. Более, чем на 3% подорожали новостройки также в Тыве, Саратовской, Вологодской, Новгородской областях.

Дорогие квартиры (бизнес- и элит-классов) подорожали за последний месяц лишь на 0,85%, тогда как типовое жилье и комфорт-класс - на 1,24%. Однокомнатные квартиры выросли в цене заметно больше (на 1,34%), чем двухкомнатные (0,97%). Трехкомнатные выросли в цене на средние 1,2%.

В ноябре темп роста цен на строящееся жильё превысил среднемесячный показатель первого полугодия (рост на 0,9%), когда действовали все льготные программы, отмечают аналитики ДОМ.РФ. Отчасти это результат стабильных продаж на первичном рынке, считают эксперты. Во втором полугодии спрос стабилизировался на уровне около 2 млн кв. м в месяц (это лишь на 20% меньше, чем в первом полугодии 2024-го года, но вдвое ниже, чем год назад). Спрос на новостройки по-прежнему поддерживают льготные программы. Еще один фактор - активное использование застройщиками программ рассрочки. Кроме того, вклад в удорожание строящегося жилья вносят комиссии по льготным программам, которые закладываются в цену квартиры, отмечают в ДОМ.РФ. В целом с начала года цены на новостройки выросли на 8,7%, чуть выше инфляции (8,1% за тот же период).

На динамике цен сказывается сразу несколько факторов, считает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. Во-первых, с сентября наблюдается небольшое ежемесячное увеличение спроса, которое подогревают как заканчивающиеся лимиты на "Семейную ипотеку", так и ввод ограничений на субсидирование ипотек застройщиками с 2025 года. Также не стоит забывать об инфляции и росте себестоимости строительства. "В этом году важным фактором для строительного рынка стал рост фонда оплаты труда. Зарплатные ожидания как инженерно-технических работников, так и отдельных рабочих специальностей (к примеру, бетонщики, арматурщики, бригадиры) выросли на 30% и более", - отмечает он.

Отчасти повышение номинальной стоимости квадратного метра обусловлено ростом спроса на "Семейную ипотеку", считает заместитель коммерческого директора ГК "А101" Владимир Колесников. "Лимиты на 2024 год на исходе, аналитики рынка ждут изменения условий выдачи такой ипотеки в 2025 году, особенно на фоне роста ключевой ставки ЦБ, так что многие люди просто стремятся закрепить за собой более выгодные условия покупки. Но по факту повышения цен на рынке нет. Мы отмечаем стагнацию и даже некоторое снижение реального уровня цен, и это вполне ожидаемый процесс. Даже если не принимать в расчет инфляцию, которая обеспечивает рост номинальных цен, остается в целом заметное снижение спроса, которое застройщики стараются компенсировать, в том числе, скидками и акциями на определенный пул квартир, что отражается на средних показателях продаж", - говорит Колесников.

В конце октября кабмин дополнительно выделил средства на выдачу "Семейной ипотеки" в 2024 году, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Это спровоцировало всплеск спроса на первичное жилье среди родителей с детьми в ноябре. Во-первых, за октябрь, к началу которого лимиты по "Семейной ипотеке" были практически исчерпаны, накопилось большое число одобренных заявок, по итогам которых предстояло провести сделки. Во-вторых, покупательскую активность подогрели опасения возможного ужесточения параметров госпрограммы в 2025 году. В декабре Минфин утвердил новую редакцию решения о порядке выделения субсидий в рамках "Семейной ипотеки". Это позволило увеличить общую сумму лимита до 2030 года с 6,25 трлн до 8,65 трлн рублей. Возможно, это решение немного охладит ажиотажный спрос в рамках семейной ипотеки, считает Сырцов.

Также на повышение покупательской активности в ноябре повлияло ослабление рубля, отмечает эксперт. Многие клиенты, особенно состоятельные, решили, что в условиях девальвации национальной валюты реальная доходность депозитов, несмотря на растущие ставки, падает. Поэтому они переориентировались с банковских вкладов на более ликвидные недвижимые активы. В свою очередь, растущий спрос на квартиры закономерно привел к их удорожанию.

С января начнет действовать Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Им будет запрещен ряд схем ипотечного кредитования - например, ипотека с кэшбеком (схема позволяет оформить кредит без первого взноса). Также банк не вправе будет получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены недвижимости (а это, собственно, все популярные сейчас дешевые кредиты с субсидированием от застройщика). Впрочем, замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявлял, что Минстрой еще раз внимательно обсудит с ЦБ этот стандарт и предложит некий компромисс, что может стать одной из антикризисных мер.

Накануне ЦБ также объявил, что планирует ограничить выдачи ипотеки с заниженной на первые несколько лет ставкой. При этом также завышается цена квартиры.

Сейчас из-за этих схем завышается цена квартиры в договоре. Если эти схемы исчезнут с рынка, индекс роста цен на новое жилье, вероятно, замедлится.