Замедление темпов роста цен на столичные квартиры и даже снижение стоимости некоторых типов жилья началось еще весной. Основным событием июля, имеющим прямое отношение к рынку недвижимости, стал банковский кризис. Нестабильность, возникшая в банковском секторе, вызвала панику: вкладчики поторопились забрать деньги из банков, но активно вкладывать освободившиеся средства в так называемые "инвестиционные квартиры" не стали. В результате ценовая тенденция, наметившаяся в конце мая - июне, лишь укрепилась. По данным риелторов в июле, в столице наиболее значительно снизились цены на однокомнатные (минус 0,82 процента) и трехкомнатные (минус 0,55 процента) квартиры. Цены на "двушки" не поддались панике.
На фоне этого участники рынка отмечают рост требований, предъявляемых покупателями к жилью. Это может означать то, что на рынке уменьшилось число инвесторов, которые покупали жилье не для того, чтобы в нем жить, а для выгодной перепродажи в дальнейшем. На рынке остаются только "жильцы", а они как покупали недвижимость так и будут покупать - им просто некуда деваться.
Эксперты (большинство из них являются сотрудниками риелторских агентств) объясняют летнюю стагнацию естественной реакцией рынка на затяжной рост цен на недвижимость, а также сезонностью - лето не самая лучшая пора для рынка недвижимости.
Некоторые участники рынка утверждают, что в последние августовские дни было зафиксировано оживление продаж. Однако эти сведения нуждаются в тщательной проверке, слишком уж они заинтересованы в том, чтобы как можно дольше сохранять хорошую мину при плохой игре.
В числе неблагоприятных факторов, влияющих на рынок, эксперты отмечают кроме банковского кризиса заявления властей о возможной реализации государственной программы строительства доступного жилья. В последнее время появились более серьезные доводы. Один из них - отток капитала за рубеж.
По прогнозам минфина, к концу года отток частного капитала из России составит 9 миллиардов долларов. Еще мрачнее предсказания минэкономразвития - 12 миллиардов.
По данным Центробанка, только за первое полугодие 2004 года по частному сектору в России имел место чистый отток капитала в размере почти 5,6 миллиарда долларов.
Аналитики отмечают, что прямые инвестиции находятся на очень низком уровне порядка 4-5 миллиардов долларов в год. Это при валовом продукте примерно в 450 миллиардов долларов. Из страны уходит капитал, который мог бы здесь работать, в том числе и в строительстве.
По мнению известного банковского эксперта Льва Макаревича, благополучие отечественной стройиндустрии целиком зависит от притока долларов со стороны нефтяных, газовых, металлургических и других финансово-промышленных групп. Их внешние доходы являются главным фактором поддержки уровня цен на рынке недвижимости, где представители экспортеров выступают в качестве основных кредиторов, инвесторов и покупателей возводимых объектов. Пока мировые цены на российское сырье и продукцию первого передела высоки, курс доллара стабилен, проблем с инвестициями, кредитами и реализацией дорогой недвижимости не возникает. Но как только наступает длительный период сильной волатильности цен и валютных курсов, финансирование сокращается либо сворачивается совсем, так как напрямую вкладываться в недвижимость становится опасно. Симптоматично, что даже при сегодняшней высокой конъюнктуре на мировых рынках владельцы ряда преуспевающих холдингов уже переводят собственные строительные компании на самостоятельное привлечение ресурсов.
Между тем, по данным Росстата, чистая прибыль строительных организаций в первом полугодии 2004 года упала на 18,5 процента. При этом 42,4 процента компаний отрасли работают с убытками, которые за полгода составили 13,61 миллиарда рублей - более чем в полтора раза выше, чем годом ранее. Росстат также отмечает, что в июле рост объемов строительства составил всего 0,5 процента против 1,4 процента в среднем во втором квартале. В такой тяжелой финансовой ситуации девелоперам, имеющим огромные долги перед кредиторами и смежниками, скорее придется снижать цены на свои объекты для их скорейшей реализации, чем поднимать их.