Сколько это стоит
Цена аренды самых дешевых квартир в Первопрестольной подбирается к отметке - 250 долларов в месяц. Квартирка же средней руки способна приносить владельцу 350-400 "зеленых" ежемесячно. При этом цены постоянно растут. Существует мнение, что их искусственно взвинчивают агентства: чем дороже аренда, тем больше получает фирма с каждой сданной квартиры. Но на интернет-сайтах на одно объявление о сдаче жилья в столице приходятся десятки объявлений о съеме. Спрос явно превышает предложение. Некоторые предприимчивые москвичи стараются использовать сложившуюся ситуацию по максимуму.
- Среди моих клиентов есть такие, кто не просто живет за счет своих квартир, но и очень хорошо живет, - говорит Нина Ткачева, агент известной московской фирмы, оказывающей посреднические услуги в сфере недвижимости. - Человек, купивший или получивший в наследство квартиру, доводит ее "до кондиции". Чем комфортнее жилье, тем дороже аренда. Даже однокомнатную квартиру после евроремонта можно сдать за тысячу долларов и выше. Через некоторое время накопленные средства снова вкладывают в недвижимость. Уже сегодня есть горожане, сдающие три-четыре квартиры одновременно. Это примерно три тысячи долларов чистой прибыли в месяц. Квартиры в центре города и в престижных районах приносят владельцам до 10 тысяч долларов и больше.
Какие жильцы самые лучшие
В "квартирном бизнесе", как и во всяком другом, существуют свои риски. Жильцы могут внезапно съехать, не заплатив, к тому же оставив после себя неоплаченные телефонные счета на весьма внушительные суммы. Могут привести вашу жилплощадь в состояние, близкое к аварийному, или буйным поведением настроить против себя, а следовательно, и против хозяев, всех соседей.
- За шесть лет работы я убедилась, что представления хозяев о том, какие жильцы самые лучшие, зачастую обманчивы, - рассказывает Нина Ткачева. - Живут люди гражданским браком или они официально зарегистрированы, есть ли у них дети, москвичи они или жители других городов - все это не имеет значения. Главный плюс любого кандидата в квартиросъемщики - его "прозрачность". Если человек не скрывает своих телефонов, готов подробно рассказывать о себе, если он не воспринимает хозяев как своих потенциальных врагов, с ним можно иметь дело.
Если на примете нет подходящей кандидатуры квартиросъемщика, лучше всего обратиться в агентство. Преимущества очевидны. Услуги фирмы для тех, кто сдает жилье, бесплатны. Тем же, кто снимает, придется выложить сумму, равную стоимости месячной аренды. Этим объясняется обилие объявлений с пометкой "без посредников". Принимая заявку, в фирме в обязательном порядке поинтересуются, какого рода жильцов вы бы хотели получить. Таким образом, сама собой отпадет необходимость отказывать случайным людям.
Если вы решили сдавать квартиру через фирму, нужно как можно более подробно зафиксировать все нюансы ее состояния в договоре. То же самое касается и всех вещей, остающихся в распоряжении жильцов. Договор, если дело о возмещении убытков дойдет до суда, - единственный документ, который принимается во внимание. Как рассказала мне юрист Московского общества защиты прав потребителей Юлия Швец, фирмы, как правило, самоустраняются от судебных разборов между сторонами. Зачастую такая позиция заранее оговаривается ими в специальном пункте договора. Поэтому, если нет документального подтверждения, что холодильник или телевизор в момент сдачи квартиры находился в рабочем состоянии, шансы возместить затраты на их ремонт близки к нулю.
Ошибка многих владельцев квартир в том, что они всецело полагаются на внесенный нанимателями залог. Однако эта сумма по установившейся практике равна стоимости одного месяца проживания. Не всякий ущерб такими деньгами покроешь. Что касается задолженностей за телефонные разговоры, то полностью застраховаться здесь вряд ли возможно. Иногда хозяева, сдавая жилье, отключают "восьмерку". Такая мера малоэффективна. При желании квартиросъемщики могут легко заказать междугородние и международные переговоры через оператора.
Имеет смысл позванивать на свой телефонный узел. Там бесплатно предоставляют сведения о задолженности за истекший месяц. На том же телефонном узле можно узнать номер, по которому за символическую плату сообщают задолженность на данный день и час.
Пришел, увидел, разогнал
Когда с жильцами возникает проблема, решать ее надо сразу. Так, хозяйка, сдававшая квартиру двум жителям Молдавии, заглянула к ним без предупреждения и обнаружила целый табор непрошеных гостей. На кухне, в прихожей и даже в ванной спали незнакомые люди. В результате все гости из солнечной Молдовы оказались на улице. Если жильцы вдруг отказываются подчиниться хозяйским требованиям, самый действенный способ - обратиться в милицию.
Сегодня фирмы, работающие в сфере аренды недвижимости, предлагают новую услугу - договор на доверительное управление имуществом. Его смысл в том, что агентство берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры. Представитель агентства оценивает состояние квартиры. Затем называет сумму, которую клиент будет получать ежемесячно. При подборе жильцов пожелания владельцев квартиры учитываются, но фирма вольна селить кого угодно. Если жилец причинит ущерб хозяйскому добру, фирма обязуется его компенсировать. То же самое касается задолженностей за телефон.
Здесь есть свои минусы. Агентства, оценивая квартиру, снижают стоимость ее аренды на 10-20 процентов. И договор заключается, как правило, не меньше чем на год. Если хозяева решат расторгнуть соглашение раньше срока, придется выплатить фирме неустойку - стоимость аренды за два месяца. А навещать свою квартиру можно не чаще чем раз в месяц, и только в присутствии представителя агентства.
Эх, налоги...
Законопослушные москвичи, которые сдают жилье и при этом платят налоги, встречаются крайне редко. Работники налоговых инспекций утверждают, что регулярно проводят рейды, в результате которых хозяев квартир подвергают немилосердным штрафам. Однако от ответов на вопрос, как же им все-таки удается доказать, что посторонние люди не просто живут в квартире, но еще и платят за это деньги, налоговики уклоняются. А доказать это на самом деле не просто.
В реальности хозяева квартир платят не государственной казне, а участковым. И только в том случае, если менты сумели "взять на испуг". Ежемесячный тариф участкового не слишком обременителен: пятьсот рублей в месяц обычно удовлетворяют стража порядка. Строптивым он обещает собрать свидетельские показания соседей по подъезду и отослать их в налоговую.
А вот регистрация у жильцов, особенно если они приехали из республик СНГ, должна быть. Известен случай, когда трое жителей подмосковной Балашихи были осуждены за то, что сдавали квартиры "нелегалам".
И еще. Сдавать квартиру выгоднее осенью. Именно в это время желающих обрести временный кров больше всего. Мертвый сезон - май-июнь. Потенциальных квартиросъемщиков мало, к тому же на съем выставляют квартиры те, кто проводит теплое время года на даче.