Но ведь Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был принят не для того, чтобы земля уходила из сельскохозяйственного оборота, а чтобы она могла быть перераспределена между пользователями более рационально, чтобы каждый участник агрорынка мог сформировать оптимальную структуру землепользования. Как же агробизнесу защитить себя от непрошеного и сверхагрессивного инвестора?
Взгляните еще раз на договор
Способы защиты прежде всего зависят от того, как оформлено землепользование организации в настоящий момент.
Если земля является собственностью организации, то ее вывод может стать возможным в результате процедуры банкротства или скупки сторонними лицами контрольного пакета акций. Можно ли этого избежать? Агробизнесу следует помнить: если организация имеет просроченные долги, но способна осуществлять текущие платежи, то она может участвовать в реструктуризации задолженности согласно Федеральному закону "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей". Банкротом такую структуру не объявят. Если организации банкротство не угрожает, то нужно попытаться заранее скупить контрольный пакет акций на ограниченную группу лиц внутри самой организации -тех, кто заинтересован в сохранении организации и ее имущества. Кроме того, даже если руководитель агроструктуры и уверен, что земля принадлежит организации, нужно, чтобы право на землю было внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделки с ней(ЕГРП).
Если земля находится в собственности граждан, то нужно проверить, как оформлены взаимоотношения с ними. Наиболее хорошо защищены сельхозорганизации, имеющие правильно оформленные долгосрочные договора аренды участков в общей собственности граждан. В таких случаях защищены не только организации, защищены и граждане -собственники земельных долей. К сожалению, там, где сейчас самый высокий спрос на землю - в Московской и Ленинградской областях, договоров аренды земель в общей долевой собственности практически нет. В таком случае их необходимо срочно заключить. Если договора есть, то нужно проверить, как они оформлены. Зачастую договора не были зарегистрированы в органах, на которых эта обязанность возложена по закону. Поэтому и те, кто будет заключать договора с собственниками земельных долей, и те, кто заключил договора, но недооформил их, должны обратиться в регистрационную палату.
Ни "да", ни "нет" не говорят
Вопрос, однако, в том, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в ЕГРП только с 1998 года. Все ранее выданные документы собственности на землю приравнены к записям в ЕГРП, что предусмотрено Федеральными законами "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако все сегодняшние сделки или переход прав в результате сделок с земельными долями и участками, права на которые возникли до 1998 года, требуют регистрации ранее возникшего права в ЕГРП. То есть приравнены-то приравнены, но ранее возникшие права сначала нужно занести в ЕГРП все равно. Это означает, что нужно предоставить в регистрирующие органы комплект документов, в том числе выписку из государственного кадастра, которая содержит кадастровый план участка. Вот тут-то и возникает первая проблема.
Дело в том, что в кадастровых палатах отсутствуют доступные банки кадастровых карт, планов по участкам, права на которые возникли до 1998 года. Где-то эти планы существуют, так как участки каким-то образом уже были ранее учтены, но попробуй их получи! Без кадастрового плана сельскохозяйственная организация не сможет зарегистрировать свои права на приобретенные земельные доли, аренду земельного участка в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок) не смогут юридически правильно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с долей.
Ситуация странная. Государство взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него (на сегодняшний день 100 рублей). Росземкадастр, в ведении которого находятся кадастровые палаты, неоднократно разъяснял, что такие выписки должны предоставляться на основе имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника.
Однако на практике при обращении в кадастровые палаты за выпиской организации и граждане получают отказ. Основание - участки в кадастре не значатся, то есть участки были переданы в собственность граждан 8 - 10 лет назад, имеются правоустанавливающие документы, а кадастры - пусты. От сельхозорганизаций и граждан требуют проведения работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость проведения таких работ для организаций в Московской области силами специализированных НИИ - не ниже 1 миллиона рублей за 3000 га, в отдельных случаях (читатель поймет, каких) - 100 тысяч рублей. Таким образом, перед нами не что иное, как попытка провести государственную работу - сформировать кадастр - за счет частных средств, и немалых.
Руководители кадастровых палат держат себя так, как будто до них никто не занимался учетом прав на участки, учетом самих участков. А ведь районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели такую работу. Из сотрудников этих комитетов, как правило, и сформирован штат кадастровых палат! Тем не менее очень и очень непросто получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, как, впрочем, и официальный отказ - именно потому, что такие выписки должны предоставляться. Есть случаи отказа в выписке по участкам, которые уже имеют кадастровые номера. Объяснения самые разные. Например, что "эти номера стары, теперь нужно присваивать новые номера", что "информация в кадастре неточная", и т.п. Но ведь это дело не сельскохозяйственных организаций и граждан! Это техническая работа самих органов, осуществляющих учет земельных участков! На это идет даже часть земельного налога! Что посоветовать ходокам в такой ситуации? Проявить настойчивость и требовать выписки или письменного отказа. В случае проволочек посылать жалобу в Росземкадастр, который и отвечает за функционирование земельного кадастра.
К сожалению, отсутствие кадастровых планов - не препятствие для сверхсостоятельных сторонних скупщиков земли. Их никакие затраты не пугают. Как говорится, не глядя на прейскурант, они без труда закажут работы по постановке участков на кадастровый учет в отличие от большинства "обычных"сельскохозяйственных организаций и граждан.
