- Леонид Николаевич, появились ли механизмы привлечения на рынок доступного жилья новых категорий граждан?
- Сперва надо концептуально определиться с понятием доступности жилья, какое и для кого оно доступно.
В этом, на мой взгляд, кроется краеугольный камень проблемы. В свое время я неоднократно оппонировал по данному поводу разработчикам принятых законов.
Львиная доля так называемого жилищного пакета посвящена обслуживанию создаваемой в Российской Федерации двухуровневой системы ипотечного кредитования. Рефинансирование, ипотечные кредиты - это, согласитесь, не стройка, а фондовый рынок, который, как известно, в нашей стране еще не сформирован.
Для одних людей доступно иметь квартиру в центре Москвы, для других - на окраине райцентра. Но в обоих случаях, касаемых ипотечного кредитования, мы говорим о собственниках жилья, оставляя за кадром весьма существенный слой населения, который по природе своей, по определению не хочет обременять себя собственностью. Мировая практика свидетельствует, что таких людей, склонных к свободе передвижения в зависимости от конъюнктуры на рынке труда, насчитывается в среднем до 50 процентов. Они довольствуются арендой по договорам коммерческого найма. Человек желает работать эффективно и жить комфортно.
Есть еще категория малоимущих, которые не могут стать собственниками.
В Жилищном кодексе об этом сказано достаточно подробно, и договоры социального найма будут действовать впредь.
Как видим, круг претендентов на ипотечное кредитование существенно сужается. По различным оценкам, сейчас к нему готово 10 процентов населения. В перспективе с ростом экономики и благосостояния этот показатель может достичь 30 процентов.
Не следует забывать о накопительной схеме финансирования строительства жилья. Теперь узаконена деятельность жилищно-накопительных кооперативов, в перспективе ссудо-сберегательных касс. Этот инструмент частично заимствован из зарубежного опыта, ссудные кассы были также в дореволюционной России. Именно с помощью таких форм отстраивалась Америка, поднималась из руин Германия.
Кроме того, есть еще один финансовый инструмент, уже испытанный временем. Долевое строительство. Правда, в принятом законе появился определенный перекос в пользу прав инвестора. Человек теперь может во внесудебном порядке в любой момент взыскать свой пай, да еще и с процентами. Подобное нововведение уже отпугнуло застройщиков от долевого строительства. Эксперты предрекают сокращение его объемов, хотя сегодня по долевой и накопительной схемам строится примерно 40 процентов жилья.
- Но это поправимо?
- Будут внесены соответствующие поправки в закон.
Отмечу, что принятие столь объемного пакета, конечно же, беспрецедентно. Сроки и масштабность не могли не отразиться на качестве. Что-то реально улучшить сейчас, что-то проявится по ходу ввода в действие новых законов. Ведь часть из них вступит в силу в 2006-2007 годах.
Само по себе создание национального проекта "Доступное жилье" - далеко не ординарное, я бы сказал, революционное событие. Готовились бы законы по одиночке в "плановом порядке", уверен, их принятие затянулось бы на долгие годы. Застряли бы бумаги в череде согласований между министерствами и ведомствами. Теперь же предпринят прорыв. Отдельные шероховатости, неточности и просчеты можно и нужно устранять по ходу дела.
Значение "жилищного пакета" будет со временем достойно оценено. Создано правовое поле в соответствующих секторах фондового и строительного рынков, рынка эксплуатации жилья, градостроительной политики и т. п.
Но качество пострадало. От этого никуда не денешься. Это признают и в профессиональном сообществе, и в органах власти.
- Однако же есть огрехи, лежащие на поверхности?
- Их целесообразно устранить уже сейчас.
- Например?
- Например, будут вноситься изменения в законы о долевом строительстве, накопительных кооперативах, Жилищный кодекс и ряд других. Предстоит сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков. Другой пример - ликвидация жилищно-строительных кооперативов, предусмотренная Жилищным кодексом. Какая в этом необходимость? Система ЖСК, которых в России более 35 тысяч, функционирует сорок лет, в жилищной сфере сформировалась самобытная ниша, отлажен механизм управления. Готовится поправка, сохраняющая ЖСК.
