Рынок загородной недвижимости начал формироваться в начале 90-х годов. Развитие рынка стимулировало принятие Земельного кодекса и Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, удачные проекты строительства коттеджных поселков стали обеспечивать инвесторам рентабельность гораздо более высокую, чем могли бы принести проекты на любом другом рынке недвижимости, даже на бурно развивающемся рынке коммерческой недвижимости.
За прошедшее с той поры время появились как прекрасные и даже уникальные в своем роде поселки, так и бездумно застроенные территории, где соседствуют заброшенные строительные площадки и особняки. На самом же деле сейчас предложение коттеджей формируется тремя составляющими:
- дома в новых коттеджных поселках;
- дома в коттеджных поселках на вторичном рынке;
- дома, построенные мелкими застройщиками, строительство которых ведется небольшими группами.
По данным компании "Конкордия-Эссет Менеджмент", емкость рынка только загородной подмосковной недвижимости достигла 6 миллиардов долларов, и есть все основания считать, что в ближайшие годы темпы ее роста вовсе не снизятся. Емкость рынка, по прогнозам специалистов, за 2004 год увеличилась приблизительно на 20 процентов по сравнению в 2003 годом. На рынке коттеджных поселков, по мнению риелторов, в 2004 году наблюдается превышение спроса над предложением, что говорит о высокой инвестиционной привлекательности этого сегмента. Соотношение первичного и вторичного рынков выглядит следующим образом:
- емкость первичного рынка - 2,5 миллиарда долларов;
- емкость вторичного рынка - 3,5 миллиарда долларов.
Наиболее интересными являются проекты централизованно застраиваемых поселков. Обладатель дома в таком поселке получает не только удачно спроектированное жилье, но и высококачественное обслуживание, развитую инфраструктуру, однородную социальную среду, спокойствие и безопасность. Около 70 процентов покупателей нуждаются в развитой инфраструктуре (сфере услуг). Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию. Еще одним немаловажным фактором является однородная социальная среда. Потребители, безусловно, предпочитают окружение из себе подобных, нежели неопределенное соседство.
Вместе с тем на стоимость коттеджа заметно влияет его удаленность от центрального города. Впрочем, 15-километровая зона от МКАД Москвы на наиболее популярных направлениях уже плотно застроена. Причем здесь все труднее сделать хорошие землеотводы, по сему застройщикам ничего больше не остается, как обращать свои взгляды на другие направления и двигаться все дальше от Москвы. Говоря об общих тенденциях на рынке загородной недвижимости, риелторы отмечают популярность коттеджных поселков, расположенных в 30-километровой зоне от Москвы, а также возросшая популярность участков на расстоянии от 50-120 км от МКАД, цены на которые пока остаются низкими, но все же имеют тенденцию к росту. Таким образом, риелторы поделили Подмосковье на три пояса:
- в пределах 25 км от МКАД, где сконцентрированы самые ходовые объекты;
- на расстоянии 25-50 км от столицы, где большинство домов входят в среднюю ценовую категорию;
- все, что дальше 50 км.
Сегодня в Подмосковье располагается 260-270 поселков, причем в 2003 году на рынок выведены более 100 поселков. Однако на рынке находится и немало свободных домов, предлагающихся на продажу. Это обусловлено так называемым невостребованным предложением - именно той его частью, которая либо не имеет должного качества, либо имеет несбалансированные параметры. Удачные проекты раскупаются быстро и практически не нуждаются в широкой и длительной рекламной кампании.
Стоит отметить, что для многих процесс покупки загородного дома явление периодичное. То есть с ростом благосостояния, изменением социального статуса, ростом семьи и другими причинами вновь возникает желание поменять место жительства при появлении такой возможности.
По прогнозам экспертов рынка, в этом году спрос на загородные дома и земельные участки будет по-прежнему превышать предложение. Эта тенденция даже усилится, причем она касается как купли-продажи загородной недвижимости, так и ее аренды.
Надо отметить, что земельный рынок Подмосковья - это один из наиболее динамично развивающихся рынков. Несмотря на то что лимит свободной земли, пригодной для организованной коттеджной застройки, еще пока не исчерпан, на рынок она поступает в крайне ограниченных объемах. Определенный резерв представляют земли сельхозназначения за 50-километровой отметкой от МКАД, которые планируется выделить под жилищное строительство. В Земельном кодексе существует понятие категорий земель, каждая из которых обладает своим правовым статусом. Не на каждом земельном участке можно строить жилье, а только на участках соответствующей категории, имеющих соответствующее разрешенное использование.
На подмосковном рынке наибольшей стоимостью обладают земли под индивидуальное жилищное строительство. Земли сельскохозяйственного и производственного назначения значительно дешевле и примерно одинаковы по стоимости.
Существенными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, являются:
- направление (шоссе), на котором находится участок и его удаление от МКАД,
- наличие коммуникаций,
- природные условия (близость к водоемам, лесным массивам, заповедникам).
