Каждый продавец хочет поскорее продать свою недвижимость и нет ничего проще, как созвониться и приехать на смотрины самому. За одни и те же деньги можно купить боль-шую квартиру в богом забытом районе или поменьше, но поближе к центру, на «красной линии». Покупая квартиру, одновременно «покупаешь» подъезд, лифт, ближайших сосе-дей и вид из окна. А за качество околоквартирного пространства тоже надо платить.
Проверено практикой: все продаваемые квартиры делятся на три группы. Первая и самая немногочисленная — дорогие квартиры, в которых был сделан евроремонт, и эта стоимость добавлена к цене самой квартиры. Во вторую входят квартиры, продаваемые по средней рыночной цене, но требующие хотя бы косметического ремонта. В третью группу входят дешевые квартиры, как их обычно называют риэлторы — «убитые». Одной покраской там не отделаешься — необходим капитальный ремонт с заменой труб, сантехники, стеклопакетов. Это значит, что придется вложить в жилье еще столько же денег, сколько заплатил за квартиру, и видимая дешевизна такой покупки очень быстро сойдет на нет.
Что касается цен на недвижимость, то они у нас такие же, как в Ростове, Санкт-Петербурге — чуть выше, на три-четыре тысячи долларов. В этом году в среднем цена на жилье увеличилась в 2,5 раза.
В поисках желаемого варианта вообще глупо рассчитывать на газетные объявления. Это я понял через неделю, когда на все звонки мне отвечали: квартира уже продана, вы опоздали. Помощниками стали риэлторские агентства, которые не один год специализируются на купле-продаже квартир. Взяв заявку на заметку, они сами предложили мне несколько вариантов еще до того, как хозяева решили подать объявление в газету. Правда, одни и те же квартиры могут продаваться в разных агентствах с небольшим колебанием в цене, разница в среднем составит около 400—600 долларов.
Агентств по продаже недвижимости в Хабаровске около тридцати, есть несколько крупных и солидных компаний, есть частные лавочки, которые порой располагаются в комнатушке общежития. Не удивляйтесь, что и цены за одну и ту же квартиру будут предлагать разные. Объяснение стандартное, — мол, мы обмениваемся информацией, когда какую-то квартиру надо побыстрее продать… Там, где цена меньше, компания является непосредственным продавцом квартиры хозяина.
В одном агентстве с меня даже взяли расписку, что я не стану пытаться договориться с хозяином квартиры самостоятельно, в противном случае — последует штраф в размере пяти процентов от стоимости сделки. Думаю, такие меры предосторожности лишь для того, чтобы агентству не остаться без навара. Цифры эти тщательно скрывают. Сопоставляя факты, могу сказать, что сумма от сделки продажи составляет для посредника как минимум 500 долларов.
В ходе сотрудничества с риэлторами у меня лично возник вопрос: а почему покупатель, оплачивая услуги агентства (для продавца, как заявляют, они бесплатные), не может знать, сколько и за что он платит? В одном агентстве мне объяснили стоимость своих услуг так: вы платите, мы ищем подходящий вариант, готовим документы.
А почему тогда нельзя заключить трехстороннее соглашение: продавец — посредник — покупатель, где оговаривались бы все обязательства, взятые сторонами? Дает ли агентство какие-то гарантии чистоты сделки, выступая посредником? «Гарантия — доброе имя фирмы», — отвечали мне.
Казусов порой случается много, даже агентства не всегда могут помочь в разрешении ситуации. Когда я уже договорился с хозяином, что покупаю его квартиру и даже дал небольшой залог, он неожиданно продал квартиру другому клиенту. Деньги оказались дороже договора — другой покупатель предложил ему на 300 долларов больше.
Второй подобранный мной вариант покупки оборвался враз: вечером того же дня, когда я встретился с хозяином квартиры и внес за нее залог, тот скоропостижно скончался. Сделка сорвалась. В конце концов, моя ситуация разрешилась самым благополучным образом. Я дал объявление в газете и получил два предложения, одна из квартир и стала моим нынешним адресом.
