Конечно, люди, которые покупают квартиры, чтобы в них жить, будут их покупать, даже если рынок рухнет. Но в последнее время на рынке появилось много инвесторов, то есть людей, которые покупают квартиры, чтобы в случае надобности перепродать их с выгодой для себя. Вот они-то и могут спровоцировать обвал рынка, если срочно станут избавляться от недвижимости в случае резкого падения цен на рынке.
По оценке специалистов, в течение 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30 процентов. Когда появляется угроза кризиса, инвесторы стремятся диверсифицировать свои вложения. Владельцы недвижимости обращают свои взоры за пределы Отечества. Так было в Японии, в США и в других странах, где наблюдался обвал рынка.
Кипр
Россияне давно осваивают зарубежные рынки недвижимости. Первые закупки были произведены десять лет назад. Самым популярным вначале стал Кипр. До недавнего времени это была офшорная зона. Российские бизнесмены, открывая предприятие на Кипре, заодно приобретали там виллу. У этой страны по сравнению с другими было много преимуществ: во-первых, благоприятные условия для бизнеса, во-вторых, безвизовый режим, в-третьих, мягкий теплый климат, в-четвертых, страна православная, а стало быть, исключается возможность религиозной дискриминации. За годы офшора, по некоторым данным, 60 тысяч россиян приобрели недвижимость на Кипре. Они имеют свою радиостанцию и газету.
После вступления Кипра в Евросоюз страна стала менее привлекательной для россиян, но некоторые из них по инерции все же покупают там недвижимость. Как правило, компании, которые занимаются продажей недвижимости "на родине Афродиты", предлагают участие в строительстве, а строят на Кипре, к сожалению, медленно. Если вы хотите приобрести земельный участок под строительство, то вам будет достаточно непросто найти участок именно той площади, которой вам хочется. Обычно предлагают только то, что уже "нарезано", выкуплено и, как правило, в пределах строящихся поселений.
Вторичный рынок недвижимости весьма разнообразен, это касается как девелоперской, так и индивидуальной застройки. Дома киприотов довольно комфортны и добротны. В отделке используются мрамор, ценные породы дерева. Обязателен камин - своего рода центр домашней жизни, символ надежности и уюта. Весьма популярен английский стиль в оформлении жилья. А рядом с домами всегда большие участки земли с уже готовыми садами.
Сегодня однокомнатную квартиру на одном из курортов на побережье Кипра можно купить за 85 тысяч долларов. Хорошая квартира будет стоить уже 150 тысяч, а средненькая вилла обойдется в 200 тысяч долларов.
В 2002 году количество российских покупателей недвижимости во Франции и Италии возросло на 75 процентов, в Испании и Португалии - на 18 процентов. И сейчас российские покупки в этих странах продолжают расти, хотя и не такими темпами.
Испания
Наиболее активные покупатели - молодые обеспеченные люди 20-40 лет, которые хотят вложить свои деньги с наименьшим риском.
Одной из наиболее привлекательных стран для наших соотечественников считается Испания. В последнее время там наблюдается снижение интереса к удаленным территориям и феноменальный рост популярности районов, обслуживаемых российскими авиакомпаниями.
Цены на недвижимость на Коста-дель-Соль, побережье Андалусии, возросли на 30 процентов за последние два года. Строительство жилья увеличилось на 80 процентов. Основными покупателями недвижимости на Коста-дель-Соль являются британцы, но и число россиян все время увеличивается.
Португалия
Стабильная политическая ситуация в Португалии, второе место в Европе по темпам развития экономики, устойчивый валютный курс - все эти факторы сделали эту страну одной из наиболее привлекательных для инвесторов. Виллы в самых престижных местах Португалии в среднем стоят около миллиона евро, а апартаменты - более 250 тысяч евро.
Франция
В отличие от Испании и Португалии назвать две-три главные причины возросшего интереса российских покупателей к недвижимости во Франции непросто. Многим покупка жилья, скажем, на Лазурном берегу может оказаться не по карману. За последний год цены на недвижимость в этом районе выросли вдвое. Средняя стоимость дома для отдыха в настоящее время составляет около 330 тысяч евро, в то время как в других регионах Франции наблюдается стабильный рост цен на 5 процентов ежегодно. Во многом такой скачок цен объясняется возросшей активностью британских покупателей. Более полумиллиона иностранных владельцев недвижимости во Франции - англичане. Одним из последних британцы открыли для себя Гасконь. Здесь можно приобрести особняк за 400 тысяч евро, который пару лет назад стоил бы 250 тысяч евро.
Чехия
Чешская недвижимость как объект вложения денежных средств весьма популярна. При этом в последнее время наблюдается определенный рост интереса к недвижимости в географическом центре Европы. Причин несколько. Здесь и достаточно низкие (относительно стран Западной Европы) цены на недвижимость, и вступление Чехии в Европейский союз, и чрезвычайно низкие налоги на недвижимость, и небольшие расходы на коммунальные платежи, и благоприятный климат и экология. Эксперты считают, что покупать дома и квартиры в Чехии нужно сейчас, потому что через год-два цены на чешскую недвижимость сравняются с германскими и австрийскими.
