Несмотря на то, что количество сделок купли-продажи приватизированными предприятиями государственных и муниципальных земель в 2003 году существенно возросло, оно по-прежнему не стало массовым.
Напомним, что согласно новому Земельному кодексу, принятому в 2001 году, 1 января 2004 года истекал срок, до которого предприятия должны были решить, будут ли они выкупать землю или возьмут ее в аренду. До этого момента земля под фабриками и заводами в общей массе находилась в их бессрочном пользовании. Однако завершить эти процессы до 1 января 2004 года для подавляющего большинства землепользователей оказалось нереально. Так что Госдуме, для того чтобы предприятия в начале этого года не оказались в правовом вакууме, пришлось принять законопроект о переносе срока прекращения действия бессрочного пользования землей до 2006 года. Сроки-то перенесли, но проблема выкупа и аренды земли все равно осталась.
Дело все в том, что цена продажи земли определяется умножением ставки земельного налога на устанавливаемый субъектом Федерации коэффициент. А в ряде регионов выкупная цена равна максимально допустимой кратности ставок земельного налога. При таких условиях в выкупе заинтересованы собственники объектов недвижимости, расположенных на небольших по площади земельных участках (банки, казино, АЗС, рынки). Большинство представителей среднего и крупного бизнеса на сегодняшний день не заинтересованы в приватизации земли по установленным на местах ценам - слишком дорого. По различным оценкам, затраты на приобретение земельных участков промышленными предприятиями должны составить от 68 до 107 миллиардов долларов. Кроме того, проведенные Минэкономразвития исследования показали, что цена выкупа на земельные участки, занятые отдельными объектами недвижимости, в 2003 году приблизилась к рыночным ценам на аналогичные (сходные по условиям местоположения и виду использования) свободные земельные участки, приобретаемые на торгах.
Поэтому Минэкономразвития доработало и внесло в Правительство РФ законопроект, существенно снижающий цену выкупа участков под предприятиями. По предварительным оценкам, при применении предлагаемой законопроектом методики расчета выкупной цены максимальная нагрузка на предприятия (при условии установления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями максимальных цен выкупа) составит 1,27 процента от ВВП 2003 года без учета Москвы и Санкт-Петербурга. С учетом Москвы и Санкт-Петербурга нагрузка составит 4,6 процента от ВВП 2003 года. Совокупная нагрузка на промышленные предприятия без учета Москвы и Санкт-Петербурга в случае выкупа земельных участков по действующим условиям составит 25,86 процента.
Законопроект устанавливает порядок расчета выкупной цены с учетом территориальных особенностей расположения земельного участка, численности населения населенных пунктов, где расположен такой участок.
При определении базовых ставок выкупной цены, предусмотренных законопроектом, использованы утвержденные Федеральным законом от 11 октября 1991 года N 1738-1 "О плате за землю" ставки земельного налога, скорректированные на все введенные позднее бюджетные коэффициенты, продифференцированные по группам субъектов Российской Федерации с учетом их налогового потенциала, а также по населенным пунктам различной численности населения.
В законопроекте также учитываются особенности рынка земли и недвижимости в городе Москве, законопроект устанавливает дифференцированные базовые ставки выкупной цены непосредственно в границах данного субъекта Российской Федерации в зависимости от удаленности от центра, путем введения коэффициентов, отражающих выполнение столичных функций.
Предполагается, что в дальнейшем эти базовые ставки будут ежегодно индексироваться на основании индексов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации, на базе показателей инфляции за предыдущий год.
Для обеспечения учета особенностей рынка земли и экономического положения муниципальных образований и отдельных зон внутри муниципальных образований законопроектом предусмотрена возможность корректировки базовых ставок выкупной цены соответственно субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием в установленных границах. Что еще интересно, новый законопроект дает возможность рассрочки платежей при выкупе земельных участков.
Что же касается арендной платы, то ее для начала предлагается установить не решением Правительства Российской Федерации, а федеральным законом как нормативным правовым актом, обладающим большей юридической силой.
Законопроектом предусмотрен порядок расчета ставок арендной платы, обеспечивающий сопоставимость с финансовой точки зрения затрат правообладателя в случае выкупа земельного участка и в случае его приобретения на праве аренды. Для этого ставки арендной платы рассчитаются на базе выкупной цены и действующих ставок земельного налога, установленных для данного земельного участка. Предусмотренная законопроектом методика расчета ставок арендной платы распространяется на договора аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии с действующим законодательством.
Законопроект вводит ряд обязательных требований к существенным условиям договоров аренды находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, заключаемых с собственниками расположенных на них объектов недвижимости. В частности, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок не менее 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка.
Все эти нововведения позволят ограничить зависимость арендной платы от произвола органов исполнительной власти, в компетенцию которых входит предоставление земельных участков в аренду.