Российская газета | Весьма типичная ситуация: "Подвал нашего дома был частично переоборудован, и там открылся ресторан. Шумно, во дворе "проветриваются" пьяные посетители. Больше всех достается жильцам нижних этажей. Дом муниципальный, но почти все квартиры приватизированы. Поможет ли нам Жилищный кодекс?
Павел Крашенинников | До недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров, по реконструкции чердаков, или, как в данном случае, переоборудованию подвального помещения, решались без участия собственников. Особенно это характерно для крупных городов - Москвы, Санкт-Петербурга. То есть орган госвласти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом, понятно, интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.
Первая попытка решить проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса мы оговорили в нем, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции. Однако существующая практика показала, что органы госвласти продолжали решать эти вопросы по-своему.
Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные решения чиновников. В Петербурге уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников - инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.
Сегодня еще мало кто понимает, ккой мощный инструмент по защите прав дал нам Жилищный кодекс. Надо только научиться им грамотно пользоваться
Тем не менее при подготовке Жилищного кодекса было решено усилить права жильцов, и регулирование вопросов об общем имуществе в многоквартирном доме выделено в отдельную, весьма объемную главу. В этой главе прописаны и права жильцов-собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию. А также конкретизировано, что все важные вопросы должны решаться на общем собрании собственников. Так что авторам вопроса можно посоветовать собрать такое собрание, и если решение о реконструкции подвала под ресторан с собственниками не согласовывалось, то пытаться обжаловать его в суде.
РГ | Но ведь если в доме часть квартир приватизирована, а часть - нет, то муниципалитет тоже является сособственником нежилых помещений дома?
Крашенинников | Да, конечно. Но закон предусматривает равенство прав всех собственников, будь то юридическое лицо (то же муниципальное образование) или физическое, то есть гражданин - хозяин квартиры. Поэтому, повторю еще раз, все вопросы должны решаться сообща всеми собственниками - гражданами, юрлицами, муниципалитетом. И для этого Жилищный кодекс предусмотрел специальный орган управления - общее собрание собственников в многоквартирном доме.
РГ | Давайте поучимся на конкретном примере. У нас несколько практически идентичных вопросов из разных городов: на дом водрузили световую рекламу, ночью светит, мигает, невозможно спать. Жильцы обращаются в рекламную компанию - их отправляют в ДЭЗ, идут в ДЭЗ - их опять отфутболивают к рекламщикам. Что делать?
Крашенинников | В принципе алгоритм - тот же самый, что и с реконструкцией чердаков. У нас сложилась такая практика (это пошло еще с советских времен), что раз дом на балансе у ДЭЗа, то вроде как ДЭЗ и является собственником. На самом деле то, что дом на балансе, означает лишь, что ДЭЗ осуществляет его содержание. Не может ДЭЗ или муниципалитет без согласования с собственниками заключать договор на установку рекламы.
Хотя во многих городах даже термин был придуман соответствующий - "рекламное пространство". Орган госвласти или муниципальное образование или тот же ДЭЗ регистрировали "рекламное пространство", которое могло располагаться на крыше или на торцевой стене, допустим. И затем уже как собственники этого "пространства" заключали договоры с рекламными фирмами, сдавая его в аренду. И естественно, получали прибыль, а интересы жильцов при этом никак не учитывались.
Исключение составляли лишь дома, где действовали жилищные кооперативы либо были созданы товарищества собственников жилья. Потому что в Законе о ТСЖ было прописано, что подобные вопросы решаются по согласованию с общим собранием членов товарищества. Поэтому в постановлениях московского правительства, например, чиновники вынуждены были это учесть.
Теперь статья 45 часть 2 ЖК прямо говорит, что решение о предоставлении в пользование общего имущества в многоквартирном доме (той же крыши или фасада) - это компетенция общего собрания собственников.
Кстати, ТСЖ может самостоятельно зарегистрировать рекламное место, сдавать его в аренду, получать доход, и эти средства направлять на содержание дома. Посадить в каждый подъезд консьержку, обновить фасад, сделать ремонт...
И реклама - это не единственный пример. Мне известен кооператив, который уже несколько лет сотрудничает с компанией сотовой связи - сдает в аренду часть чердака под размещение передатчика. Получают вполне ощутимые доходы.
РГ | Теоретически все это выглядит очень заманчиво. Но в жизни-то все по-другому. Часто даже жильцы одного подъезда не в состоянии договориться: кто-то исправно платит за домофон и консьержке, но обязательно находится "паршивая овца".
Крашенинников | Жилищный кодекс в этом отношении содержит довольно жесткие положения. Он говорит о том, что общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме обязано существовать, это орган управления домом. Причем прописан и порядок проведения такого собрания - по аналогии с общим собранием акционеров в акционерном обществе. При этом у собственников есть выбор: они могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество. Заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома. Второй путь - когда собственники объединяются в товарищество. ТСЖ - это уже организационная форма юридического лица, которая имеет свой баланс, свой счет в банке, имеет орган управления. А высший орган - это общее собрание членов товарищества. Идеальная ситуация, когда все собственники являются членами товарищества - такую картину можно наблюдать при заселении коммерческих домов, когда состав жильцов примерно однороден по материальному положению.
В старых домах, где есть и жильцы-собственники, и все же часть квартир осталась в муниципальной собственности, договориться, конечно, сложнее. Тем более что закон не обязывает всех собственников непременно входить в товарищество. Но в этом случае любой вопрос, например о сдаче в аренду части земельного участка, должен решаться с учетом интересов абсолютно всех собственников - на их общем собрании.
От редакции:
Право собственности на землю под своим домом дает жильцам дополнительные преимущества по сравнению с тем, что было раньше. Например, при постановке дома и на реконструкцию или его сносе. Эту "земельную" тему мы и обсудим в следующий раз.