И хочется, и колется
В последнюю пару лет страна переживает своеобразный кредитный бум: очереди за оформлением кредитов в торговых центрах говорят о том, что мы движемся в том же направлении, что и развитые страны, где приняты крупные приобретения в долг. Хочется верить, что ипотечное кредитование тоже у нас приживется. Но пока "счастливчиков", взявших кредит на жилье, немного.
Переехав в 1998 году на время учебы в Санкт-Петербург, я еще не предполагала, что останусь здесь жить. Но интересная работа, которую я нашла еще до окончания учебы, сделала свое дело. После шести лет жизни на съемных квартирах я все чаще мечтала о собственном угле, да и жалко было отдавать каждый месяц за аренду чужой тете по 250 у.е.
Стала искать варианты в расчете на те самые 250-300 "свободных" долларов, которые я могла вычленить из своей зарплаты и ежемесячно тратить на жилье. Первой мыслью было вложиться в строительство в рассрочку. Но для этого нужно было иметь "стартовый капитал" - около 30 процентов от стоимости квартиры. Остальное предстояло выплачивать частями, но рассрочка, которую давал застройщик, составляла максимум 2 года - время строительства дома. Стало ясно - это не для меня. Выплатить за такой короткий период около 50 тысяч долларов при моих доходах нереально.
Единственным шансом оставалась ипотека. Программы кредитования приобретения жилья предлагают сегодня многие банки. Я собиралась их сравнить, но, как выяснилось, из-за отсутствия постоянной прописки в городе на Неве большого выбора у меня не осталось. Позвонив в единственный на тот момент банк, работающий по ипотеке даже с нерезидентами (иностранными гражданами), я записалась на собеседование.
Ипотечный кредит - не миф
Вот какие основные условия предложил банк. Первоначальный взнос за квартиру из собственных средств - 25 процентов, заявка заемщика рассматривается Кредитным комитетом в течение двух недель, кредит предоставляется на срок до 10 лет, погашается равными ежемесячными долями по графику платежей, квартира и жизнь заемщика страхуются на всю сумму кредита, кредитные средства перечисляются банком на счет заемщика на третий день после регистрации права собственности.
Больше всего меня удивило то, что для получения в кредит огромной для меня суммы 36,5 тысячи долларов (со "стартовой" суммой помогли родители), не требовалось ни поручителей (ведь залогом является сама квартира), ни "белой" зарплаты. Можно договориться, чтобы при расчете кредита учитывался весь, даже неофициальный, ежемесячный доход. Правда, процентная ставка с неподтвержденным доходом, предупредили меня, будет выше, чем с подтвержденным - 13,5 и 11,5 процента годовых соответственно. Сумма дополнительных расходов по кредиту: оформление документов, страховка, оценка, нотариальное удостоверение - около 1600$.
На тот момент все мои ежемесячные доходы составляли порядка 1500$. Этого вполне хватило для предоставления кредита даже с вычетом моих ежемесячных расходов на аренду жилья, питание и оплату мобильного телефона. На сбор всех необходимых документов у меня ушло около недели, после чего их рассмотрел Кредитный комитет и мне был дан положительный ответ.
Не все так просто
Счастью моему не было предела. Я не могла поверить, что деньги у меня в "кармане" (на банковском счете), и у меня есть целых три месяца, чтобы ими воспользоваться. То есть найти подходящую квартиру. Но на этом этапе возникли сложности. Ни продавцы, ни представители агентств по недвижимости не хотели работать с ипотекой. Всех настораживал порядок выплаты кредитных средств. Сделки срывались одна за другой.
К концу второго месяца я была согласна на любую квартиру, на любом этаже - обидно было упустить кредит, ведь для оформления нового понадобилось бы время. Между тем за прошедшие два месяца цены на однокомнатные квартиры уже перевалили за 50 тыс. долларов, и мне просто могло не хватить собственных и кредитных средств на долгожданную покупку.
К этому моменту выяснился еще один нюанс: по документам будет проходить рыночная стоимость квартиры. Из этого следовало, что продавец с суммы более миллиона рублей обязан заплатить подоходный налог в размере 13 процентов. Поскольку продавцы на это не соглашались, эти дополнительные расходы, около 900 долларов, мне пришлось взять на себя. В итоге вместе с услугами агента дополнительные расходы по кредиту составили 3125$. Так что говорить о доступности ипотечных кредитов в России пока по-прежнему не приходится.
Кто ищет, тот найдет
Удача все же мне улыбнулась, подходящая квартира нашлась. Моя будущая жилплощадь прошла оценку, и все документы были переданы в банк и страховую компанию для проверки. На это ушло еще около недели.
