Комбинированная ипотека совмещает льготную (например, семейную) и рыночную ставки в одном договоре. Она позволяет превысить лимиты господдержки для покупки жилья сверх установленного по программе ограничения, сохранив пониженную ставку на часть суммы. Например, если семья хочет приобрести в Москве жилье дороже 12 млн рублей, воспользовавшись возможностями льготной программы. В таком случае часть суммы может быть взята по льготной программе, например под шесть процентов, а остальное - по рыночной ставке, которая в пиковые периоды доходила до 20 процентов и выше.
Льготные программы действуют следующие: "Семейная ипотека" под шесть процентов, дальневосточная и арктическая под два процента, IT-ипотека под шесть процентов.
Наиболее значимое изменение 2026 года касается владельцев именно комбинированной ипотеки, рассказал Панеш. "Ранее рефинансирование таких кредитов было невыгодным, - разъяснил он, - поскольку при переходе в другой банк льготная часть автоматически переводилась на рыночные условия. С февраля 2026 года можно рефинансировать только рыночную, сверхлимитную часть, а льготная остается в прежнем банке и продолжает обслуживаться по субсидированной ставке".
Депутат привел пример: семья взяла ипотеку на десять миллионов рублей, из них шесть миллионов под шесть процентов и четыре миллиона под 20 процентов. "Теперь можно перевести в другой банк только четыре миллиона, и, если новый банк предложит ставку 15 процентов, общий платеж заметно сократится, а льготные шесть процентов сохранятся", - отметил зампред профильного комитета.
По его оценке, рефинансирование выгодно, если ставка снижается минимум на 1-2 процентных пункта, поскольку меньшая разница может не окупить расходы на оформление.
"Важно находиться в начале срока кредитования, потому что в первые годы основные выплаты идут на проценты, и снижение ставки дает максимальный эффект, - рассказал депутат. - Если прошло больше половины срока, рефинансирование может оказаться невыгодным, так как проценты уже почти выплачены, а новый кредит обнулит график платежей".
Участие в льготных программах, считает Панеш, открывает возможности для рефинансирования рыночной части. "Некоторые банки позволяют объединить до пяти кредитов в один, снижая общую долговую нагрузку", - добавил депутат.
"При небольшом остатке долга, менее одного миллиона рублей, выгода от снижения ставки будет незначительной, а затраты на оформление могут ее перекрыть", - указал он.
При этом банки предъявляют к заемщикам строгие требования, констатировал парламентарий. Среди условий:
По словам Панеша, существуют особые ситуации, которые могут помешать рефинансированию. Так, если квартира куплена с использованием материнского капитала и детям выделены доли, банк может отказать из-за юридических сложностей.
При разводе, если бывший супруг остается созаемщиком и претендует на жилье, потребуется его нотариальное согласие или решение суда о разделе имущества.
"Если рыночная стоимость квартиры упала ниже суммы долга, банк посчитает залог неликвидным и откажет, - сообщил также парламентарий. - Предпенсионный возраст также повышает вероятность отказа".
Таким образом, рекомендует он, следует:
"В январе 2026 года ряд крупных банков снизили ставки по рыночным программам, и рефинансирование можно оформить под 19,6 процента годовых, другие банки также корректируют ставки вслед за ключевой", - отметил Панеш.
Особое внимание он советует уделить учету дополнительных расходов, "поскольку многие заемщики смотрят только на заявленную ставку, но забывают о скрытых платежах"
"Реальная эффективная ставка может оказаться выше на 0,5-2 процентных пункта, - уточнил он, - что может произойти из-за страхования жизни и недвижимости, комиссии за оформление нового кредита, расходов на закрытие старого кредита, оплаты оценки недвижимости, госпошлин за регистрацию и нотариальных услуг, а также навязанных дополнительных продуктов".
После выбора банка, продолжил депутат, подается заявка, к которой прилагаются паспорт, документы на квартиру, справка об остатке долга из текущего банка. При этом для владельцев комбинированной ипотеки с февраля 2026 года банки обязаны выдавать детализированную справку с разделением на льготную и рыночную части, уточнил он.
Затем, по словам депутата, алгоритм такой:
Рефинансировать ипотеку можно в том же банке, где она оформлена. Это часто проще и быстрее, но условия могут быть менее выгодными, чем у конкурентов.
К основным плюсам рефинансирования, как объяснил Панеш, относятся:
"Экономия при рефинансировании возникает исключительно за счет снижения процентной ставки, - уточнил парламентарий. - Если сумма долга составляет, например, восемь миллионов рублей, ипотека выдана на 25 лет под 29 процентов годовых, ежемесячный платеж будет около 194 тысяч рублей. При рефинансировании под 24 процента платеж сократится до 174 тысяч рублей, а общая экономия за весь срок может достичь шести миллионов рублей. Другой подход заключается в сохранении размера платежа, но сокращении срока кредитования. В том же примере вместо 25 лет можно выплатить долг за девять лет, сэкономив на процентах до 38 миллионов рублей".
Однако есть и недостатки. Минусами являются:
При этом стоимость рефинансирования, добавил депутат, складывается из:
Зарплатные клиенты и заемщики с хорошей историей могут рассчитывать на индивидуальные предложения, отметил Панеш. По его оценке, весь процесс от подачи заявки до перевода денег и смены залогодержателя занимает от двух-трех недель до двух-трех месяцев, при этом одобрение заявки обычно приходит в течение семи-десяти рабочих дней и действует два-три месяца.
Таким образом, если разница в ставках существенная, а до конца срока далеко, это отличный способ сэкономить сотни тысяч рублей, сделал вывод депутат. "Главное - не попасться на удочку красивой рекламы и учесть все сопутствующие расходы", - подчеркнул он.