Когда появляется угроза кризиса, инвесторы стремятся диверсифицировать свои вложения. Владельцы недвижимости обращают свои взоры за пределы Отечества.
На сегодняшний день объекты недвижимости в Чехии может приобрести только резидент Чешской Республики, то есть либо физическое, либо юридическое лицо. Иностранец приобрести недвижимость может на фирму, учредителем которой он является. Для преодоления этого ограничения достаточно зарегистрировать в Чехии фирму - аналог нашего ООО, причем она может быть и со 100-процентным иностранным капиталом. На основании этого владелец фирмы и его семья получают вид на жительство и возможность покупать квартиры, дома, дачи, магазины и гостиницы. В данный момент цены на недвижимость упали в долларовом эквиваленте на 15-20 процентов по сравнению с 1998 годом, и, по оценкам экспертов, достигли минимума.
Цены на недвижимость в Чехии, конечно, разнятся, но даже пражские элитные мезонеты-пентхаусы в Старом Городе, с видом на Пражский Град (от 1000 долларов за квадратный метр) очень дешевы. Сейчас пятикомнатный дом на окраине Праги можно купить за 85 тысяч долларов, а двухкомнатная квартира на окраине столицы стоит 20 тысяч долларов.
Германия
Германию называют локомотивом европейской экономики. Поэтому у многих россиян возникает желание приобрести недвижимость в Германии для получения дохода. Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное лицо, так и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую.
Любой вид недвижимости в Германии должен быть зарегистрирован в Реестре собственности. Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость желающего получить разрешение на постоянное место жительство. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и не всегда в положительную сторону.
Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов. Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустыми, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тысяч квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в социалистической Германии, не отвечает современным стандартам. Жилплощадь в Берлине стоит в среднем 1000-1500 евро за квадратный метр. В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тысяч евро за квадратный метр), Кельн, Штутгарт и Франкфурт (3-4 тысячи евро).
Недвижимость за городом существенно дешевле. Так, дом на одну семью общей площадью 150 квадратных метров с участком 8 соток в среднем по дороговизне районе Кельна, Мюнхена или Франкфурта обойдется в 400-500 тысяч евро.
Великобритания
Как утверждает британская газета "Таймс", российские магнаты и инвесторы скупают самую дорогую недвижимость в Лондоне и на юго-востоке Англии. Цены на эти дома нешуточные - несколько миллионов фунтов стерлингов.
В Англии адреса издавна делились на "хорошие" и "плохие". Адреса домов, которые приобретают россияне, - не просто хорошие, а роскошные: Найтсбридж, Белгрaвия и Мэйфэр, где издавна селились английские аристократы. Более того, инвесторы из России покупают часто даже не отдельные дома, а целые районы. В частности, по словам агентов по недвижимости, один из них приобрел целый жилой комплекс на исторической площади Беркли-сквер.
Пожалуй, рекордной покупкой стало приобретение одним из россиян огромного дома в престижном районе Челси за 10 миллионов фунтов. Но это не рекорд, недавно индийский бизнесмен приобрел в Лондоне дом за 128 миллионов долларов.
Покупать недвижимость в Англии не только модно, но и выгодно. Сейчас этот рынок мучительно выкарабкивается из кризиса. Но вскоре цены пойдут в гору. Начиная с 1993 года средняя цена недвижимости в Лондоне выросла более чем в три раза. К тому же британские власти весьма благоволят к тем, кто делает дорогие покупки в их стране.
Австралия и Новая Зеландия
Российские инвесторы давно освоили европейские рынки недвижимости, а вот обращать внимание на дальние страны они стали лишь в последние два года. Среди наиболее перспективных отдаленных рынков - Австралия и Новая Зеландия. Приобретать жилье и коммерческую недвижимость в Новой Зеландии позволено не только претендентам на ПМЖ, но и иностранцам, желающим обрести временное убежище для своих семей и капиталов. Правда, по сравнению с местными жителями права их на обладание землей будут серьезно ограничены. Для лиц, не имеющих намерения в ближайшее время ходатайствовать о получении гражданства, размер участков на мелких островах, в прибрежной зоне и вблизи пресных водоемов ограничен 40 сотками. Во всех остальных местах максимальный размер земельного надела - 5 гектаров, причем стоимость его вместе с домом не должна превышать миллион новозеландских долларов (1 доллар США равен 2 новозеландским долларам). Все эти правила касаются также зарегистрированных в Новой Зеландии фирм, в которых более четверти пакета акций принадлежит иностранным юридическим и физическим лицам.
В одном из мелких городков за 270 тысяч новозеландских долларов можно купить большой кирпичный дом с гаражом на две машины и участком в 10 соток. В черте крупного города той же суммы хватит на трехкомнатную квартиру или, в крайнем случае, на скромный домик, попадающий под категорию бунгало. Большинство частных коттеджей имеют по 4-5 комнат, и маленький двухспальный домик еще придется поискать. Площадь участков в таких больших городах редко когда превышает 5-6 соток, а иной дом вообще теснится на сотне квадратных метров.