Средние цены на жилье и себестоимость строительства в Российской Федерации
- Как известно, в развитие пакета законов следует выпустить более двухсот документов. Какова их судьба?
- Не стану лукавить. К такому объему мы оказались не готовы. Да и немыслимо в одночасье разработать и подписать двести нормативно-правовых актов. Тридцать из них вообще потребуются не раньше 2006-2008 годов, когда будут вводиться соответствующие нормы Жилищного и Градостроительного кодексов. Примерно семьдесят относятся к компетенции министерств и ведомств - это внутренние приказы минрегиона, ФСФР, минюста, минфина, минэкономразвития и т.д. Такая работа в разгаре. Сорок документов входят в прерогативу субъектов Федерации. Семнадцать регионов уже отчитались об их принятии.
Что касается правительства России, то 6 июня утверждены перечни документов, необходимых для реализации Жилищного и Градостроительного кодексов, на выходе - аналогичный документ по формированию рынка доступного жилья. Причем два постановления уже приняты: в апреле, например, о форме заявлений по переустройству и перепланировке жилых помещений, в мае - формы типовых договоров социального найма. Практически готово Положение о предоставлении субсидий для оплаты жилищных и коммунальных услуг. Подготовлены формы разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию жилых зданий, документ о градостроительном плане земельного участка.
Всего правительство наметило выпустить до конца года 54 нормативных акта в развитие жилищного пакета, 38 из них готовит минрегион.
- Пакет законов был принят не полностью. Что осталось?
- Законопроект об инвестиционных соглашениях в сфере ЖКХ трансформировался в проект рамочного закона о концессионной деятельности в целом для российской экономики. Жилищно-коммунальное хозяйство присутствует в нем как один из фрагментов, чтобы привлечь в этот сектор частный бизнес. Дума собиралась рассмотреть его до конца текущей сессии.
На осеннюю сессию будет внесен законопроект о налоге на недвижимость. Пока вчерне подготовлена методика оценки по рыночной стоимости. Ставки налога, судя по всему, будут ниже, чем предлагались ранее. Скорее всего, этот налог начнет работать уже в 2006 году.
- Доступность жилья, понятное дело, зависит в первую очередь от роста благосостояния. Каким видится вам будущее национального проекта?
- В последнее время принято жонглировать большими цифрами. Называется сумма накоплений граждан в банках - чуть ли не 3 триллиона рублей. Да еще, мол, впечатляющие денежные резервы население хранит у себя дома. Отчего же отсутствует активный интерес к ипотеке? На мой взгляд, наш народ на генетическом уровне не приемлет жить в долг. Если занял, то надо скорее отдать. Долгосрочный кредит воспринимается почти как кабала. Таков уж менталитет отличный от европейского или, того пуще, американского. Это находит свое подтверждение в том, что в 2004 году 200 тысяч семей выбрали долевое строительство жилья.
Мы вступили в новую формацию, новые экономические отношения, а массовое мышление осталось на прежнем уровне. Потребуется время, чтобы привить вкус к кредитованию, страхованию, другим подобным институтам.
- С 2007 года прекращается бесплатная приватизация жилья. Кто не успел, тот опоздал. А если не по своей вине немало людей остаются в ведомственных домах, приватизация в которых именно сейчас "временно приостановлена"?
- По закону гражданин имеет право на приватизацию как в муниципальном, так и ведомственном жилье. Надо отстаивать это право в суде. Администрирование здесь бессильно. Вот еще один плюс принятого "жилищного пакета". Наличие законодательной базы позволяет решать многие вопросы нашей непростой жизни цивилизованными, правовыми способами.
Кто, где и в чем живет
Примечание:
во внешнем кольце показано процентное соотношение населения, живущего в квартирах и в отдельных домах
во внутреннем кольце показано процентное соотношение собственного и наемного жилья.
Источник: Минрегионразвития РФ.