Текущие на рассвете
Звонок в дверь разбудил счастливого новосела в пять утра. Разгневанные соседи снизу кричали, что он их залил. Каково же было их недоумение, когда, исследовав все углы, они поняли: ничего не течет. Ситуацию прояснил старичок-сантехник. Оказывается, при сооружении дома строители использовали дешевые и некачественные стояки. И теперь жильцы обречены на непрошеный душ с потолков ванных комнат. На вопрос, что делать, сантехник пожал плечами: "Скидывайтесь - заменим. Или терпите".
Однако - стоп! Как показывает практика, у покупателя "нехорошей" квартиры есть неплохие шансы с лихвой вернуть потраченные денежки, а главное - добиться устранения недоделок за счет той компании, через которую они приобретали недвижимость.
Сегодня, нацелившись на квартиру в новостройках, граждане обычно заключают договоры об инвестировании. Популярность подобных договоров понятна - вкладывая деньги в виртуально существующую недвижимость, дольщики тратят гораздо меньше кровных, чем при покупке уже готовой квартиры. Однако и риск нарваться на неприятности в данном случае повышается.
Чтобы свести его к минимуму, желательно заключить договор непосредственно с застройщиком. Таким образом, вы облегчаете задачу себе и своему юристу. Ведь гораздо проще проверить на наличие "блох" один документ, чем прослеживать цепочку договоров. Кроме того, обращаясь напрямую к организации, ведущей строительство, можно быть спокойным за то, что не придется спонсировать целую армию посредников.
Если же по какой-либо причине вы все-таки решили доверить свои сбережения посредникам, ни в коем случае не стоит ограничиваться изучением того договора, которым удостоит вас клерк выбранной вами фирмы. Обязательно узнайте, какими договорными обязательствами эта фирма связана с застройщиком. Между ними может быть заключен договор поручения, договор инвестирования, договор уступки прав. Последний имеет наибольшее количество побочных эффектов.
Ищите подвохи
Там, где имеет место договор уступки прав, компании любят наслаиваться друг на друга. Одна передает права на строящиеся квартиры другой, та - третьей. Пока квартира доберется до покупателя, она проходит через пять-шесть рук. Если хотя бы один из договоров не будет иметь юридической силы, пошатнется вся пирамида, и вы не сможете в полном объеме защитить свои права, в том числе по устранению последствий некачественной работы. Поэтому в данном случае надо скрупулезно исследовать документы на вашу будущую квартиру. Не поленитесь показать копии договоров юристу. Не подкованному в правовом отношении человеку трудно отыскать подвохи в написанных канцелярским языком документах.
Кстати говоря, компании активно пользуются юридической темнотой большей части населения. Скажем, не указывают в договорах четких сроков окончания строительства. Или, указав срок, вместо положенной по Закону о защите прав потребителей неустойки в размере 3 процентов от стоимости квартиры за каждый просроченный день вписывают в договор смехотворные десятые и сотые доли процента. В таком случае вы можете сделать определенные выводы и отказаться от услуг данной компании или же потребовать внести в инвестиционный договор изменения.
Не стоит воспринимать предложенный вам документ как истину в последней инстанции. Как объяснили мне в Московском обществе защиты прав потребителей, договор - это двусторонняя сделка, в которой стороны равны, и каждая из сторон имеет право вносить в него свои условия.
Довольно весомый минус договора уступки прав состоит в том, что эти самые права могут быть уступлены вам далеко не в том объеме, на какой вы рассчитывали. Всплыть сей факт может в самый неподходящий момент.
Скажем, человек, всерьез озабоченный добротностью своего будущего жилья, заинтересовался, насколько качественны применяемые строительные материалы. Или какова степень квалифицированности специалистов, занятых на строительных работах. Для того, чтобы быть уверенным, что ему не вешают лапшу на уши, человек требует у строительной компании соответствующие документы. Тут-то ему и объясняют, что таких прав по договору он не имеет. Данная ситуация говорит о необходимости тщательного изучения первичных договоров - между строительной компанией и фирмой-посредником.
Не секрет, что маленькие строительные и посреднические фирмы имеют свойство исчезать в неопределенном направлении. Однако и в последнем случае, как считает возглавляющая Московское общество защиты прав потребителей Надежда Головкова, не стоит опускать руки. Даже если дефект в строительстве обнаружился через пару лет после того, как новосел въехал в новый дом, а фирмы, через которую была приобретена квартира, и след простыл, можно добиться устранения недостатков за счет компании, проводившей строительство или же составлявшей одно из звеньев в договорной цепочке.
Прочти и запомни
Итак, что же делать, если вы въехали в бракованную квартиру? Во-первых, надо попытаться договориться со строителями по-хорошему, или, говоря юридическим языком, "в досудебном порядке". Если речь идет о незначительных недоделках, строительные компании, как правило, легко соглашаются на их устранение. Однако если дело заходит дальше пузырящихся обоев и осыпающейся штукатурки, тут же возникают нестыковки.
Характерный пример. В квартире пожилой москвички в одном из углов постоянно отсыревали обои. Строители не раз переклеивали их, при этом не замечая причины сырости. Секрет такой слепоты объяснялся просто. Устранить дефект без значительных денежных затрат было невозможно. И только суд открыл глаза руководителям компании, которые вынуждены были дать "добро" на проведение дорогостоящего ремонта.
Иногда, если строительный брак касается сразу нескольких собственников, можно попробовать привлечь жилищную инспекцию. Там должны зафиксировать коллективное обращение и создать межведомственную комиссию, которая в свою очередь может порекомендовать строительной компании устранить недоделки.
Но самый действенный способ сломить несговорчивость строителей - подать в суд. Для этого следует провести экспертизу. В нотариальной конторе надо запастись соответствующим постановлением и можно приглашать специалистов. Все это удовольствие потребует от вас кроме терпения еще и денежных расходов, порой немалых. Но, как говорится, цель оправдывает вложенные средства. В случае если ваша правота будет доказана, все затраты обязана будет покрыть виновная сторона.
Экспертизу, если она касается только ваших внутренних проблем (перекособоченный линолеум, бракованная оконная рама и т.д.), может провести любой специалист в данной области. Сложнее, если строительный брак имеет отношение к дому в целом. В этом случае необходимы исключительно специалисты, аккредитованные при Госстрое России либо получившие лицензию в этой организации. Кроме того, экспертиза всего дома, как правило, - очень дорогостоящая операция. Зачастую для ее проведения требуется специальная техника. Отдельно взятый гражданин такие расходы потянуть просто не в состоянии. В этой ситуации юристы советуют объединиться всем, кто заинтересован в устранении дефектов. А в некоторых случаях, когда, например, речь идет о неисправной канализации или трещине на фасаде, это могут быть все жильцы дома.
Кстати говоря, в суде рассмотрение исков, поданных на одну компанию, обычно проводят на объединенном заседании. И такая коллегиальность работает на истцов. Она является одним из доказательств, а порой и единственным доказательством вины строительной фирмы.
Иногда, ознакомившись с результатами экспертизы, строители идут на попятную - предлагают отступное. Но предложенные суммы, как правило, значительно скромнее тех, которые потребуются на устранение недоделок. Так что вам решать: удовольствоваться полумерами или довести начатое до конца.