Жилищный кодекс предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.
В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.
Это все так, но людей, желающих приобрести жилье в кредит, останавливают, главным образом, высокие проценты по кредиту.
А тут, по мнению аналитиков, серьезные перемены в ближайшее время не предвидятся.
Так, по данным Ассоциации российских банков, с использованием ипотечного кредита в России приобретается 1,5 процента жилья. В пересчете на объем ВВП это 0,007 процента, тогда как в США этот показатель составляет 55 процентов, а в Западной Европе - 35 процентов. На данный момент банковская система может удовлетворить потребность населения и предприятий в кредитовании не более чем на 20 процентов.
В столичном регионе, например, заем, как правило, выдается на 10-20 лет под 10-15 процентов годовых в валюте или 15-18 процентов в рублях с условием первоначального взноса - 15-30 процентов от стоимости жилья.
В целом ипотечные программы разных банков мало отличаются. Но если сравнить их с предложениями пятилетней давности, то динамика развития рынка будет очевидна. Увеличился срок кредитования - с 10 до 15-20 лет. Выросло и количество банков, работающих с ипотечными программами. Они соревнуются в снижении размера первоначального взноса, в расширении круга кредитуемых объектов и в либерализации требований к подтверждению платежеспособности заемщика. И все-таки ставки слишком велики, чтобы ипотека стала массовым явлением.
Прогнозы экспертов можно назвать сдержанно оптимистическими. С одной стороны, обнадеживают темпы развития ипотеки: в 2004 году объем рынка ипотеки составил 500-600 миллионов долларов - это почти в два раза больше, чем в 2003 году. По оценкам экспертов, предполагается, что к концу 2005 года он может выйти на уровень 1 миллиарда долларов. В то же время резкого снижения процентных ставок скорее всего не произойдет. По мнению специалистов рынка недвижимости, только лет через пять ипотека может стать по-настоящему доступной. По самым смелым прогнозам, к 2010 году потенциал рынка ипотеки составит 15 миллиардов долларов.
Для банка, конечно, хорошо, что он наконец на законных основаниях сможет отбирать у недобросовестного или некредитоспособного заемщика квартиру, переданную в залог, это будет стимулировать финансистов расширять рынок ипотечных кредитов. Будем надеяться, что среди кредитных институтов обострится конкуренция, что заставит их снижать ставки, и в конечном итоге выиграет потребитель. Но пока у него появилась еще одна причина не пользоваться ипотекой - страх перед тем, что он не сможет справиться с кредитом и лишится уже имеющегося жилья.
Есть и еще один фактор, сдерживающий развитие ипотеки, который некоторыми аналитиками трактуется как, наоборот, стимулирующий, - это заоблачные цены на жилье. С одной стороны, они вроде бы правы - раз человек не может купить квартиру сразу, он воспользуется кредитом. С другой стороны, непомерная стоимость квартиры плюс высокие цены по кредиту могут отбить у человека всякую охоту покупать жилье вообще, несмотря на то, что он в нем остро нуждается. У человека могут просто опуститься руки после подсчета всех издержек, что в конечном счете скажется на социальном климате. Так оно в общем-то и происходит теперь.
А цены на жилье, несмотря на ожидания некоторых аналитиков рынка, не спешат обваливаться. Хотя есть основания полагать, что в некоторых секторах рынок насытился и здесь можно ожидать снижения цен, но не обвала.
Это касается, например, рынка вторичного жилья. По данным риелторов, цены на панельные и дешевые кирпичные дома на окраинах только за январь упали на 0,5 процента. А квартиры в старых домах в центре города выросли всего на 1 процент. В то же время средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 2 процента. Все это свидетельствует о том, что по крайней мере в этом году высокие цены на жилье устоят.
По мнению экспертов, цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах сильно завышены, но резкого падения спроса пока не предвидится. Ипотека может способствовать его поддержанию.
Получается замкнутый круг: высокие цены мешают росту ипотеки, а ипотека способствует их поддержанию. Такая ситуация может оказаться достаточно стабильной, что приведет к некоторому ступору на рынке. То есть ожидаемого жилищного бума не получится.
Иное дело, если обвал цен все-таки произойдет. При достаточном развитии ипотеки это может на треть, а то и больше увеличить круг людей, которые не только хотят, но и могут улучшить свои жилищные условия.