В итоге, как нетрудно догадаться, возникла классическая ситуация затоваривания. Что не замедлило сказаться как на реализации недвижимости, так и на ценах на нее. По словам ведущего аналитика АРСП Максима Чернова, начиная с декабря 2004 года средняя цена жилья на вторичном рынке в Санкт-Петербурге падает. Особенно когда речь идет о трех- и четырехкомнатных квартирах. Кстати, на рынке недвижимости, которую изначально планируют перевести из жилой в нежилую (первые этажи), риелторы падения спроса не наблюдают. Так что проблема касается именно сектора жилищного строительства.
При этом разница между первоначальной и итоговой ценой при заключении сделок составляет 12-15 процентов. "Риелторы объявляют в СМИ одни цифры, а когда покупатель приходит, сразу же начинают предлагать ему скидки", - поясняет Максим Чернов. Лишь в марте (по мнению экспертов, в связи с вступлением в силу новых жилищных законов и развернувшейся вокруг них полемикой) цены временно скакнули вверх, хотя и не достигли декабрьского уровня. А потом опять началось снижение.
На первичном рынке, по данным ассоциаций строителей, цены пока стоят. Но зато резко уменьшилась реализация уже построенных квартир. По словам руководителя одной из ассоциаций Михаила Викторова, если в начале 2004 года в Петербурге только 5 процентов новых квартир не находили покупателя, то к его концу эта цифра составила уже 12 процентов, а в первом квартале 2005 года - 15 процентов. В отличие от риелторов (Максим Чернов сам говорит, что "рост цен на недвижимость на вторичном рынке в 2004 году на 5 процентов в месяц не объясним ничем") строители не имеют такой большой возможности маневрировать. По данным Михаила Викторова, себестоимость возведения "коробки" стандартного многоэтажного жилого дома равняется примерно 500 долларам за квадратный метр, стоимость земли под застройку - 120 долларам. Если сюда прибавить еще плату за подключение к энергосетям и водопровод и прочие обязательные расходы, то прибыль (без вычета налогов) составит 100 долларов за квадратный метр. Грубо говоря, 10-15 процентов. Так что и снижать-то стоимость особо некуда.
Но если не продать, тогда зачем строить? Тем более в условиях, когда наиболее распространенная схема финансирования нового строительства (пресловутая "долевка"), по общему признанию строителей, риелторов и даже банкиров, работать при нынешнем законодательстве не может. И вот уже одна из строительных ассоциаций сообщает: объемы работ по жилищному строительству в Санкт-Петербурге упали в первом квартале на 16 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2004 года. Практически строители дорабатывают на тех объектах, которые были получены до 1 апреля 2005 года, до вступления в силу закона о долевом строительстве. И что будет дальше, предсказать никто не решается. Скорее всего, по оценкам специалистов, объемы жилищного строительства на самом деле будут снижаться. А значит, упадет предложение квартир на первичном рынке, что остановит и снижение цен на "вторичке". Некоторые риелторы поговаривают даже, что с осени начнется новый подъем. То есть заработают рыночные качели, которые будут колебаться около нынешней отметки (900-1000 долларов за квадратный метр). И других возможностей в ближайшем будущем, по мнению экспертов, не видно. По крайней мере пока не заработают новые (еще практически не созданные) механизмы финансирования строительства жилья.