Потеря денег и иллюзий
Ныне Новосибирск испытывает острый жилищный кризис. По данным риелторов, только за последний год цены на жилье в городе выросли на пятьдесят процентов. Так, стоимость стандартной "хрущевки" общей площадью 30 "квадратов" в отдаленных районах города достигла почти 900 тысяч рублей. И это, видимо, не предел. По стоимости жилья на вторичном рынке Новосибирск уверенно вошел в тройку лидеров, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Покупать жилье по таким баснословным ценам подавляющее большинство новосибирцев не в состоянии. Куда дешевле вкладывать деньги в строящуюся недвижимость. Однако заманчивые предложения многих строительных фирм и агентств недвижимости оборачиваются для доверчивых инвесторов потерей денег и иллюзий.
Один из инициаторов обращения рассказал корреспонденту "РГ", что через агентство недвижимости помог сестре купить трехкомнатную квартиру в новостройке в одном из перспективных районов города. Цена выглядела вполне доступной: всего 1,1 миллиона рублей. Правда, для того чтобы собрать эту сумму, пришлось продать однокомнатную квартиру и залезть в долги.
Сдача дома была запланирована на конец 2004 года. На сегодняшний день все, что сделал застройщик - снес частный сектор и выполнил часть нулевого цикла строительства: вырыл котлован и частично заложил фундамент. Выяснилось, что компания-застройщик находится в предбанкротном состоянии. Что, впрочем, не мешает ей активно продавать квартиры как в этой, так и в других новостройках, которые также далеки от завершения.
Конечно, договор с застройщиком можно расторгнуть и попытаться через суд вернуть деньги и даже получить неустойку. Суд, вероятнее всего, примет решение в пользу обманутого инвестора. Однако нет никакой гарантии, что решение суда будет выполнено. Практика показывает, что получить деньги с обанкротившихся или находящихся в преддверии банкротства строительных фирм невозможно: на счетах у таких предприятий нет денег.
Двойники множатся, как в кривом зеркале
Можно, правда, подождать, когда незавершенное строительство будет передано новому застройщику. Не исключено, что ждать придется долго: в некоторых случаях "долгострой" длится даже не годы, а десятки лет. Но и по завершении строительства инвесторов может ожидать неприятный сюрприз. А именно - наличие у строящейся квартиры еще одного владельца. Ведь никакого реестра строящегося жилья никто, кроме самого застройщика, не ведет, а значит, одну и ту же квартиру можно продать дважды. Число новосибирцев, пострадавших от двойных продаж квартир, исчисляется сотнями. А Новосибирск уже получил дополнительный статус - его все чаще называют "столицей долгостроя". В настоящее время в городе не ведутся работы почти на каждой пятой строительной площадке. Причины разные - и нехватка средств на завершение строительства, и сознательный умысел создателей фирм-однодневок, цель которых - "снять" деньги и исчезнуть, оставив инвесторов "с носом".
Абсолютная непрозрачность рынка строящегося жилья никак не способствует развитию жилищного строительства в Новосибирске. Наученные горьким опытом пострадавших от недобросовестных застройщиков сограждан новосибирцы опасаются вкладывать деньги в "незавершенку". В свою очередь не выдают кредиты на приобретение строящегося жилья и банки, которые хорошо понимают рискованность подобных сделок.
Кредиты уходят на "вторичный рынок"
Вместе с тем банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования готовы выдавать кредиты на приобретение готовых квартир. В такой ситуации почти все средства, которые выделяются населением и кредитными организациями на приобретение недвижимости, уходят на вторичный рынок. Ограниченность предложений на этом рынке ведет к запредельному росту цен на "вторичное" жилье. Отсутствие инвестиций не позволяет строительным компаниям наращивать свои производственные мощности, создавать новые рабочие места и за счет высоких объемов строительства удешевлять его себестоимость. Жилья - обычного, не элитного, в Новосибирске строится мизер, но даже на него цены "кусаются". Строители признают: если бы объемы жилищного строительства в городе росли качественно иными темпами, то цены на квартиры, безусловно, снизились бы - причем существенно.
Для того чтобы избежать практики двойных продаж, достаточно создать орган, который регистрировал бы права инвесторов строящегося жилья. Именно с таким предложением (а фактически требованием) обратились в открытом письме к городским властям новосибирские жилищные инвесторы: "Наше обращение продиктовано необходимостью срочного создания органа при мэрии Новосибирска, как это сделано в других городах, который бы регистрировал права инвесторов строящегося жилья, тем самым охраняя интересы инвесторов при передаче недостроенных домов от одной строительной компании другой, что исключило бы мошенничество с "инвестиционными" квартирами, избавило бы граждан от обращения в судебные органы, которые завалены исками по спорам между покупателями квартир.
И не наше, и не ваше
Однако в мэрии Новосибирска утверждают, что подобными полномочиями может быть наделен только субъект Федерации. Кроме того, мэрия не обладает юридическим правом заставить частные строительные компании показывать свою финансовую документацию. Но ведь в данном случае ни о каком принуждении речи не идет.
Делать или не делать свой бизнес "прозрачным" - это должна решать сама строительная компания. А инвестор обладает правом доверить свои деньги компании, которая не раскрывает свою коммерческую документацию. Но, понятно, что скорее всего покупатель строящегося жилья понесет свои кровные тому застройщику, чьи намерения и возможности будут вызывать доверие.
-Такой орган вполне может быть создан при муниципалитете, так как местное самоуправление обладает правом создания структур, направленных на обеспечение прав граждан, - считает директор новосибирского Центра правовой защиты Вера Жневская. - При помощи такого органа инвесторы могли бы получить необходимую им информацию о том, имеет ли строительная компания лицензию, землеотвод, технические условия и так далее, и не обременена ли квартира, которая предлагается к продаже, чьими-либо правами. В данном случае инвестор может быть уверен в своем приобретении.
Такая организация вполне может работать по принципу самофинансирования: 300-1000 рублей, которые должна стоить процедура регистрации прав, это небольшие деньги для инвестора.
Создание такого органа выгодно и строителям. Ведь регистрация прав инвесторов позволит привлечь деньги в жилищное строительство, его объемы будут расти, а себестоимость - снижаться.
Мэрия Новосибирска планирует до 2010 года построить в городе 4 миллиона квадратных метров жилья. Но вот совпадут ли планы городских властей с желаниями инвесторов вкладывать деньги в жилищное строительство при существующей неразберихе на жилищном рынке - вопрос.