И тем не менее в ноябре был принят Закон "Об ипотечных ценных бумагах". В нем речь идет о выпуске специальных облигаций, которые обеспечиваются ипотечными кредитами. Продажа таких облигаций делает возможным предоставление новых ипотечных кредитов. Под них будут выпущены новые облигации, их также продадут, а вырученные деньги пойдут на новые кредиты... ну, и так далее.
Закон предусматривает возможность выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, то есть банками. Естественно, что банки должны отвечать определенным нормативам, которые перечислены в законе.
А как это происходит в странах, где ипотека действует уже давно - чуть ли не столетия (вообще-то она зародилась еще в античные времена, но наибольшую популярность завоевала в Западной Европе и США). Существуют ли здесь ограничения для банков - в части выпуска ипотечных ценных бумаг.
Эксперт Андреас Люков из Объединения немецких ипотечных банков утверждает, что в Германии выпуск облигаций очень строго регулируется. Деятельность банков, которые имеют право на выпуск ипотечных облигаций, контролируется законом "Об ипотечных банках". Согласно этому закону только специальные банки имеют право на эмиссию закладных и прочих ценных бумаг под недвижимость. Другими словами, у них довольно ограниченное поле деятельности.
Ипотечные банки выпускают специальные ценные бумаги, покрытие которых аккумулируется в виде отдельной финансовой массы, причем бумаги выпускаются на 60 процентов этой массы.
А как обстоит дело в США, где закладные составляют 4 из 15 триллионов общей стоимости находящихся в обращении ценных бумаг с фиксированными доходами?
- И в США банки имеют право выпускать ипотечные бумаги, - говорит Николас Ретсинас, профессор Гарвардского университета, - но они этого не делают. Ведь тогда банки должны были бы обеспечивать покрытие этих закладных за счет - в том числе - вкладов частных лиц и компаний. Некоторые банки, однако, объединяют свои ипотечные фонды и передают их в управление инвестиционным компаниям. Но гораздо чаще банки оформляют закладные через специальные агентства. Причем так поступают не только банки, но и другие кредитно-сберегательные ассоциации.
По мнению западных аналитиков, схема ипотеки в России будет осуществлена на двух уровнях. На первом уровне - между физическим или юридическим лицом, взявшим такой кредит, а также банком, который этот кредит выдал. И на втором уровне - это когда кредитная организация или кредитное агентство создает практически рынок ценных бумаг.
На какую часть стоимости той или иной недвижимости можно будет банкам выпускать ценные бумаги? На 70 процентов - по всей видимости, целью законодателей было ограничить риски.
Как будет работать наша ипотека, можно только гадать. А пока за все время существования в России ипотеки как банковской услуги было выдано лишь 6 тысяч ипотечных кредитов.