С помощью нового Жилищного кодекса жильцам-собственникам станет легче защищать свои интересы, если городские власти соберутся снести их дом. Они даже могут самостоятельно найти инвестора, готового их расселить, чтобы вместо старого ветхого здания построить на освободившейся территории что-нибудь новое.
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
Российская газета: Стандартная ситуация: дом идет под снос, жильцам предлагают квартиры на окраинах, они возмущаются, власти выселяют их в судебном порядке. Как в эту схему вмешивается ЖК?
Павел Крашенинников: Действительно, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд на практике часто возникало нарушение жилищных прав граждан. С помощью Жилищного кодекса законодатели попытались дополнительно защитить их интересы.
РГ: Каким образом?
Крашенинников: Когда речь идет об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, ЖК предусматривает специальный порядок принятия соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась "самодеятельностью", документ, в котором будет прописан этот порядок, должен быть установлен на уровне федерального законодательства.
РГ: То есть пока такого документа нет?
Крашенинников: Существуют отдельные постановления правительства РФ, они разрознены, единого документа пока нет. В связи со вступлением в силу ЖК предстоит подготовить несколько десятков подзаконных актов, порядок, о котором мы говорим, - один из этих документов.
РГ: Допустим, порядок принят. Очевидно, жильцы, если местные власти примут решение о сносе в нарушение федерального подзаконного акта, смогут это решение обжаловать. Можно даже выпить за успех этого "безнадежного предприятия". Может, еще какие-то рычаги в их пользу в кодексе есть?
Крашенинников: Кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке, это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения - например, что изъятие участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения, допустим, бизнес-центра.
РГ: Что происходит после регистрации решения?
Крашенинников: Муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не меньше, чем за год до предстоящего изъятия. Это уведомление, которое получает собственник, дает ему возможность пытаться обжаловать решение.
РГ: Председатель московского ЖСК "Кварц" В. Соловьянов считает такую регистрацию фикцией. Он пишет: "В результате судебного общения с Москомрегистрацией я точно знаю, что 99 процентов обращений ЖСК и ТСЖ в Московский арбитражный суд были проиграны. Де-юре Москомрегистрация относится к минюсту, де-факто - это стопроцентно городская правительственная структура. Основной аргумент судей - решение было зарегистрировано. Считаю, что зарегистрированное решение нарушает равенство прав юридических лиц при рассмотрении в суде и оказывает давление на суд".
Крашенинников: Во-первых, в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в августе 2004 года Федеральным законом N 122-ФЗ внесены изменения, проведена полная федерализация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Раньше действительно деятельность таких органов хотя и координировалась Минюстом России и их руководители - главные государственные регистраторы - назначались Минюстом России (по согласованию с органом субъекта РФ), по существу, они были подконтрольны органам субъекта РФ. Теперь в связи с внесенными изменениями регистрирующие органы являются федеральными.
Во-вторых, в Гражданском кодексе есть статья 13, в соответствии с которой, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть признано недействительным - через суд. В ГПК есть специальные главы 24 и 25, подробно объясняющие, как оспаривать решения, действия (а иногда - и бездействие) государственных или муниципальных органов, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Поэтому как само решение об изъятии, так и его регистрация могут быть обжалованы и признаны недействительными. Может помочь Земельный кодекс, который в статье 49 устанавливает конкретный перечень исключительных случаев, когда допускается изъятие участка. Если решение об изъятии принято с нарушением закона, если орган, осуществляющий регистрацию, зарегистрировал такое решение, то суд обязан признать такие решения недействительными как противоречащими закону. Судья должен руководствоваться законом, и ничем иным.
Если же рассуждать по логике автора вопроса, то можно дойти до того, что никакая сделка с недвижимостью не может быть обжалована в суде, если эта сделка зарегистрирована. Да что сделка, таким же образом можно было бы рассуждать и о Конституционном суде РФ, который не должен был бы принимать к рассмотрению заявления с требованием обжаловать те или иные нормы федеральных законов: они же приняты законодателями и подписаны президентом!..
Аргумент судей, что, мол, решение зарегистрировано, - полный абсурд. Необходимо непременно обжаловать такие решения в вышестоящих судебных инстанциях.
РГ: Допустим, вопрос о сносе решенный. Что дальше?
Крашенинников: Дальше начинается процедура согласования порядка изъятия. Собственнику могут предложить какое-либо иное жилое помещение. Такой порядок, собственно, и действовал у нас до недавнего времени. Но людям не оставляли выбора. Они просили жилье в том же районе, их переселяли на другой конец города. В принудительном порядке - приходили судебные приставы, перевозили вещи по новому адресу, который был указан в решении суда. Сейчас у собственника появился выбор. Он может согласиться переехать в другую квартиру, но может получить и выкупную цену за потерянное жилье.
РГ: "Надуют", - убеждены многие наши читатели. - "Будут предлагать заведомо заниженные суммы". Разве не так?
Крашенинников: Что такое выкупная цена? Она включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения. И, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Жилищный кодекс в отличие от Гражданского, и именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет, что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риелтором, на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые вы понесли, если, например, сдавали старую площадь внаем.
РГ: А если тем не менее предлагаемая выкупная цена явно занижена и миром уломать чиновника не удается?
Крашенинников: Тут Жилой кодекс предусмотрел новый порядок. Вам не нужно обращаться в суд, готовить иск. В суд должен подать орган госвласти. А вы предоставите свои расчеты, свои доказательства. Например, данные риелторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в вашем районе в примерно таком же доме, который под снос не идет. Конечно, здесь ключевую роль будет играть, насколько совершенна будет судебная система и квалифицированны судьи.