Эксперты назвали неочевидный способ инвестиций в недвижимость

Продолжающееся смягчение денежно-кредитной политики ЦБ приводит к тому, что доходности долговых инструментов снижаются, и зафиксировать высокую доходность по ним на долгий срок уже не так просто. Встает вопрос о том, куда частным инвесторам стоит вкладывать свои средства с максимальной эффективностью?

Опрошенные "РГ" эксперты отмечают, что в такой ситуации более выгодным вариантом становятся закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы), причем именно элитных объектов. По статистике, сейчас такие объекты растут в цене заметно быстрее, чем в массовом сегменте. Так, например, по данным NF Group, в первом квартале этого года средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК элитного класса в Санкт-Петербурге выросла до 1,15 миллиона рублей за квадратный метр.

"Такая доходность связана как с внутренней конъюнктурой элитного рынка Петербурга - отсутствием территорий под застройку в центре и низкой базой предложения, так и с уникальностью самого жилого проекта - соотношением класса, качества и локации", - рассказывает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

К тому же ужесточение правил семейной ипотеки - например, запрет на покупку первичных объектов в регионах за пределами подписки заемщиков - еще больше ограничивает спрос на новостройки. Это, в свою очередь, также замедлит рост цен в этом сегменте.

Сами ЗПИФы - это форма коллективных инвестиций, при которой средства инвесторов объединяются и управляются профессиональной управляющей компанией (УК). В отличие от открытых и интервальных фондов, ЗПИФ не предусматривает возможность свободного входа и выхода участников: паи приобретаются в начале срока действия фонда и погашаются только по его завершении.

Но в отдельных случаях инвесторам не нужно ждать окончания срока действия ЗПИФ - в качестве примера фонда на премиальную недвижимость в Санкт-Петербурге можно привести инструмент УК "Красный Мост".

Как форма инвестиций ЗПИФ позволяют оптимизировать налоговую нагрузку, обеспечить прозрачность управления активами и соблюдение регуляторных требований. Управляющая компания принимает решения о вложениях в соответствии с утвержденной инвестиционной декларацией, а деятельность фонда контролируется Банком России, что придает этому финансовому инструменту дополнительную надежность.

Для понимания доходности таких механизмов, ориентированных именно на элитную недвижимость, можно посмотреть на потенциальные цифры от жилого квартала "Евгеньевский" в центре города. В ближайшие пять лет ожидаемая доходность составит 132,1 процента, что эквивалентно 26,4 процента годовых. Совокупная стоимость активов фонда составит от 3 до 5 миллиардов рублей - на первом этапе в его состав войдут 35 квартир площадью 4 тысячи квадратных метров каждая.

У тех же корпоративных облигаций, ориентированных на такой же срок (без учета флоутеров с доходностью, привязанной к снижающейся инфляции), доходности будут варьироваться в пределах 14,5-15 процентов годовых. У ОФЗ они еще ниже - по выпуску 26228 на срок до середины апреля 2030 года текущая доходность составляет около 13,5 процента годовых. И этот уровень будет снижаться вместе с дальнейшим снижением ключевой ставки - в отличие от ЗПИФ, где ожидаемую доходность на пять лет можно считать фиксированной.

Доступ к ЗПИФ получат все, у кого есть статус квалифицированного инвестора. Если же он не работал в профильных организациях и не имеет соответствующего образования или подтвержденной квалификации, статус присваивается при ежемесячном объеме биржевых сделок на сумму от 6 миллионов рублей, либо по совокупной стоимости средств на вкладах и брокерских счетах от 12 миллионов рублей.

Фото: Пресс-служба УК "Красный Мост"

Мнение

Александр Полещук, управляющий партнер УК "Красный Мост":

В фонде предусмотрены четыре стратегии выхода. Первая - выход по окончании срока действия ЗПИФ, после реализации всех объектов недвижимости и получения денег. Вторая стратегия - открытие вторичного рынка. Мы планируем вывести ЗПИФ в секцию для квалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской и Московской биржах для того, чтобы поддерживать ликвидность паев. Третий вариант - мы хотим своими силами, как управляющая компания, организовать вторичный внебиржевой рынок паев. Инвесторы, которые захотят войти в фонд или докупить паи, смогут это сделать. Как и те инвесторы, которые в силу тех или иных обстоятельств решат досрочно выйти из фонда. Четвертый путь - мы готовы, по соглашению с девелопером проекта, предоставить инвесторам, которые хотят выйти из ЗПИФ, возможность зачесть стоимость их паев в стоимость квадратных метров. По сути - предоставляем инвестору возможность выйти из проекта, получив конкретный объект недвижимости.