Комментарий
Александр Бояркин, эксперт «РГ», заместитель директора риэлторской фирмы «Тау-эр»:
— На дальневосточном рынке недвижимости спрос превышает предложение. Поэтому купить квартиру сложнее, чем продать. Однако пользоваться предложениями из газеты, а тем более самостоятельно совершать сделки купли-продажи недвижимости сегодня опасно. Опасно тем, что могут попросту обмануть, оставив без квартиры и денег.
Проблемы у покупателя могут возникнуть, когда квартира уже куплена, деньги отданы и претензий никто ни к кому не имеет. К примеру, может выясниться, что квартира, которую вы купили, приватизирована первыми хозяевами с нарушением действующего законодательства. Можно винить в прошлых ошибках кого угодно, но деньги получить уже не удастся. Новые нормативные акты в первую очередь защищают права детей, инвалидов и пенсионеров.
Дело в том, что приватизация до 1994 года была очень упрощенной. В расчет не брали выписанных из квартиры малолетних детей, выписанных временно граждан, ушедших в армию или отбывающих наказание в колонии. Поэтому, если квартира приватизирована до 1994 года, надо проверять ее историю. Кроме специалиста, узнать, кто жил, кто приватизировал, имеют ли на жилье права третьи лица, сделать это никто не сможет.
В практике был случай, когда мужа посадили в тюрьму, а жена не стала дожидаться его освобождения, незаконно выписала и приватизировала жилье. Когда мужчина вернулся, узнал, что его обманули, подал в суд иск, и по судебному решению его восстановили в правах, присудив, что квартиру должны вернуть, а сделку расторгнуть. А через месяц этот же суд и этот же судья свое решение отменил…
Конечно, проще обратиться в фирму, которая занимается недвижимостью, и узнать, стоит покупать ту или иную квартиру или нет.
— Можно ли избежать квартирных аферистов?
— Да, можно. Но для этого необходимо провести предварительную, своего рода оперативную работу. У риэлторских структур больше опыта в решении таких вопросов.
Вот пример. Приходит в фирму женщина с паспортом и приватизационным договором на квартиру. Говорит, что владелица недвижимости. Хочет быстро ее продать. Такое поведение продавца вызвало у агента сомнения, он решил перепроверить предоставленную ему информацию. Выяснилось, что квартира приватизирована, но в паспорте якобы владелицы в документах схожа только фамилия, а фотография фальшивая.
Ранее эта мошенница заявила в милиции, что свой паспорт утеряла. А так как она была похожа на подругу, то легкий грим и парик помогли ей придать сходство. Получив официально новый паспорт, но с другими данными, выкрала у подружки ордер на квартиру и захотела ее поскорее продать. Обман выявил риэлтор.
— Ситуации с подменой паспортов типичные?
— Нет. Больше всего криминальных квартир приходит на рынок недвижимости из неблагополучной социальной среды, где владельцы или беспробудно пьют, или бомжуют. И паспорта подделывать не приходится, хозяева порой сами отдают все документы на квартиру. Знакомые пользуются ситуацией и захватывают имуществом обманным путем. От «левой» недвижимости стараются избавиться как можно скорее. Купив квартиру, новому владельцу предстоит объясняться с прежним хозяином уже в суде.
Иной случай — когда жена, без ведома мужа, пыталась продать квартиру. Семья в складчину построила кооперативную квартиру, зарегистрировав право собственности недвижимости на хозяйку. Как это часто бывает, супруги поругались, и муж уехал. Жене понадобилось продать квартиру, а для этого необходимо было выписать всех жильцов. Зная, что муж в квартире прописан, хозяйка сделала справку о его смерти и выписала его с жилплощади. Так как факт смерти мужа проверить было невозможно, от сделки риэлтеры отказались, в виду явной ее незаконности.
— А как сполна и без обмана получить свои деньги при продаже квартиры?
— Момент расчета на сегодняшний день остается небезопасным и происходит зачастую по договоренности между покупателем и продавцом. Поэтому наиболее безопасной и конфиденциальной формой все чаще становится безналичный расчет через банк: перевод денег на расчетный счет или же через «депозитную ячейку» — своего рода банковский сейф.
Но самое главное из практики — мошенники стараются не работать с фирмами и не продавать квартиры через риэлторов. Они стараются оформить сделку на квартиру без посредников — по газетному объявлению. Как правило, концов такой сделки не найти. Поэтому будьте внимательны.