Немногим ранее Правительство России поставило задачу гораздо конкретнее: в течение ближайших пяти лет необходимо сделать ипотеку основным инструментом решения жилищной проблемы в стране. К 2010 году объемы ипотечного кредитования должны вырасти по сравнению с нынешними в 30 раз. Иными словами, каждый год в стране сможет покупать жилье в кредит один миллион россиян, каждый день, соответственно, не меньше четырех тысяч граждан страны. Стало быть, в регионах должно выдаваться несколько десятков займов ежедневно (в Татарстане – 105 кредитов).
Собственно, основная ипотечная ставка делается именно на регионы. Как показывает практика Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, спрос на жилищные кредиты в Москве и Санкт-Петербурге в несколько раз ниже, чем, например, в городах Поволжья.
Впрочем, в этом нет ничего удивительного, – сошлись во мнении участники недавней научно-практической конференции "Внедрение ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации". В столицах люди имеют достаточный уровень доходов и сбережений, чтобы купить квартиру "с ходу". Поэтому основная роль в этом нелегком процессе отводится субъектам федерации. Нынешняя ситуация в стране располагает к интенсивному развитию ипотечного кредитования на местах. Устойчивый экономический рост влечет за собой повышение платежеспособности населения, а следствием правительственной программы по снижению инфляции станет падение уровня процентных ставок. А чтобы развитие ипотеки на местах получило дополнительный толчок, в регионы с низким банковским потенциалом необходимо инвестировать до полутора миллиардов рублей.
Бюджетные вложения станут дополнительной защитой от резких колебаний цен на недвижимость, которые отпугивают потенциальных участников ипотечного рынка.
Регионы, в общем-то, развитию ипотеки не сопротивляются. Система жилищного кредитования на местах заработала всего год с небольшим назад, за это время четыре тысячи российских семей уже успели оформить ипотечные займы. Даже несмотря на сравнительно небольшой срок кредита (в среднем 14 лет при существующих стандартах в 27 лет) и солидную кредитную ставку в 15 процентов годовых. Более того, жизнь показала, что ипотека, помимо всего прочего, может приносить реальную прибыль. Во всяком случае только пять из 52 российских региональных операторов по итогам прошлого года были признаны убыточными.
В РТ первый и пока единственный ипотечный оператор появился 21 мая прошлого года. И только через полгода первые два кредита все-таки были выданы. Представители высшей власти республики, вручая документы отставному военному и предпринимателю средней руки, провозгласили: "Ипотеке в Татарстане быть!" К сегодняшнему дню оформленные ипотечные займы вылились в сумму 30 миллионов рублей. В очереди за кредитами – еще почти пятьсот татарстанцев.
Однако низкие темпы развития жилищного кредитования объясняются принципом "не благодаря, а вопреки", по которому живет республиканская ипотека. Региональными стандартами определено, что участником ипотечного процесса может стать семья с доходом от восьми тысяч рублей в месяц. Деньги, даже по местным меркам, весьма небольшие. Нового жилья на них не купишь, поэтому значительная доля участников ипотечного процесса претендует на недвижимость, что называется, бывшую в употреблении. Вторичного жилья на татарстанском рынке крайне мало, и это обстоятельство заметно тормозит развитие ипотеки на пути в массы. Выход "отцы" региональной ипотеки видят в инвестировании агентством строительной отрасли. Схема простая: региональный оператор под государственные гарантии привлекает внешние финансовые ресурсы и затем вкладывает их в строительство специализированного "кредитного" жилья.
В ипотечное строительство могут и должны вкладываться не только деньги внешних инвесторов, но и государственные средства. Бюджетные вложения, в свою очередь, могли бы стать дополнительной защитой от резких колебаний цен на недвижимость. Ведь именно постоянно растущие цены на жилье (только в Татарстане за последний год рыночная цена квадратного метра выросла в среднем на 22 процента, "массовая" доля услуг риэлтора и цены земли в стоимости жилья доходит до 30 процентов) отпугивают потенциальных участников ипотечного рынка. Государственные финансовые вложения могут способствовать и развитию системы социального найма. Тем, кто не в состоянии купить квартиру даже в рассрочку, жилье должно передаваться в наем, цена которого прямо пропорциональна рыночной стоимости квартиры. Необходимо развить идеологию государственного субсидирования наемщиков в зависимости от величины их доходов. Но, к сожалению, для регионов Поволжья, в частности для Татарстана, социальный наем жилья пока остается только теорией.
Впрочем, и республике есть чему научить соседей. За три года в РТ было выделено 1800 кредитов под жилищное строительство на 15 лет всего под три процента годовых.
– Мы уже убедились, что при займе всего в 100 тысяч рублей сельчанин может построить до 100 квадратных метров. Риски и издержки при этом минимальные, – озвучил региональную инициативу министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин. – К сожалению, в отдельную программу сельская ипотека пока не оформилась. Если бы механизм кредитования был четко прописан, каждый год в сельских районах республики можно было бы вводить до полумиллиона квадратных метров жилья.
Однако к повсеместному внедрению ипотечного кредитования за пределами больших городов государство пока не готово - все, опять-таки, упирается в отсутствие единой правовой базы. В частности, неясно, как будут компенсироваться потери в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. Построенный (или недостроенный) дом надо будет кому-то продавать, а на селе найти таких желающих будет очень сложно.
Безусловно, отсутствие федеральных стандартов пока не позволяет субъектам играть на ипотечном рынке по единым правилам. Однако существует масса местных причин, сдерживающих развитие жилищного кредитования. Например, в Татарстане до сих пор не определены принципы взаимоотношений с должниками, не прописана четкая процедура их выселения при невыполнении взятых обязательств, не создан фонд временного поселения должников, лишившихся жилья, не урегулирована роль органов опеки и попечительства в совершении сделок с участием несовершеннолетних.
Особые претензии у руководителей республиканской ипотечной системы к органам госрегистрации – процеcc государственной регистрации собственности на недвижимость порой занимает несколько недель, а ведь только после этой процедуры сделка купли-продажи считается завершенной. Кроме того, пока при выдаче ипотечного кредита учитываются только официальные доходы граждан. Хотя, наверное, было бы правильным считать заемщика кредитоспособным, если бы он в течение года регулярно вносил платежи, допустим, на банковский депозит или в страховую компанию. Во всяком случае, в практике Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования уже был случай, когда "квартирный" кредит был погашен за 11 месяцев при официальном сроке займа в 15 лет. Такая возможность должна быть оговорена и в федеральном, и в региональном ипотечном законодательстве. Пока же региональные ипотечные операторы могут опираться лишь на официальную справку о доходах, полученных заемщиком от своего работодателя.