Наконец, была назначена дата сделки. Банком были подготовлены все необходимые документы: кредитный договор, трехсторонний договор купли-продажи с привлечением кредитных средств, закладная на квартиру, валютный счет на мое имя, расписки и доверенности на получение денег. Нотариальное оформление сделки происходило прямо в банке. Подписание документов и передача денежных средств заемщика состоялись в присутствии помощника нотариуса.
Через три дня мне было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. Еще через три дня я получила ключи от моей квартиры, а продавец - свои деньги. Казалось бы, все, можно ставить точку.
Но и здесь получилось не все так, как хотелось и планировалось. Деньги были выплачены продавцу не по курсу ЦБ, как это неоднократно (правда, в устной форме) подтверждали сотрудники банка, а по курсу банка. Для продавца это означало потерю 1000$ от стоимости квартиры. Возместить эти расходы владелец покупаемой мной квартиры предложил мне. Но я уже была "выпотрошена" подчистую, и практически уже совершенная сделка вновь оказалась на грани срыва.
Банковские сотрудники же на все мои вопросы и недовольства отвечали однозначно: это была прихоть продавца снимать деньги в рублях с моего валютного счета. Ни сил, ни желания отстаивать свою правоту у меня уже не было.
Тем более что я понимала: отношения с банком на этом не закончены. Теперь я исправно вношу на счет в банке ежемесячный платеж в размере 560$ и стараюсь не вспоминать почти три месяца нервотрепки и переживаний.
Тем, кто еще не решил, как будет решать свой квартирный вопрос, могу сказать одно: ипотека - это все-таки выход, но пока еще очень дорогой и неотработанный. Вряд ли найдется много молодых семей (тем более с детьми), которым окажется по карману расклад, на который согласилась я. Ведь уровень моего ежемесячного дохода в несколько раз превышает зарплату среднего жителя Санкт-Петербурга. За время погашения кредита, как ни трудно подсчитать, мне предстоит выплатить практически удвоенную стоимость моего жилья. (Правда, через определенный срок банк обещает мне разрешить досрочное погашение кредита, и, если у меня будут появляться незапланированные доходы, я смогу уменьшать долг и экономить таким образом на процентах). Утешение одно: теперь мое жилье - действительно мое.
Необходимые документы для предоставления кредита
(для не состоящих в браке и не имеющих детей):
- паспорт и ксерокопия всех страниц
- копия и оригинал свидетельства присвоения ИНН
- заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки
- копия трудового контракта, заверенная работодателем
- приказ о назначении на должность
- запрос работодателю об уровне зарплаты
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ за прошедший и текущий годы;
- письменная информация о деятельности компании и о своих должностных обязанностях
- копия и оригинал водительского удостоверения
- диплом и ксерокопия.
Дополнительные расходы при оформлении кредита и покупке квартиры:
- оценка квартиры - 100 долларов
- страховка (квартиры, жизни и потери трудоспособности) - до 15 процентов от суммы кредита
- комиссия банка за оформление документов - 1,5 процента от суммы кредита
- нотариальное оформление договора купли-продажи - 6000 рублей
- регистрация права собственности в ГБР - 650 рублей
- комиссия банку за "обналичку" - 0,5 процента от суммы кредита;
- возмещение подоходного налога продавцу - 13 процентов от суммы свыше 1 млн. руб.
- услуги агента - 2-4 процента от стоимости квартиры.
От редакции
Принятый в конце прошлого года пакет федеральных законов по формированию рынка доступного жилья, по мнению его разработчиков, приведет к бурному развитию ипотеки. Уменьшатся риски кредитных организаций, а это значит, что банки смогут увеличить сроки кредитования и уменьшить процентную ставку по ипотечным кредитам. Удешевятся накладные расходы - в частности, услуги нотариуса. Возрастет налоговый вычет - можно будет больше сэкономить на уплате подоходного налога, взимающегося с продавца.
Одним словом, ипотечный кредит в ближайшем будущем оформлять будет легче, сделать это смогут семьи с меньшим доходом, чем у нашего автора. Но по-прежнему трудно спрогнозировать, на сколько меньшим. Потому что, если продолжится прогнозируемый большинством экспертов опережающий (по сравнению с общей инфляцией) рост стоимости жилья, это неминуемо потянет за собой и необходимость увеличения кредитных сумм, а значит, и повышение планки уровня доходов для семей, реально претендующих на участие в ипотеке. "РГ" будет следить за развитием ситуации.