По словам члена бюджетного комитета Госдумы Оксаны Дмитриевой, не все рассмотренные законопроекты непосредственно связаны с формированием рынка доступного жилья. Так, парламент рассмотрел тарифы на коммунальные услуги, градостроительные вопросы. Некоторые налоговые поправки, которые были приняты в прошлый четверг, также никаким образом не влияют на решение задачи по расширению доступа граждан к строительству и приобретению жилья через ипотечные кредиты. Из них более 20 решают старые проблемы и в течение нескольких лет вносились на рассмотрение Государственной Думы. В частности, это законопроект об оптимизации нотариального заверения ипотечных сделок, резкое снижение государственной пошлины, нормы, касающиеся налогообложения доходов по ипотечным ценным бумагам.
Оксана Дмитриева в целом положительно оценивает этот законодательный портфель.
Первый закон, который, по мнению Дмитриевой, улучшает положение налогоплательщиков, вносит изменения в статьи 220 и 224 Налогового кодекса. Сегодня одной из главных проблем в обложении подоходным налогом с физических лиц при купле-продаже жилья является то, что доходы от купли-продажи жилья стомостью свыше 1 миллиона рублей (то есть больше чем имущественный вычет) облагаются подоходным налогом по ставке 13 процентов. При этом сейчас практически любое жилье, не только в Москве, но и в средней полосе России стоит дороже 1 миллиона рублей (30 тысяч долларов) и попадает под налогообложение. Сложившийся порядок стимулирует агентов, работающих на рынке недвижимости, и самих продавцов искусственно занижать стоимость, по которой осуществляется сделка, чтобы этот налог не платить. По мнению Дмитриевой, расмотренный законопроект меняет ситуацию в лучшую сторону, хотя и не решает всех проблем. Так, предлагается, чтобы доход от продажи имущества, которое получено в порядке приватизации, при продаже, даже если человек владел им менее 5 лет, не облагается подоходным налогом с физических лиц.
Следующее изменение касается средств, которые уплачиваются при приобретении жилья как проценты по кредитам. Ранее существовала норма, гласящая, что подоходным налогом не облагаются те средства, которые затрачивают граждане на уплату процентов по ипотечным кредитам. Это положение действовало с 2001 года. Теперь этот порядок распространяется не только на ипотечные кредиты, но и на любые целевые кредиты, займы на приобретение и строительство жилья. Также не облагаются подоходным налогом ссуды, выданные предприятием гражданину на приобретение или строительство жилья.
Следущий законопроект меняет порядок налогообложения процентов по кредитам. Ранее в Налоговом кодексе в главе о подоходном налоге существовала норма, согласно которой все кредиты, которые предоставляются по ставкам ниже 3/4 ставки рефинансирования ЦБ, считаются материальной выгодой, жестко дестимулируются, и с них взимается налог по ставке 35 процентов. Это означало, что если предоставляется льготный ипотечный кредит, допустим, при социальной ипотеке, где субъект Федерации, либо работодатель, либо орган местного самоуправления субсидирует процентную ставку по кредиту на строительство и приобретение жилья, то гражданин с разницы между процентной ставкой и пониженной ставкой по ипотечному кредиту должен платить, как с материальной выгоды, 35 процентов налога. Сейчас эта норма исключена. По кредитам и займам, предоставленным на приобретение и строительство жилья кредитными или иными организациями эта материальная выгода будет облагаться по ставке 13 процентов. Депутаты предлагали вообще освободить от налога заемщиков, но правительство настояло на своей позиции.
Также рассматривается законопроект, регламентирующий налогообложение доходов, которые может получить физическое лицо по ипотечным ценным бумагам. Сейчас этот вопрос не актуален, поскольку ипотечных облигаций нет, но если они появятся и рынок заработает, то доход по ипотечным ценным бумагам до 1 января 2007 года будет облагаться по той же ставке, что и дивиденды: 6 процентов. Хотя в другом законодательном акте, который вносит правительство, предполагается повысить налогообложение дивидендов с 6 до 9 процентов. Так что может получиться, что только ипотечные ценные бумаги, находящиеся во владении физических лиц, будут облагаться по ставке 6 процентов. Если, конечно, правительство не предложит уравнять дивиденды на ипотечные ценные бумаги со всеми остальными.
Кроме того, вносятся изменения в закон о налоге на добавленную стоимость, статью 146 Налогового кодекса. В поправках речь идет о том, что операции по приобретению жилья и земельных участков не являются объектами налогообложения. То есть предлагается отменить взимание НДС при реализации жилья и земельных участков. Эта норма, безусловно, позитивная, считает Дмитриева, хотя у застройщиков могут возникнуть проблемы при отнесении на затраты входящего НДС, поскольку у строителей нет льготы по налогу на добавленную стоимость, которая существовала раньше и была отменена с 1998 года. Как показывает опыт, это все равно в интересах застройщиков. Об этом говорит использование ими инвестиционных договоров, позволяющих уйти от уплаты НДС при реализации уже готового жилья. Поэтому, по мнению Дмитриевой, для строителей отмена НДС все равно будет выгодной, несмотря на то, что может возникнуть проблема с зачетом.
Далее вносятся изменения в закон о государственной пошлине. Один из законопроектов отменяет обязательность нотариального удостоверения сделок с ипотекой. А закон о государственной пошлине в случае, если одна из сторон будет настаивать на нотариальном удостоверении договоров об ипотеке, снижает государственную пошлину до 200 рублей нотариальному удостоверению сделок по жилью, а по другому имуществу госпошлина устанавливается в размере 0,3 процента, но не более 5 тысяч рублей. Кроме того, отменяется государственная пошлина по договорам, необходимым для внесения в государственный реестр сделок с недвижимостью.
Вносятся изменения в закон о налогах на прибыль в части доходов по ипотечным ценным бумагам. По бумагам, эмитированным до 1 января 2007 года, устанавливается ставка 6 процентов, такая же, как по муниципальным ценным бумагам, а впоследствии она составит 15 процентов, так же как по государственным ценным бумагам.
Другая норма рассматриваемого пакета касается амортизируемого имущества. Она фактически не имеет отношения к рынку доступного жилья, а касается реформы ЖКХ и привлечения коммерческих структур к работе в жилищно-коммунальном секторе. Этот законопроект будет востребован в том случае, если будет развиваться форма передачи в концессию выполнения работ по муниципальному коммунальному обслуживанию государственного муниципального жилого фонда коммерческим структурам, чтобы они уже могли амортизировать имущество, полученное в аренду, и относить эти расходы на амортизацию.
Подготовлено
Татьяной КОНИЩЕВОЙ, Ириной КОЛОДИНОЙ и Михаилом МАХЛИНЫМ.