Вчера состоялось очередное заседание президиума Госсовета, посвященное программе доступного жилья. Буквально накануне президент Владимир Путин еще раз напомнил, что один из главных инструментов выполнения этой программы - это ипотечное кредитование. И хотя в развитии ипотеки в России наметились серьезные положительные сдвиги, основные проблемы до сих пор не преодолены. Это по-прежнему высокие ставки кредитования, завышенный размер первого "стартового" взноса. Кроме того, от повышающегося спроса на жилищном рынке явно отстает предложение, а потому, чтобы смягчить бурный рост цен на квадратные метры, предстоит еще раз подумать, как в кратчайшие сроки простимулировать строителей и инвесторов, вкладывающихся в жилищный сектор.
Превращение ипотеки в массовый банковский продукт началось в 2003 году.
За основу был взят американский опыт. При этом никто почему-то не обратил внимания на то, что в стране нет нормального финансового рынка, на котором могли бы обращаться ипотечные ценные бумаги, а ресурсы АИЖК (около 200 млн. долл.) слишком малы, чтобы финансировать рынок за счет государственных средств. Как итог, объем накопленных за несколько лет банковских ипотечных кредитов не превышает 1,5 млрд. долл., а ипотечные ценные бумаги на финансовом рынке так и не появились.
Банковские кредиты по-прежнему недоступны подавляющей части граждан. Кредит на приобретение готовой квартиры можно получить по цене от 10 процентов годовых в валюте и от 15 процентов годовых в рублях. То есть, оформляя кредит на 10 лет, покупатель квартиры за время его погашения выплачивает минимум две ее стоимости. Кредит под жилье в строящемся доме банк выдаст по еще более высокой (на 2-4 процента) ставке. Неохотно снижают банки и величину первого взноса: обычно гражданин должен оплатить за счет собственных средств не менее трети стоимости квартиры. Одновременно покупатель должен застраховать приобретаемое жилье и жизнь, а также оплатить сбор за рассмотрение кредитной заявки и проведение сделки, что удорожит приобретение квартиры еще на 2-2,5 процента.
Одновременно с банками свои услуги по кредитованию приобретения жилья стали предлагать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые можно считать аналогами действующих в Европе строительных касс. Пользуясь "дырами" в законодательстве, обеспечивающими свободу деятельности, они смогли предложить гражданам достаточно интересные ипотечные программы, имеющие ряд преимуществ перед аналогичными банковскими. Во-первых, для вступления в ЖСК не надо собирать вороха документов. Во-вторых, у покупателя имеется больше прав распоряжения квартирой, чем при банковской сделке. В-третьих, стоимость кредита ЖСК составит всего 3-5 процентов годовых. Правда, следует учесть, что накопительные взносы в отличие от банковских депозитов не будут приносить процентного дохода и при вступлении в кооператив сразу придется заплатить 3-5 процентов от будущей стоимости квартиры. Но даже с учетом этого кредит в ЖСК обойдется гражданину намного дешевле, чем ссуда в банке. Как результат, многие крупные ЖСК имеют сейчас сопоставимый с ведущими банками объем ипотечных кредитов.
ЖСК, являясь по статусу некоммерческими организациями, не платят налогов на прибыль, имущество и единого социального налога. В отличие от банков им не надо выполнять жесткие нормативы по капиталу и ликвидности, формировать резервы. Но все эти "плюсы" наталкиваются на очень серьезный "минус": вложения в жилстройкассы, в отличие от банковских депозитов, не защищены системой страхования. А это означает, что крушение ЖСК (к примеру, в результате падения цен на жилье, роста процентных ставок или еще по каким-либо причинам) приведет к массовой потере средств вкладчиков, что, естественно, чревато социальным взрывом. Последнее - огромная проблема, которая может оказаться для рынка жилья миной замедленного действия.
Осознав это, законодатели попытались исправить ситуацию. В прошлом году законодатели приняли огромный "пакет" из почти трех десятков законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Не все они восприняты однозначно. Например, поправки в закон о долевом строительстве, активно защищающий граждан-дольщиков, вызвали бурный протест со стороны строительного бизнеса. ("РГ" писала об этом в ...) Тем не менее, государство начинает более жестко регулировать и деятельность ЖСК: с апреля 2005 г. вступил в силу Закон "О жилищных накопительных кооперативах". И снова реакция рынка оказалась неоднозначной: с одной стороны, законодатели ограничили максимальное число пайщиков кооператива пятью тысячами человек, потребовав в противном случае перерегистрироваться в качестве кредитной организации, заставили ЖСК вносить информацию о каждом новом члене в государственный реестр. То есть попытались формализовать их деятельность. Посыл авторов закона понятен: избежать "перерождения" ЖСК в новые "пирамиды". Но с точки зрения участников этого рынка, степень формализации местами выглядит абсурдной. Так, от ЖСК потребовали утверждать новые тарифные планы на общем собрании и ежегодно перевыбирать правление. Срок кредита теперь не может в 1,5 раза превышать срок накопления первоначального взноса на квартиру, что закрывает дорогу долгосрочному кредитованию граждан. С другой стороны, законодатели дают возможность перерегистрироваться действующим ЖСК в потребительские кооперативы и оставаться таким образом вообще вне системы государственного регулирования.
Вообще, при дальнейшем формировании нормативно-правовой базы необходимо помнить, что рынок недвижимости не относится к числу стабильных рынков. Квартиры покупаются или продаются необязательно только тогда, когда человек реально нуждается в жилье (или оно становится для него "лишним"). Многие вкладывают сбережения в строительство только для того, чтобы сохранить их и приумножить. Кроме того, многие сделки совершаются "впрок", то есть во многом потому, что люди ждут роста или падения цен. В такой ситуации достаточно небольшого толчка, вызванного не только экономическими (основными факторами динамики цен жилья являются объем денег в экономике и курс рубля), но и психологическими факторами, и рост цен может неожиданно смениться их резким падением, погребающим под собой банки, строительные компании и граждан, вложивших средства в недвижимость.