Бойкие москвичи стремительно вытесняют традиционных мигрантов с берегов Черного моря.
Москвичи приобретают квартиры на Краснодарском побережье для семейного отдыха летом и для того, чтобы, уйдя на покой, иметь недвижимость у моря. Проявляют интерес к Сочи и столичные инвесторы, которые выступают сейчас основными игроками на этом рынке.
Подорожание началось с земли. В результате активности москвичей земля в районе Большого Сочи подорожала за последние годы в пять раз. Так, в Адлерском районе цена сотки с конца 1990-х поднялась с 5 тысяч долларов до 25 тысяч, а в Центральном районе, близ морпорта, цена сотки достигла 50 тысяч долларов.
Аналогичная ситуация наблюдается и в Красной Поляне. Этот район находится довольно далеко (45 километров от моря и 60 километров от Сочи), но там строится элитный горно-лыжный курорт. Цены на землю там пока ниже, чем в Сочи, но в прошлом году произошел резкий скачок. Пять лет назад сотка земли в Красной Поляне стоила 1-2 тысячи долларов, в прошлом году самая дорогая сотка здесь стоила уже 20 тысяч долларов. Застройщики возводят в Красной Поляне клубные дома, коттеджные поселки, прокладывают автотрассу до аэропорта и строят 57 горно-лыжных подъемников для отдыха будущих жителей и гостей Красной Поляны. Цена участков, расположенных вдоль федеральной трассы, ведущей в Сочи из аэропорта в Адлере, уже сейчас достигает 13 тысяч долларов за сотку. По прогнозам, после открытия последнего тоннеля на трассе цены поднимутся как минимум еще в полтора раза.
Строительство в Сочи также набирает обороты. Вместе с земельными участками дорожают и квартиры. За последние пять лет они подорожали в 3-4 раза. Как говорят участники рынка недвижимости, в прошлом году цены выросли на 25-30 процентов, а в этом году - еще на 15 процентов. Жилье класса "А" стоит 2000-2700 долларов за квадратный метр.
Уже сейчас не только местные жители, но и северяне, которые всю жизнь копили деньги, чтобы на старости лет погреться под южным солнцем, не в состоянии приобрести квартиры по предлагаемым ценам.
При этом многие квартиры выкупаются уже на стадии строительства - в этом случае они обходятся на 25-30 процентов дешевле.
Их приобретают богатые москвичи и различные коммерческие структуры. Сейчас модно иметь в Сочи "корпоративную квартиру", которая используется как гостиничный номер.
Примечательно, что стоимость жилья в городе зависит от его удаленности от моря. Самые дальновидные компании пришли на курорт еще пять лет назад и соответственно успели получить лучшие участки рядом с морем. А с учетом того, что столичные покупатели предъявляют высокие требования к комфортности квартир, стремительно растет сегмент элитного жилья с развитой инфраструктурой, охраной - тем, что, по мнению риелторов и покупателей, соответствует требованиям элиты.
Как правило, инвесторы на сочинском рынке - тоже из Москвы. За те несколько лет, что на сочинском рынке работают столичные компании, динамика его развития кардинально изменилась. Это особенно хорошо видно по изменениям цен на землю, которая подорожала за прошедшие несколько лет ни больше ни меньше в пять раз.
Еще семь лет назад столичные жители составляли лишь 10 процентов покупателей черноморской недвижимости. Сейчас, по свидетельству местных риелторов, москвичи выкупают до трети жилья не только в Сочи, но и в Геленджике и Анапе.
Те, кто не гонится за роскошью, предпочитают небольшие приморские поселки. Здесь еще можно купить хатку за 20-50 тысяч долларов. Иногда такое жилье приобретается в складчину: квартиру оформляют в общую собственность и договариваются, кто и когда в ней будет отдыхать.Впрочем, иная хата на побережье стоит много дороже коттеджа в горах с полным набором коммуникаций.
Что касается особенностей сделок, то они везде разные. Например, в Анапе долгое время не могли купить жилье те, кто не имел прописки в Краснодарском крае. Люди покупали дома и коттеджи через подставных лиц, потом прописывались и оформляли переход прав собственности. Все это было незаконно, требовало дополнительных расходов на умасливание чиновников и к тому же явно тянуло за собой финансовые риски. После отмены этого правила цена земли в Анапе подскочила до 10-15 тысяч долларов за сотку.
