После отмены массовой льготной ипотеки рассрочка играет существенную роль в поддержании спроса и сохранении финансовой устойчивости девелоперов. По оценке петербургских специалистов рынка недвижимости, если год назад доля рассрочки на первичном рынке не превышала 15 процентов, то сейчас в среднем ценовом сегменте она доходит до 40 процентов, а в бизнес- и премиум-сегменте в рассрочку совершается уже до 80 процентов покупок.
Как и любой паллиатив, возникший не от хорошей жизни, рассрочки имеют свою оборотную сторону, а именно увеличение рисков с обеих сторон и снижение надежности сделок. "Рассрочка выигрывает у ипотеки по простоте: не нужна закладная, не требуется страховка жизни, нет проверки кредитной истории. Все оформляется напрямую. Но и риски другие", - говорит эксперт по недвижимости Георгий Патанин. По его словам, сегодня рассрочки стали уже не просто временной заменой ипотеки, а фактически новым механизмом, который пока почти не регулируется законом.
Эксперт по недвижимости Константин Анохин предупреждает, что это создает опасную иллюзию простоты и безопасности, за которую потом можно дорого заплатить в прямом и переносном смысле. Часто люди соглашаются на рассрочку с надеждой, что через год ставки по ипотеке упадут и можно будет перекредитоваться. Но если ставки не снизятся или снижение будет незначительным, гасить весь остаток придется самостоятельно. Для многих это окажется непосильной задачей.
Необходимо помнить, что в ситуации правового вакуума в отношении рассрочек застройщик сам решает, давать ли клиенту скидку и в каком объеме, требовать ли подтверждения дохода, расторгать ли договор при просрочке платежа или сначала прибегнуть к штрафу. Единых правил нет, и в случае конфликта покупатель остается один на один с девелопером. На сегодня нет ни одного института, который защитил бы покупателя в случае проблем с такой сделкой; в отличие от ипотеки, для клиента недоступны реструктуризация долга и рефинансирование. "Каждый, кто подписывает договор рассрочки, должен понимать: он идет в сделку, где застройщик защищен - а покупатель нет", - говорит Анохин.
А риелтор Вадим Рукомойников обращает внимание на то, что квартиры, продаваемые в рассрочку, обычно на 10-15 процентов дороже, чем аналоги при других схемах оплаты. Завышенная цена усложняет дальнейшую перепродажу, ведь торг все равно неизбежен. "По сути, человек платит больше - просто потому, что у него нет иного выбора", - говорит эксперт. Кстати, покупатель останется у разбитого корыта не только в случае своей неплатежеспособности, но и при банкротстве девелопера, ведь ни квартира, ни внесенные за нее деньги не защищены законом о долевом строительстве, в отличие от ипотеки.
"Ставка на кажущуюся доступность оборачивается потерей гарантий. И рынок, где почти половина сделок проходит по схеме без страховки, живет на грани. Одно неловкое движение - и человек остается без всего", - рассуждает специалист.
Широкое распространение рассрочек чревато опасностями не только для граждан, но и для девелоперов и банков. Ведь если существенная часть покупателей, переоценив свои возможности, не сможет полностью расплатиться за квартиры, убытки понесут и те и другие, что может поставить под угрозу реализацию последующих проектов. "И это уже вопрос не выгоды, а устойчивости всей строительной отрасли", - отмечает Георгий Патанин.
К слову, на растущий негатив от увеличения доли покупок в рассрочку уже обратили внимание регулирующие структуры. "Нельзя поддерживать объем продаж какого-либо продукта, в том числе жилья, за счет того, что вы перекладываете риски на покупателя... Мы видим, что через комиссии и через рассрочки не информируются люди в полной мере о тех рисках, которые возникают", - заявила в июле глава Банка России Эльвира Набиуллина. Регулятор уже рекомендовал банкам учитывать фактор рассрочки при оценке девелоперов, обращающихся за кредитами.
По мнению экспертов, на очереди и другие меры по упорядочению этой схемы, такие как необходимость резервирования средств под сделки с рассрочкой, раскрытие их условий, корректировка ставок. Но лучшим способом снизить негатив станет ожидаемое рынком снижение стоимости заемных денег. Как только ставки ипотечных кредитов вернутся к уровню 12-13 процентов, интерес к рассрочкам сам собой сойдет на нет.