Именно первый взнос за квартиру для большинства наших заемщиков является непреодолимым финансовым препятствием на пути к доступному жилью. Дело в том, что банк, выдающий кредит, хочет получить в залог как можно большую сумму, чтобы снизить свои риски в случае невозврата. И его можно понять: по Конституции РФ у нас "каждый имеет право на жилье и не может быть произвольно лишен жилища", при этом Гражданский процессуальный кодекс делает невозможным при невозвращении кредита выселять должника из квартиры, если ему больше негде жить. Да стабильность доходов большинства наших граждан все еще недостаточна для полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все "длинные" банковские кредиты являются для самих банков довольно рискованными или "плохими". Кстати, по данным Банка России, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности.
Согласно идее НАУИР, интересы заемщика и банка могут быть сбалансированы с помощью страхования ответственности заемщика: если он застрахует свою гражданскую ответственность от неисполнения обязательств по возврату 20% стоимости жилья, то сумму первого взноса (30%) можно без риска для банка сократить до 10%. А десять процентов - это не тридцать, и заемщику их заплатить значительно проще.
Сегодня существуют разнообразные программы государственной поддержки особо нуждающихся в жилье, например, молодые семьи. И в большинстве случаев государство само погашает первый взнос, оставляя на долю заемщика выплату процентов (в более редких случаях субсидируется выплата процентов по кредиту). Кстати, схема, придуманная НАУИР, автоматически повышает процентную ставку, правда, ненамного: сейчас она составляет в среднем 15% годовых в рублях, а при страховании части первичной выплаты не превысит, по расчетам экспертов, 15,4% (поскольку страхование банковских рисков, естественно, также будет происходить за счет заемщика). При этом такие немалые по западным меркам ставки по ипотечным кредитам для наших банков абсолютно оправданы: затраты банков по привлечению средств населения сейчас составляют 9-12% (при инфляции не менее 12% в год).
Однако насколько меры по троекратному уменьшению первого взноса реально повлияют на количество граждан, которые смогут воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своего жилья, пока неясно. Ведь за счет уплаченной страховки оно не становится дешевле - напротив, оно даже станет немного дороже.
Сегодня, по оценкам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, нижняя граница доходов населения, при которых ипотечный кредит в принципе становится доступным, оценивается в 27 тыс. рублей на семью из трех человек (около 300 долларов в месяц на человека). Эта группа составляет всего 12,5% от всего населения, причем многие из них, как наиболее богатые, уже успешно решили свои жилищные проблемы. Для остальных ипотечный кредит пока что продолжает оставаться "неподъемным". Рост числа семей, для которых ипотека станет доступной, эксперт напрямую связывает с перспективой роста семейных доходов и с грядущим снижением стоимости жилья и ипотечного кредита. Напротив, по результатам исследования, проведенного главой департамента стратегического анализа ФБК Игорем Николаевым, в России количество выданных банками ипотечных кредитов никоим образом не зависит ни от величины процентной ставки по кредиту, ни от сроков займа. То есть совсем не высокая цена кредита тормозит развитие рынка ипотеки. И скорее всего не величина первого взноса.
По мнению Николаева, в первую очередь на объем выдаваемых кредитов влияет платежеспособность населения. Даже в Москве реальными потребителями рынка ипотеки могут быть не более 20% самого обеспеченного населения, что же говорить о регионах. Простой пример: если семья из двух человек из означенной 20-процентной группы берет кредит на покупку квартиры площадью 45 кв. метров (стоимость кв. метра в Москве составляет 1000 долларов в среднем) на 10 лет и под 15% годовых, она должна ежемесячно выплачивать банку по 500 долларов. Бюджет семьи из менее обеспеченной 20-процентной группы такие расходы уже не выдержит.
Вторым важным фактором, тормозящим ипотеку, является, по мнению Николаева, отсутствие "длинных" денег у наших банков. На начало 2004 года доля привлеченных нашими банками средств на сроки больше 3 лет составляла менее 4%, и этого, по мнению эксперта, совершенно недостаточно для того, чтобы выдавать долгосрочные ипотечные кредиты под приемлемый процент. То есть под 4-5% годовых на срок до 25-30 лет, как это делается в США, а не под 15% годовых на 10 лет, как у нас. По-видимому, только тогда эти кредиты станут на самом деле доступны не избранному кругу лиц, а большинству населения.