Разработчик программы - республиканское правительство - обещает, что масштабы строительства будут колоссальными. Так, только в "пилотный" год в республике должно появиться 450 тысяч квадратных метров нового жилья - на сто тысяч метров больше нынешних объемов жилищного строительства.
На что будут строить
Важно, что прямых бюджетных вливаний реализация программы не потребует, поскольку финансированием строительства займутся крупнейшие предприятия Татарстана. Во всяком случае так во всеуслышание говорят "отцы" проекта. Промышленников, как это делается и поныне в рамках борьбы с ветхостью, обяжут отчислять один процент своей балансовой прибыли на решение квартирного вопроса 161 тысячи очередников (социальная ипотека будет распространяться только на них). Уже подписано соглашение об инвестировании в строительство предприятиями в будущем году трех миллиардов рублей, а общий объем капитальных вложений должен составить более пяти миллиардов. Через два года строители планируют сдавать по миллиону "квадратов" ежегодно, при этом инвестиции достигнут восемнадцати миллиардов рублей.
По прикидкам, еще через пять - восемь лет должен сработать возвратный механизм - люди начнут рассчитываться за полученное жилье, денежный поток повернется в сторону предприятий (к промышленникам он вернется либо в виде акций жилого фонда, построенного по программе социальной ипотеки, либо в виде платежей за найм и кредитных процентов).
- В конце концов должен наступить период, когда необходимость в инвестициях предприятий и вовсе отпадет - система превратится в самодостаточный, хотя и недоходный механизм, - в столь радужном свете видит развитие программы один из разработчиков, а с будущего года ответственный за ее реализацию исполнительный директор государственного внебюджетного жилищного фонда Талгат Абдуллин.
Для кого будут строить
Уникальность новой программы в беспрецедентно мягких, по мнению Т. Абдуллина, условиях выкупа жилья. Квартиры будут передаваться нуждающимся в коммерческий найм на срок до 28,5 года. Кредитная ставка всего семь процентов годовых. Самым обделенным - например, малолетним сиротам или семьям, потерявшим кормильца, - предоставят возможность откладывать платежи до лучших времен, не покидая обжитых квадратных метров.
- Такая схема гораздо проще и выгоднее, чем классическая ипотека, - считает Т. Абдуллин. - Причем для всех. Участник программы не связывается с банком, чей годовой процент сейчас как минимум в два раза выше. Государство избавляет себя от затрат, связанных с обслуживанием банковских процентов, залоговых и страховых обязательств. Предложенная схема позволяет все средства - и платежи за найм, и кредитные выплаты - реинвестировать в дальнейшее строительство.
Где будут строить
Треть всего населения Татарстана живет в Казани, границы города постоянно расширяются, и в столице Татарстана сосредоточена огромная доля промышленного потенциала республики. Чтобы не сорвать запуск программы социальной ипотеки, кабинету министров РТ и государственному жилищному фонду пришлось пойти на некоторые уступки предприятиям. К примеру, нефтяники и нефтехимики, на деньги которых будет сформировано около половины трехмиллиардного бюджета, согласились финансировать проект только при условии децентрализации средств. Если до сих пор при выполнении программы борьбы с трущобами все поступающие от предприятий средства аккумулировались на счетах фонда, то сейчас достигнута договоренность оставлять собранные средства в распоряжении близлежащих к промышленным узлам территорий. Естественно, там и будет строиться новое жилье. Так, нефтяникам удалось отвоевать 18 районов, нефтехимикам - несколько сельских административных образований. Кроме того, промышленники добились, чтобы 45 процентов построенного на их деньги "социального" жилья продавались очередникам предприятий. Перекосы же в финансировании жилищный фонд планирует сглаживать за счет централизации средств, поступающих от взносов граждан и продажи земельных участков застройщикам.
А будут ли строить?
И все же в программе понятно не все. Откуда, например, возьмутся деньги у очередников на первоначальный взнос, если значительная доля очереди - это семьи бюджетников?
- Пусть граждане копят паи, - советует директор фонда. - Если есть деньги, можно заключать договор, не дожидаясь завершения строительства. Как только дом сдается, обладатели максимальных паев получают право на первоочередной выбор квартиры. Если на одну и ту же квартиру будут претендовать несколько семей, жилье достанется тем, кто даст за него большую цену.
Значит, всем остальным придется довольствоваться тем, что осталось. Да и много ли их будет - таких желающих? Ведь жилье будет продаваться по рыночным ценам, которые прибавляют "в весе" на 25 процентов в год (в Казани недвижимость ежегодно дорожает на все 32 процента). В скором времени начнется инвентаризация участков и создание резервного земельного фонда, распоряжаться которым будет правительство, а расплачиваться за землю будут строители. Так что заявленная разработчиками начальная цена в тринадцать тысяч рублей за квадратный метр программного жилья, по всей видимости, продержится на этом уровне недолго.
По большому счету вряд ли удастся избежать и того, что бюджетные средства на новую программу привлекаться не будут. По словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Марата Хуснуллина, именно из государственной казны будут компенсироваться потери, которые строители понесут из-за низкой процентной ставки, не покрывающей ни инфляции, ни ежегодного роста цен на недвижимость.
Вдобавок ко всему в последний момент возникли неувязки юридического характера. Еще до вынесения законопроекта на слушания Госсовета РТ комиссия республиканского парламента по бюджету, налогам и финансам завернула документ по причине несоответствия бюджетным кодексам РТ и РФ. Впрочем, не теряющий оптимизма Т. Абдуллин заявил, что все уладит не позднее нынешней недели.