В Сочи покупатели жалуются на то, что процедура купли-продажи земли весьма затруднена. Чтобы пройти все чиновничьи инстанции, порой требуется год, а то и полтора. На стоимость покупки в этом районе очень влияет наличие или отсутствие возможности прописки в доме. Капитальные дома с пропиской могут стоить в полтора раза дороже дач, где прописка запрещена.
При покупке жилья в приморских районах возникают и трудности, не связанные со спецификой района. Реальных проблем две: как выбрать подходящую квартиру на юге, находясь при этом в Москве, и кто будет присматривать за вашим жильем. В Сочи сейчас действует немало риелторских компаний, которые берут эти заботы на себя, а в Геленджик, например, нужно непременно приехать и задержаться на месяц-другой, чтобы все решить на месте.
Нового жилья в Геленджике почти не строят, поэтому выбирать жилье приходится на вторичном рынке. Однокомнатную квартиру в центре города можно купить за 25-38 тысяч долларов, двухкомнатную - за 30-50 тысяч, трехкомнатная стоит от 50 тысяч. В пригородах Геленджика цены ниже - однокомнатные квартиры стоят меньше 18 тысяч, двухкомнатные - до 27 тысяч, а трехкомнатные - около 40 тысяч. Коттеджных поселков в Геленджике пока не строят. Видимо, поэтому одиночные кирпичные строения с коммуникациями стоят почти как в Подмосковье - до 400 тысяч долларов.
Массовое строительство в центре Анапы привело к росту цен на новостройки. Но и вторичное жилье здесь недешево. Латаный-перелатаный деревянный дом с небольшим участком довольно далеко от моря стоит 50 тысяч долларов. Кстати, земельные участки в Анапе и окрестностях совсем небольшие, даже когда речь идет о коттеджах. 500-метровый коттедж может располагаться на шести сотках. Но это вообще характерно для юга, и в Испании и в Италии участки у моря небольшие и никогда не имеют собственного пляжа: береговая линия там всенародное достояние и никто не смеет перегораживать ее заборами.
В маленьких поселках возле Анапы дома у моря с участками можно купить и за 35 тысяч.
С нового года налог на имущество для физических лиц в Краснодарском крае увеличился в 1,5 раза. Кроме того, возросла на 18 процентов оценочная стоимость недвижимости, от суммы которой высчитывается этот налог.
Для толстосумов это, конечно, значения не имеет, им главное, чтобы все было не хуже, чем на Лазурном берегу. Столичные риелторы, занимающиеся элитной недвижимостью, презентовали сразу несколько крупных инвестиционных проектов в Сочи. Но у москвичей уже появились серьезные конкуренты. Дело в том, что местными проектами заинтересовались бизнесмены из Саудовской Аравии.
Для арабских инвесторов интересно прежде всего участие в строительстве гостиниц и аэровокзального комплекса в Сочи. Эксперты признают, что экспансия иностранцев на сочинском рынке недвижимости может вывести курорт на качественно новый уровень. Сейчас, напомним, основная претензия туристов к сочинским объектам отдыха - это традиционно низкий уровень сервиса при высокой цене проживания. За сравнимые деньги на курортах Турции, Египта и Саудовской Аравии можно получить более качественные условия для отдыха, чем в Сочи. Об этом говорил даже президент Владимир Путин во время обзорной поездки по Черноморскому побережью России. Он поставил перед правительством и кубанскими властями задачу: обеспечить условия для притока капиталов и повышения качества сервиса на курортах Краснодарского края.
Администрация Краснодарского края презентовала на международном экономическом форуме более 200 инвестиционных проектов на общую сумму более
2 миллиардов евро. Это в основном шикарные отели и гольф-клубы. Желающих реализовать их, похоже, будет немало.
По мнению сочинских риелторов, объем нового гостиничного строительства в Сочи в ближайшее время будет расти как минимум на 20-25 процентов в год.