Как заработать на собственной недвижимости, советует Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
Павел Крашенинников | Таких вопросов задается сегодня очень много - наша группа по мониторингу выполнения Жилищного кодекса постоянно с этим сталкивается. Особенно это касается городов с населением свыше 100 тысяч жителей, где в центральных, самых оживленных районах цены на недвижимость самые высокие в конкретном населенном пункте.
Если исходить из Жилищного кодекса, вопрос заключается в следующем: как использовать общее имущество в многоквартирном доме? В соответствии с ЖК к такому имуществу относятся в том числе и крыша, и внешние стены, которые часто используются для размещения рекламы. Закон однозначно требует, чтобы такие действия обязательно согласовывались с собственниками.
Российская газета | Каким образом происходит согласование?
Крашенинников | Есть два варианта: когда в доме создано товарищество собственников жилья и когда такое товарищество не создано. Давайте рассмотрим оба. Когда товарищества собственников нет, подобные проблемы решаются на общем собрании. Сразу скажу, это крайне затруднительно просто потому, что в этом случае нет структуры, которая оперативно бы решала этот вопрос. Конечно, может быть создана какая-то инициативная группа, которая, например, узнает мнение всех собственников в доме при помощи опросных листов. Еще вариант: выбрать представителя от лестничной площадки или совет подъезда, которые займутся этим делом.
РГ | В нашем конкретном случае с домом у Белорусского вокзала такие люди - старшие по подъезду - есть, они выбраны. Насколько их полномочия легитимны? Ведь они нигде не зарегистрированы, просто ходят по соседям, собирают деньги на консьержку...
Крашенинников | Их полномочия должны быть подтверждены доверенностью от каждого собственника. Либо, если их выбирало общее собрание, должен быть оформлен протокол. Если таких документов у жильца, представляющего совет подъезда, нет, ему сложно будет доказать, что он таковым на самом деле является. Соответственно и подтвердить законность своих решений, например, подписывать договор с рекламной фирмой он не сможет.
В тех случаях, когда ТСЖ создано и его членами являются абсолютное большинство собственников как жилых, так и нежилых помещений дома, решать подобные проблемы намного легче. Правление и его председатель действуют от имени всех жильцов. По закону, они обладают достаточно широкими полномочиями. Кроме того, у юридического лица есть расчетный счет, есть печать. Поэтому проще не только заключить договор, но и рассчитываться по нему.
РГ | Получается, товарищество может заниматься коммерческой деятельностью?
Крашенинников | Вообще-то товарищество собственников, по закону, - организация не коммерческая. Но в данном случае оно может по сути заниматься коммерческой деятельностью, но при условии, что доходы от нее идут исключительно на нужды товарищества. То есть деньги, полученные от рекламной фирмы, не делятся между членами товарищества. Они, скажем, идут на устройство двора, установку домофона, на проведение ремонта... Короче говоря, на общие нужды.
РГ | Но сейчас абсолютное большинство жильцов, особенно в старых домах, объединяться в товарищества опасаются. Потому что во многих городах, как нам пишут читатели, товарищества должны платить за коммунальные услуги по тем же тарифам, что и коммерческие организации. На ТСЖ не распространяются городские дотации. Поэтому экономических условий, которые бы стимулировали людей объединяться, пока в стране не создано. Разве не так?
Крашенинников | Вы знаете, во многом это в компетенции городских властей. В том, что касается тарифов и дотаций, - уж точно. Если местная власть заинтересована в том, чтобы жилищный фонд сохранялся наилучшим образом, чтобы дома не разваливались, она, наверно, должна позаботиться о том, чтобы объединяться в товарищества стало выгодно. Кстати, в некоторых городах (видимо, там, где руководители обладают экономическими и правовыми знаниями) городские дотации распределяются и на товарищества, и на кооперативы.
Конечно, насильно создать ТСЖ невозможно. Да и не нужно. Чтобы люди захотели объединиться, они должны четко понять, что им это выгодно. Закон такую возможность заложил.
РГ | Например?
Крашенинников | А пример тот самый, который мы обсуждаем: товарищество имеет право распоряжаться и извлекать определенную выгоду из общего имущества дома, включая, кстати, и земельный участок, так называемую придомовую территорию. Если вернуться к жильцам дома на Лесной, они, видимо, потому и активизировались, что понимают: дом находится в очень перспективном месте, на рекламе можно хорошо заработать.
Конечно, просто так, "на глазок", заключать договор я бы не стал. Нужно произвести экспертную оценку, с одной стороны, прибыли фирмы от рекламы, а с другой - расходов, которые она понесет, выполняя свои обязательства по договору перед жильцами. Садиться и считать, а потом договариваться.
РГ | Этот договор нужно регистрировать?
Крашенинников | Нет, такой договор государственной регистрации не подлежит. Правда, в том, что касается установки рекламы, обычно существуют городские нормативные документы. Конечно, нужно учесть их требования при составлении договора.
РГ | Общеизвестно, что товарищества легче создаются в новостройках. Дом же у Белорусского - старый. В нем живет очень пестрая публика: с одной стороны, Жванецкий, режиссер Прошкин, американский бизнесмен, Старовойтова жила, а с другой - есть и неприватизированные квартиры с пенсионерами. Расслоение налицо. Что посоветуете?
Крашенинников | Ну, когда речь о рекламе, тут для жильцов никаких трат не предвидится. Значит, если договориться с фирмой, и ее деятельность не будет причинять жильцам неудобств, недовольных быть не должно. Когда же речь заходит об общих тратах, видимо, нужно либо устанавливать некий минимальный порог взносов, либо быть готовыми к тому, что богатые жильцы в какой-то мере будут платить за жильцов бедных.
РГ | Ну а если допустить, что таких сознательных "богатых" не окажется? Ведь сегодня многие собственники по инерции продолжают считать, что за дом в целом отвечают по-прежнему муниципалитет, городская власть... Люди думают: "У нас есть Лужков, он о нас позаботится".
Крашенинников | Говорил не раз и снова повторяю: владение собственностью дает не только права, но и обязанности. Есть такое понятие: бремя собственности. Владелец обязан платить налог на собственность, он должен содержать свою недвижимость в порядке - вплоть до проведения капитального ремонта, платить за предоставление коммунальных услуг и так далее. Так что мы можем смотреть с надеждой на лучших мэров всех времен и народов, но при этом должны понимать: если мы хозяева, то хозяева. Владельцу деревенского дома никто крышу не кроет и забор не правит.
От имени жильцов дома на Лесной улице вопросы задавала Ирина Невинная