К настоящему времени на рынке загородной недвижимости четко определились престижные и непрестижные направления. Каждому шоссе присвоен свой ранг. Наиболее престижным и соответственно дорогим является западное направление. Чуть менее привлекательными считаются юго-западное, северо-западное и северное направления. Восточное и юго-восточное направления вообще не воспринимаются как места возможного размещения высококачественного жилья.
Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость необорудованного земельного участка на 50-53 процента, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость таких земель обычно на 25-35 процентов, чем у аналогичных предложений без воды и леса. Стоимость земли в 200-метровой зоне от подмосковных водохранилищ может превышать цены на участки в километре от воды в 2-3 раза. Именно эти факторы зачастую и определяют стоимость земли в коттеджном поселке.
Строительство коттеджных поселков в Подмосковье приобрело поистине широкий размах, однако до сих пор не существует общепринятой классификации таких поселков. Поэтому застройщики и риелторы вынуждены пока обходиться своими силами. Так, компания Penny Lane Realty разработала собственную систему классификации поселков и отдельных загородных домовладений. В ней выделены 4 категории, каждая из которых характеризуется соответствующими признаками. Первый уровень - это классификация по целям создания поселка. Его могут возводить для последующей продажи, для сдачи в аренду и для собственного проживания.
"А" - поселок высшей категории. Месторасположение: до 15 км от МКАД; территория леса первой категории (сосны). Эксклюзивный природный ландшафт (на берегу водоема, реки либо наличие ручья, озера); количество домовладений - до 30, размер особняков от 800 кв. м и более, размер участка (придомовой территории) от 50 соток; все коммуникации центральные, высочайшего уровня, московский телефонный номер, Интернет; наличие на территории поселка либо не далее 1 км от поселка следующих элементов инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки; внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит, высокое качество строительства; надежная репутация застройщика; актуальный проект известного архитектора; единая социальная среда, владельцы домов - высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль; благоустройство общей территории поселка: эксклюзивный, авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок; собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации; вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация; единый архитектурный стиль поселка, несколько типов домов.
"В" - поселок высокой категории. Месторасположение: до 25 км от МКАД по западному, юго-западному или северо-западному направлениям; лесной участок (смешанный лес); количество домовладений - до 200, размер особняков от 450 кв.м, размер участка (придомовой территории) от 20 соток; все коммуникации центральные, стандартного уровня, московский телефонный номер, Интернет; наличие на расстоянии не далее 3 км от поселка следующих элементов инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки; строительный материал - кирпич, сэндвич, дерево; актуальный архитектурный проект; единая социальная среда, владельцы домов - высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль; благоустройство общей территории поселка: освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок; собственная профессиональная служба эксплуатации; вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка; единый архитектурный стиль поселка, несколько типов домов.
"С" - поселок бизнес-категории. Месторасположение: до 40 км от МКАД по любому направлению, кроме восточного и юго-восточного; участок - поле; количество домовладений - до 400, размер особняков от 250 кв. м, размер участка (придомовой территории) от 10 соток; водо- и газоснабжение центральные, канализация септик, областной телефонный номер; наличие на расстоянии не далее 10 км от поселка следующих элементов инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская площадка; строительный материал - кирпич, сэндвич, дерево; единая социальная среда, владельцы домов - обеспеченные граждане; благоустройство общей территории поселка: освещение, хорошие дороги, привлечение в качестве специалистов по эксплуатации подрядчиков на непостоянной основе; охрана на въезде-выезде; отсутствие единого архитектурного стиля поселка, с одной стороны. Отсутствие неликвидных, неактуальных объектов на территории поселка, с другой стороны.
"D" - Стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км от МКАД), коттеджи в деревнях и поселках с отсутствующей инфраструктурой.
Таким образом, категория А соответствует ценовому диапазону от 3 тысяч долларов за кв. м.
Категория B - от 2000 до 3000 долларов за кв. м.
Категория C - от 1000 до 2000 долларов за кв. м.
Категория D - менее 1000 долларов за кв. м.
Из данной классификации видно, что направление (шоссе), на котором находится коттеджный поселок, влияет на его "элитность", а следовательно, и на цену квадратного метра в коттеджах этого поселка.
Каждый месяц на рынке подмосковной недвижимости появляются 1-2 новых коттеджных поселка, но покупательский ажиотаж все равно не утихает. Похоже, что снижения цен на загородные дома не предвидится.
За прошлый год цены на подмосковные коттеджные поселки выросли в среднем на 40 процентов. Больше всего подорожало жилье в районах, прилегающих к МКАД и расположенных не далее 40 км от кольцевой дороги. На престижных направлениях предложения: дешевле 1 миллиона долларов за дом с участком, встречаются, но крайне редко.
В 2004 году риелторы отметили рост цен на дома и коттеджи на 20-45 процентов, и на 20-50 процентов - на земельные участки под строительство, в зависимости от направления. Увеличится предложение коттеджных поселков класса "А" в 2,5 раза.