Такое условие поставили муниципальные и губернские власти перед разработчиками генерального плана Тюмени. Вчерне он готов, через несколько месяцев будет утвержден. Проектировщики предусматривали в числе прочих и вариант разрастания вширь. Заказчик же находит, что предостаточно мест для закладки фундаментов в границах нынешней застройки. Это диктуется необходимостью экономии бюджетных расходов. В новообразованных отдаленных районах не обойтись без новых школ, детских садов, других социальных объектов. Разумнее, убеждают чиновники, эксплуатировать по максимуму существующие. Помимо того, при расползании города неизбежны чудовищные затраты на обустройство инженерной инфраструктуры, создание дорожной сети, пассажирские перевозки.
Плотность заселения на один гектар, пояснил корреспонденту "РГ" главный архитектор области Сергей Лесков, в ряде районов Тюмени составляет 100-200 человек на гектар. Нормативный показатель - 420. Речь идет, в частности, о кварталах с ветхими бараками. О так называемом частном секторе, который все еще соседствует с элитными офисными и жилыми строениями в центре Тюмени. Предполагается дальнейшая подстройка в издавна обжитых местах. Спальные микрорайоны будут разрастаться в заданном юго-восточном направлении. Централизованных тепловых мощностей тут с избытком, оттого, знать, монтаж локальных мини-котельных не приветствуется.
Видимо, отойдет под жилье и часть территории промышленных предприятий - лишней для них. Известно, например, что авиаремонтный завод остался без заказов и перспектив. Другой завод мечтает окружить себя высотками со стороны реки. Желание осуществится, если не возникнет юридических препон по переводу земли из одной категории в другую, и экологи не будут возражать. Попал в поле внимания даже изолятор временного содержания. Поскольку он находится в соблазнительном уголке, считается, что дешевле этот разрушить, построить новый - на окраине, а на освобожденной площадке пустить по рельсам башенный кран. Однако власти так и не определились, что делать с хрущевками. Сносить их? Даже расположенные в сердце Тюмени, они не привлекают потенциальных инвесторов - не настолько еще земля дорога и дефицитна. За реконструкцию тоже никто не берется. Бюджетных затрат невпроворот с бедствующими в халупах. Так, предстоит отселить людей из поселка аэропорта. На шумных улицах Холодильной, Харьковской стоят "в тени" современных зданий двухэтажные времянки. С ними грозила разделаться еще советская власть. Ждет бульдозера целая улица из лачуг близ расширяющегося микрорайона "Югра". Надежда на то, что новостройки поглотят трущобы, а их обитателей переселят на средства межрегиональной программы "Сотрудничество".
Незаметно инвесторы прибрали к рукам прилегающую к Туре заповедную историческую часть - дюже привлекательную. Она теперь представляет собой причудливую смесь из дореволюционных каменных особняков и кирпичных громадин начала нынешнего века, покосившихся памятников деревянного зодчества и суперкомфортабельных домов, в которых охотно селятся бизнесмены и чиновники. Колорит купеческого города безвозвратно потерян, хотя его элементы сохраняются. Один из застройщиков, надумавший преобразить унылую, заброшенную территорию близ Ильинского женского монастыря, надумал поставить тут несколько 16-этажных свечек. Без "небоскребов", объясняет генеральный директор, невозможно окупить затраты на переезд двух автохозяйств, снос разваливающихся бараков, образцовое благоустройство и реконструкцию памятников старины.
По мнению начальника отдела территориального развития населенных мест, архитектора Константина Стержантова, сегодня жилищное строительство в Тюмени немыслимо без активного сноса деревянных домов и повышения этажности. Раньше строительные компании стремились под всякими предлогами минимизировать потери - вклинивались в частные массивы с удобных позиций: с пяток домов пускали на слом, с десяток оставляли "на потом". Тюмень превращалась в лоскутное одеяло. Свободных площадок больше нет. По словам губернатора Сергея Собянина, 300 гектаров уже отведено строителям под освоение. 400 - находятся в чьей-то собственности. Например, промышленных АО. И также, надо полагать, посреднических фирм, наживающихся на перепродаже ранее скупленных участков. пекулянты вызывают нескрываемое раздражение региональных и городских руководителей.
Не вся незанятая площадь пригодна под возведение жилья. Огромный заболоченный пустырь между заречными микрорайонами и Турой, по убеждению проектировщиков, лучше подойдет для размещения аквапарка, от намерений заиметь который правительство области не отказалось. А вот шикарный лесопарк имени Гагарина трогать, понятно, нельзя. На него и так постоянно покушаются денежные тузы, иногда небезуспешно. Оценим потенциал трехсот неосвоенных гектаров. Если их застраивать, исходя из нормативной плотности, из расчета не менее 300-400 человек на один гектар, в сумме получим 90-120 тысяч жильцов. Приплюсуем их к существующей численности горожан, получим в сумме 650-680 тысяч. Именно столько, по самым оптимистичным прогнозам, будет жить в Тюмени к 2020-2025 году. Естественный прирост исключен, надежда на мигрантов, в первую очередь, из северных регионов.
Однако учтем, что часть земли отдана под коттеджи, что разработчики генплана видят будущую пропорцию между высотной и низкоэтажной застройкой как 50 на 50. Учтем и другое: средняя жилая площадь, занимаемая одним тюменцем, быстро растет. Сегодня она достигла величины 21,5 квадратных метра благодаря обилию роскошных особняков, одиноких пенсионеров, занимающих 2-3-комнатные квартиры, и высоких запросов среднего класса. Его представители приобретают квартиры в расчете 30-40 квадратов на члена семьи, и 50-60 квадратов - на одинокого. Генпланировщики же идеальным видят приблизиться к 30 в среднем по Тюмени. Глава области призывает к реализму, предлагает остановиться на 25. Ведь платежеспособность населения ограничена. Чтобы молодые и небогатые семьи воспользовались ипотекой, решено возобновить строительство сравнительно малогабаритного жилья. Так, в районе лесобазы задумано возвести за несколько лет внушительный жилищный комплекс с использованием традиционных советских проектов домостроения. Но - с просторными кухнями. И продавать по цене в полтора-два раза дешевле среднегородской.
Итого Тюмень нуждается приблизительно в 400 гектарах земли в пределах кольцевой дороги. Это на долгую перспективу. Уровень обеспеченности благоустроенным жильем, говорит начальник областного управления строительства и строительной индустрии Борис Ройтблат, в Тюмени высок - 74 процента. Но учтем высокую степень износа жилья. Пока оно ветшает быстрее, чем пополняется новым. За текущий год и следующий ввод квартир в эксплуатацию возрастет, по предварительным расчетам, на 7-10 процентов.