Кадастровая межа
Вторая проблема, с которой наверняка придется столкнуться агробизнесу, - оплата межевых работ. В ряде случаев, например когда сельскохозяйственная организация хочет взять в долговременную аренду только часть участка в общей долевой собственности граждан, нужно выделить эту часть в отдельный участок, то есть сформировать новый объект. Такая же потребность встанет перед гражданином, когда он захочет выделить участок в счет земельной доли для расширения личного подсобного или фермерского хозяйства. Тут уже спора нет - такой участок не был учтен раньше, нужны новый план и согласование его границ. Несмотря на то что существует немало организаций и предпринимателей, проводящих такие работы, их стоимость не снижается вопреки законам рыночной экономики. Вокруг крупных городов трудно найти исполнителей, которые выставили бы счет в размере ниже 4 тысяч рублей за гектар.
Высокие расценки на работы служат ограничением опять-таки для сельскохозяйственных организаций и граждан, но не для сторонних скупщиков земли. Как можно выйти из положения? Очевидно, что работа по постановке участка на кадастровый учет при массовой потребности займет немало времени. Но почему бы в таком случае не разработать переходный вариант, когда кадастровые планы новых объектов будут готовиться на основе имеющегося картографического материала, когда новые границы выделяемых участков совпадают со сложившимися и отраженными на картографическом материале границами полей? Ясно, что этот подход не обеспечит идеальной точности, но при согласии соседей покупателей участка можно было бы существенно сэкономить время и деньги на изготовление таких кадастровых планов в массовом порядке.
Если гора не идет к Магомету
Третья проблема - организация работ по регистрации прав на земельные участки и сделки с ними. Для защиты прав земельных собственников законодательство требует, чтобы заявления на регистрацию прав, перехода права, некоторых видов сделок подавали обе стороны или их представители на основании нотариально заверенной доверенности. Святая простота: в сельской местности нет нотариусов, сельские населенные пункты разбросаны по огромной территории. Ездить по селам не с руки и нотариусу - ему хватает работы и в районном центре. Значит, нотариусу нужно заплатить куда больше того, что он может заработать, не выходя из своего кабинета. Но такие траты не по плечу большинству сельхозорганизаций. А вот у скупщиков никакой головной боли, они привезут в села своих нотариусов. Собственник земли, может, и не спешил бы с продажей, передал долю своему хозяйству, но и у того нет денег на оформление сделки.
Выход между тем есть, и агробизнес может о нем напомнить властям. Заглянем в инструкцию Минюста от 19 марта 1996 года N 1055 "О порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти". В ней прямо сказано: если в населенном пункте отсутствует нотариус, функции по удостоверению доверенности сельских жителей на осуществление регистрации их прав на землю могут быть возложены на должностные лица органов исполнительной власти.
Короче, если местная власть заинтересована в нормальном оформлении земельных сделок, она передаст отдельные нотариальные функции работникам сельских администраций. В этом смысле прекрасный пример - Калужская область, где регистраторы сами выезжают в сельские населенные пункты, когда в массовом порядке оформляются заявления на регистрацию прав и сделок с недвижимостью. Но во многих районах и областях об инструкции предпочитают не вспоминать.
Знайте, что продаете
Декларативно сельские угодья подлежат особой охране (ст. 79, п.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако это не останавливает вывод земель из сельскохозяйственного производства. Так, в Московской области только за март и апрель 2003 года принято 25 решений об изменении категории "земли сельскохозяйственного назначения".
Понятно, что существует спрос на загородное жилье и нужны участки под это. С другой стороны, сельскохозяйственное производство страдать не должно. В этих условиях есть смысл провести зонирование территории и определить площади, где изменение категории земель недопустимо. Если общего зонирования территорий не провести заранее, то всегда будет возможность вывести ценный участок из категории сельскохозяйственных, доказав, что качество его резко снизилось в определенный момент.
Понятно, что при выводе частных земель не следует ждать какого-либо блага взамен. Но когда речь идет о государственных землях, общество вправе на это претендовать. Есть прямой резон относительно земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ввести трехэтапную процедуру. Сначала определяется возможное назначение земли. Затем меняется ее категория. А потом участок выставляется на открытые торги. Тогда бюджет от продажи получит действительно по максимуму.
Не давайте себя обманывать
В России не выработаны единые требования к документам, предъявляемым для регистрации прав на земельные доли и сделок с ними. В стране около 11 миллионов собственников долей, которые заслуживают того, чтобы для них был разработан и представлен на обозрение перечень необходимых документов. И агробизнес вправе требовать это от чиновников. Отсутствие такого доступного перечня приводит к тому, что произвольно запрашиваются документы, не всегда предусмотренные по закону. В одних районах одной и той же области считают обязательным, чтобы договор дарения был заверен нотариально, даже если даритель лично явился в районный отдел регистрационной палаты. В других не настаивают на этом, так как по Гражданскому кодексу РФ нотариального удостоверения этот договор не требует. В каких-то районах испрашивают согласие супруга при сделке купли-продажи доли. В других - нет, так как по ст. 36 и 163 п.6 Семейного кодекса РФ земельная доля в общем случае является собственностью того супруга, кому она была передана безвозмездно. В Московской области при продаже земельной доли необходимо заполнить заявление на регистрацию не только ранее возникшего права на долю, перехода права, но и самой сделки купли-продажи. В других областях, например в Калужской, этого не требуют и правильно делают.
В той же Московской области при регистрации перехода права при внесении земельной доли в уставный капитал не просят предоставить документ, подтверждающий факт внесения. А в Калужской - требуют. Позиция калужан представляется более разумной. Не случайно здесь не получили широкого распространения судебные процессы, когда сельхозорганизации вынуждены доказывать, что граждане внесли земельные доли в уставный капитал, так как нет бумаг, подтверждающих это. А в Московской области регистрируются права сельхозорганизаций на землю без документов, подтверждающих передачу. В итоге граждане осаждают суды, доказывая, что не передавали земельные доли в уставные капиталы юридических лиц, хотя уставные документы допускали эту возможность.